1.5 .Bố cục đề tài
3.2. Thực trạng hoạt động bộ phận thẩm định giá Eximbank Thủ Đô
3.2.1.1. Thẩm định giá bất động sản
Tại Eximbank chi nhánh Thủ Đô, ngân hàng sử dụng hai phương pháp chính để định giá bất động sản là phương pháp so sánh và phương pháp chiết trừ.
Phương pháp so sánh:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin của tài sản so sánh:
- Lựa chọn tối thiểu 3 tài sản có đặc điểm tương tự tài sản cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, có quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Các thông tin cần thu thập bao gồm: Giá đất; mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, có quyền sử dụng đất và các thông tin ảnh hưởng đến giá đất.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá:
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống và khác biệt của tài sản so sánh với tài sản cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá.
- Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá để điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm.
- Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất tài sản cần định giá:
- Giá đất ước tính của tài sản cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng tài sản so sánh do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá theo công thức:
Mức điều chỉnh về Giá đất ước tính của tài giá do các yếu tố
Giá đất của từng
sản cần định giá theo = ± khác biệt của từng tài tài sản so sánh
từng tài sản so sánh sản so sánh với tài sản cần định giá Bước 4: Xác định giá trị của tài sản cần định giá:
Xác định giá của tài sản cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của tài sản cần định giá đã xác định; giá đất của tài sản
cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng mức giá đất ước tính khơng q 10%.
Phương pháp chiết trừ:
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
b) Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Trong đó:
Giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động
sản so sánh tại thời điểm định giá
Giá trị hao mòn tại thời điểm định giá
- Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Được tính bằng cơng thức:
Giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so
sánh tại thời điểm định giá
Diện tích sản Đơn giá xây dựng mới x
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định bằng phương pháp thống kê kỹ thuật.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị giao dịch Giá trị của tài sản Giá tri quyền sử dụng đất
' = của bất động sản - gắn liền với đất của của bất động sản so sánh
so sánh bất động sản so sánh Trong đó:
- Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành cơng.
- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh tốn, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất.