Bảng 2.4 : Bảng phương án giá
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Căn cứ định giá quyền sử dụng đất tại VietinBank AMC
- Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, các TĐV sử dụng những quy định ở chương IV về giao dịch dân sự để xác định tính hợp pháp của những giao dịch có liên quan đến tài sản định giá và xác định tài sản và quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Ngồi ra, TĐV cịn sử dụng những khái niệm, phân loại tài
Khóa luận tốt nghiệp 27 Học viện Ngân hàng
sản, nội dung quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản tại phần hai của Luật này. Từ đó, có thể nhận biết xem một chủ sở hữu có đủ quyền hạn sở hữu và khai thác tài sản hay khơng và làm căn cứ quan trọng cho q trình định giá.
- Luật đất đai năm 2003, TĐV xem xét về Quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai; chế độ sử dụng các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó nắm được những quy định cơ bản về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có thể xác định được tính hợp pháp của tài sản định giá. Và còn nắm được những căn cứ, nguyên tắc quy hoạch đất đai.
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, TĐV cần nắm được những quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản.
- Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 về sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức, phát triển quản lý nhà nước về nhà ở. Từ đó, nắm được quyền và lợi ích mà chủ sở hữu hợp pháp được phép khai thác, thu lợi.
- Quy trình phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản NHCT và chi nhánh NHCT ban hành kèm theo Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 5/12/2012 của Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam và các văn bản sửa đổi, bổ sung về quy trình định giá tài sản ở Vietinbank AMC. Đây là văn bản lưu hành trong hệ thống NHCT, nó đưa ra một quy trình phối hợp cụ thể, chi tiết về hoạt động định giá tài sản ở Vietinbank AMC.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. Trong nhiều trường hợp, TĐV phải xem xét đến khung giá đất do Nhà nước ban hành để đối chiếu, tăng tính thuyết phục cho kết quả thẩm định. Và nếu khơng thể tìm được phương án giá thị trường thì,
Khóa luận tốt nghiệp 28 Học viện Ngân hàng
việc sử dụng khung giá đất của Nhà nước là biện pháp cuối cùng.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất; Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC về việc thu tiền thuê đất để có thể định giá đất thuê trả tiền một lần hoặc diện tích đất rừng, đất vườn trong quá trình định giá.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Một cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp khi đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính đối với ngân sách Nhà nước. Từ đó, xác định sự hợp pháp của quyền sử dụng đất đối với chủ sở hữu.
- Và nhiều quy trình hướng dẫn có liên quan của Ngân hàng Công thương Việt Nam.
- Những quy định về khung giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân tỉnh trực thuộc Trung ương có liên quan dùng để đối chiếu, tham khảo trong quá trình định giá.
Những loại quyền sử dụng đất được phép định giá tại Vietinbank AMC:
Vietinbank AMC thực hiện thẩm định và định giá tài sản cho mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính, bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. Theo đó, Vietinbank AMC chỉ nhận thẩm định và định giá đối với các tài sản mà chi nhánh Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được phép nhận đảm bảo theo qui định bảo đảm cấp tín dụng hiện hành của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. Quyền sử dụng đất được nhận đảm bảo thế chấp hay là được định giá qua Vietinbank AMC bao gồm:
Khóa luận tốt nghiệp 29 Học viện Ngân hàng Đối với bên đảm bảo là tổ chức kinh tế Việt Nam:
- QSD đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng QSD đất, mà tiền sử dụng đất đã nộp/ tiền thuê đất đã trả khơng có nguồn từ ngân sách Nhà nước.
- QSD đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm.
- QSD đất thuê của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê còn lại.
Đối với bên bảo đảm là doanh nghiệp liên doanh: QSD đất mà bên góp
vốn bằng giá trị QSD đất là (i) tổ chức kinh tế trong nước có QSD đất ( khơng phải là đất thuê) nêu tại điểm trên, (ii) doanh nghiệp Nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 được sử dụng giá trị tiền thuê đất như NSNN cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và khơng phải hồn trả tiền thuê đất theo qui định của luật đất đai.
Đối với bên bảo đảm là cá nhân hộ gia đình:
- QSD đất khơng phải là đất thuê
- QSD đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm.
Đối với bên bảo đảm là người Việt Nam định cư tại nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam:
- QSD đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng QSD đất tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế.
- QSD đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.
Khóa luận tốt nghiệp 30 Học viện Ngân hàng
- QSD đất thuê lại của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê còn lại.
Đối với bên bảo đảm là các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam:
- QSD đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.
- QSD đất thuê lại của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê còn lại.
2.2.2. Phương pháp và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC
Phương pháp định giá QSD đất tại Vietinbank AMC:
Trong quá trình định giá, nhân viên thẩm định có thể lựa chọn một hoặc nhiềm phương pháp định giá nhưng phải bảo đảm phù hợp với điều kiện áp dụng, kỹ thuật định giá, năng lực, trình độ chun mơn và nghiệp vụ của cán bộ, bảo đảm an tồn hiệu quả của cơng ty và của Ngân hàng Công thương.
Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong định giá quyền sử dụng đất ở Vietinbank AMC. Nội dung cơ bản như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, TĐV tiến hành đánh giá sơ bộ về khối lượng công việc và thành lập tổ định giá và sắp xếp lịch hẹn với khách hàng. Khi đi khảo sát cần có ít nhất 2 TĐV và một cán bộ tín dụng của chi nhánh NHCT đi cùng.
- Khảo sát qua phỏng vấn khách hàng, đo đạc mảnh đất cần định giá, đánh giá về môi trường sống, điều kiện sinh tế- xã hội, cơ sở hạ tầng của
Khóa luận tốt nghiệp 31 Học viện Ngân hàng
mảnh đất.
- Tiến hàng chụp lại toàn bộ TSĐG để đối chiếu và báo cáo lại cấp trên khi cần thiết.
Bước 2: Tìm tài sản so sánh
- Thơng thường, khi đi khảo sát thực trạng TSĐG thì TĐV tại Vietinbank AMC tìm xung quanh tài sản định giá xem có TSSS nào tương tự đang dao bán khơng. Tiến hành điều tra qua TSSS qua phỏng vấn người dân ở địa phương đó và chụp lại ảnh.
- Nếu như khơng tìm được hoặc khơng tìm đủ tài sản so sánh, TĐV sẽ tiến hành tìm kiếm trên mạng và gọi điện trực tiếp để hỏi cụ thể, chi tiết về những TSSS đó.
- Tại Vietinbank AMC thông thường khi định giá QSD đất số TSSS được đưa ra là 3.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
- Tại Vietinbank AMC thường lựa chọn 5 yếu tố so sánh phổ biến là : pháp lý, quy mơ diện tích, hạ tầng cơ sở, tỷ lệ mặt tiền, điều kiện giao thơng.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và TSĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với TSĐG, tìm ra mức giá chỉ dân cho môi tài sản so sánh. Cụ thể:
Sau khi khảo sát thông tin về TSSS, tiến hành đánh giá độ phù hợp của giá bán TSSS. Thường chỉ có 1- 2 sự khác biệt được đưa ra qua đánh giá chủ quan của TĐV.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dân của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dân đại diện để ước tính và xác định mức giá của TSĐG.
Khóa luận tơt nghiệp 32 Học viện Ngân hàng
trường của TSĐG theo cơng thức: Giá trị ước tính = Giá chuyển của thửa đất, khu nhượng QSD đất của đất cần định giá từng thửa đất, khu
đất so sánh
± Mức điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
- Nếu thửa đất có tài sản trên đất tiến hành tính khấu hao theo tham khảo Thơng tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định và công văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
- Tham khảo khung giá đất do UBND cấp tỉnh/ thành phố quy định.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí tại Vietinbank AMC chủ yếu kết hợp với phương pháp so sánh để đưa ra giá trị QSD đất. Cơ bản gồm những nội dung cụ thể sau:
Bước 1: Khảo sát thực địa và mơ tả đầy đủ, chính xác về tài sản
Bước 2: Xác định giá trị xây dựng mới tại thời điểm thẩm định và định giá. Đơn giá xây dựng được áp dụng theo QĐ số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của BXD và những quy định có liên quan của UBND tỉnh/ thành phố.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản gắn liền với đất
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư tại Vietinbank AMC dùng để định giá những mảnh đất dùng để xây dựng cơng trình như trung tâm thương mại, chung cư, khu đô thị. Và những cơng trình này phải chắc chắn được hình thành trong tương lai.
Các bước tiến hành:
Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường của tài sản =
Khóa luận tốt nghiệp 33 Học viện Ngân hàng
nhất của dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. Tài liệu liên quan để đưa ra đánh giá do khách hàng cung cấp và chịu trách nhiệm về độ tin cậy của thơng tin đó.
- Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị tại thời điểm cần định giá. Doanh thu này được xác định theo những điều tra doanh thu của những tài sản tương tự với tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Thơng thường sẽ xem xét đến báo giá, giá giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, đưa chi phí đó về giá trị tại thời điểm cần định giá dựa vào quy mô dự án mà khách hàng cung cấp và theo tham khảo đơn giá xây dựng được áp dụng theo QĐ số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của BXD và những quy định có liên quan của UBND tỉnh/ thành phố.
- Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch của tổng doanh thu phát triển so với tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp lợi nhuận
Là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Việc định giá theo phương pháp lợi nhuận bao gồm các nội dung chủ yếu:
- Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo giấy phép đăng ký kinh doanh được cấp.
- Xác định tổng chi phí
- Xác định thu nhập thực từ tài sản: Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư
- Áp dụng cơng thức để tìm ra giá trị tài sản:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
- Tiến hành đánh giá doanh thu mà tài sản mang lại theo hợp đồng kinh tế mà khách hàng cung cấp.
- Tiến hành thao khảo thêm giá cho thuê, khai thác tài sản đó và điều chỉnh điểm khác biệt.
- Đánh giá doanh thu từ tài sản mang lại và đưa ra lập luận doanh thu đó sẽ ổn định trong bao nhiêu năm và sau mỗi chu kỳ tăng bao nhiêu %.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm:
- Chi phí hoạt động cho thuê, bảo dưỡng,....thường ước được TĐV tại Vietinbank AMC tính bằng 10% doanh thu.
- Chi phí khấu hao tính theo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền dịng từ doanh thu và chi phí