Bảng 2.4 : Bảng phương án giá
3.2. GIẢI PHÁP
3.2.2. Nhóm giải phápvề cơng tác thu thập, phân tích thơng tin
Thu thập thơng tin:
+Dựa trên các tiêu chí đề ra trong kế hoạch định giá, cán bộ định giá cần phải đề ra trong kế hoạch những thông tin cần thu thập về mảnh đất, đảm bảo tính đầy đủ, chính xác của thơng tin. Bên cạch đó cần xác định rõ ràng thơng tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu. Các thơng tin cần thu thập có thể kể đến như:
*/ Thông tin về tài sản mục tiêu
*/ Thông tin về các giao dịch trên thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,...
*/ Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của QSD đất mục tiêu.
Khóa luận tốt nghiệp 67 Học viện Ngân hàng */ Thông tin tổng hợp về tình hình kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội,...
Việc xác định cụ thể các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho cán bộ định giá tránh được sự bỏ sót đặc biệt là các thơng tin quan trọng. Trong từng loại thông tin, cán bộ định giá cần liệt kê chi tiết và phân biệt nguồn thông tin chủ yếu, thứ yếu. Nên lưu giữ lại các thông tin đã thu thập được trong máy tính để làm thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động định giá khác.
+ Cần đưa thêm các thông tin về sự ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, an ninh trật tự, phong thủy trong quá trình định giá.
+ Xác định nguồn thu thập thơng tin: Thu thật thơng tin có thể từ nhiều nguồn khác nhau như:
*/ Khách hàng cung cấp */ Qua khảo sát thực tế */ Qua cơ sở dữ liệu
*/ Qua các tổ chức có liên quan: cơ quan chun mơn, các ban ngành chính phủ,...
Xác định nguồn thu thập thơng tin là cơ sở để cán bộ định giá có thể kiểm tra độ tin cậy của thơng tin, xác định được tính thị trường của thương vụ so sánh. Từ đó, đưa ra lựa chọn những nguồn thơng tin phù hợp với từng hồn cảnh cụ thể. Với những nguồn thơng tin thiếu tính thuyết phục, việc lựa chọn các thông tin này chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ.
+ Việc thu thập thông tin không được chỉ dựa vào một chiều mà phải có sự thẩm tra nhất định, khơng được cơng nhận mọi thơng tin một cách máy móc. Thơng tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu được từ nhiều nguồn nhưng không phải thông tin nào cũng đáng tin cậy. Sau khi thu thập thông tin, cán bộ định giá với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với phân tích thực tế thị trường cần tiến hành thẩm tra lại các thơng tin để đảm bảo rằng những thơng tin đó là chính xác và đáng tin cậy.
Khóa luận tốt nghiệp 68 Học viện Ngân hàng
cơng tác khảo sát hiện trường thì mới có thể mang lại hiệu quả cao trong cơng tác định giá.
+ Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hồn thiện và đa dạng, trở thành nguồn thơng tin dồi dào, đáng tin cậy cho cán bộ định giá.
Yếu tố thông tin là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá QSD đất đặc biệt là với phương pháp so sánh trực tiếp- phương pháp được dùng khá nhiều. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là cơng việc phức tạp, dễ mắc phải những sai sót nên cần hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.
Cụ thể, như ví dụ đã nêu ở trên, ngồi việc thu thập thơng tin qua điện thoại, internet, hỏi những hộ xunh quanh có thể tiến hành kiểm tra lại những hồ sơ đã từng được định giá ở cơng ty để có độ tin cậy cao.
Xử lý, phân tích thơng tin
Cơng tác thu thập thơng tin và vơ cùng quan trọng nhưng việc xử lý, phân tích, đánh giá thơng tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định. Cơng việc phân tích thơng tin phải được tiến hành một cách khoa học và chi tiết. Cụ thể:
+ Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Từ đó, các cán bộ định giá tiến hành loại bỏ những thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung QSD đất mục tiêu.
+ Khi phân tích so sánh, các cán bộ định giá cần phải xem xét, dánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường, xem xét giao dịch có phải là giao dịch thị trường hay khơng, có dựa trên cơ sở “ người bán và người mua tự nguyện” hay không. Muốn làm được như vậy, đối với mỗi một thương vụ cần trả lời những câu hỏi như: Thương vụ có thật hay khơng? Thời điểm thực hiện? Giới thiệu, quảng cáo về tài sản có chính xác khơng? Tại sao người bán
Khóa luận tốt nghiệp 69 Học viện Ngân hàng
quyết định bán, người mua quyết định mua?.....
+ Trong định giá QSD đất mà gắn liền với những cơng trình xây dựng trên đất cần ước tính giá trị cịn lại phải có căn cứ rõ ràng. Trong một số trường hợp, để có kết quả chính xác cần thuê chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,...trong và ngoài nước.
+ Khi lập luận để đưa ra những kết quả cuối cùng, cán bộ định giá cần phải xem xét những yếu tố thị trường có ảnh hưởng tới giá trị QSD đất để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
+ Công ty cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu để việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hơn.
Với ví dụ trong phần 2, có thế thêm phần đặc điểm giao dịch của mỗi TSSS tìm được từ đó tăng tính chặt chẽ cho lập luận và kết quả định giá.