Bảng 2.4 : Bảng phương án giá
3.2. GIẢI PHÁP
3.2.1. Nhóm giải phápvề quy trình và phương pháp định giá quyền sử
dụng đất
Về quy trình định giá:
Quy trình định giá đóng vai trị hết sức quan trọng trong hoạt động định giá, có tính chất quyết định đến thành cơng của một tổ chức định giá. Về cơ bản, công ty đã xây dựng được một quy trình đầy đủ, khoa học, có sự phối hợp chặt chẽ của các bên liên quan đặc biệt là chi nhánh Ngân hàng Công Thương Việt Nam. Tuy nhiên trong việc định giá QSD đất ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp ( có thể là chủ sở hữu hoặc chi nhánh ngân hàng Cơng Thương) do đó kết quả định giá cịn mang tính chủ quan, thiếu thuyết phục. Để cơng tác định giá QSD đất có kết quả tốt địi hỏi hồn thiện các khâu nhỏ trong quy trình định giá:
- Khi tiếp nhận yêu cầu'. Khi phịng định giá tiếp nhận u cầu của khách hàng thì phải tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý của hồ sơ, những thông tin mà khách hàng cung cấp, chủ động liên hệ với chi nhánh NHCT trong trường hợp hồ sơ còn thiếu các giấy tờ cần thiết. Đồng thời đưa ra những nhận định sơ bộ dựa trên hồ sơ được cung cấp của mảnh đất để đánh giá chính xác khối lượng công việc cần làm, gặp gỡ trao đổi với chủ sở hữu mảnh đất để xác minh tính hợp pháp, đặc biệt là để xác định thời gian hồn tất cơng việc định giá. Nếu mảnh đất đó là hợp pháp và có thể đảm bảo đưa ra kết quả định giá đúng thời gian u cầu thì mới kí kết hợp đồng định giá, nếu khơng thì cần từ chối để tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo uy tín cho cơng ty. Xây dựng
Khóa luận tốt nghiệp 65 Học viện Ngân hàng
hợp đồng ghi rõ quyền hạn, nghĩa vụ của các bên liên quan.
- Lên kế hoạch định giá: Kế hoạch định giá phải xác định rõ ràng thời
gian thực hiện định giá và người phụ trách công việc định giá. Đối với những tài sản có giá trị nhỏ sau khi được trưởng phòng định giá chỉ định người phụ trách nên để cán bộ định giá chủ động lên kế hoạch định giá nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng hồn thành cơng việc một cách thuận lợi nhất. Kế hoạch định giá cần phải tập trung thành từng bước cụ thể, xác định rõ ràng những thông tin nào cần thu thập khi tiến hành khảo sát hiện trạng mảnh đất mục tiêu, từng người trong tổ định giá phải được phân công công việc rõ ràng (ai khảo sát hiện trường, ai thu thập thông tin, ai tiến hành so sánh, hiệu chỉnh, rút ra giá trị QSD đất, ai tổng kết thông tin và lập báo cáo định giá...). Bố trí thời gian, lên kế hoạch thời gián để hồn thành cơng tác định giá. Ghi kế hoạch lên bảng phân công cụ thể để mỗi thành viên tổ định giá chủ động bố trí thời gian một cách khoa học, tránh chồng chéo giữa các công việc. Cán bộ quản lý phân công cần nắm được khối lượng công việc và chuyên môn của từng cán bộ định giá để phân bổ khối lượng công việc hợp lý, phù hợp với từng người để mang lại hiệu suất làm việc cao nhất.
về phương pháp định giá:
- Trong phương pháp so sánh, cán bộ định giá tiến hành so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự khác được giao dịch trên thị trường gần thời điểm định giá hạn chế sử dụng khung giá đất của nhà nước qui định vì mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Không nên sử dụng khung giá đất của Nhà nước trong định giá vì sẽ dẫn đến đánh giá thấp giá trị của QSD đất đó.
- Cần tăng thêm số lượng TSSS trong định giá. Thông thường, công ty lựa chọn 3 TSSS để phân tích và đưa ra kết quả định giá. Để tăng thêm tính đối chiếu, hợp lý và khả năng thuyết phục của kết quả định giá cần tăng số lượng những TSSS lên từ 4-5 tài sản đối với 1 QSD đất mục tiêu.
Khóa luận tốt nghiệp 66 Học viện Ngân hàng
- Nên đa dạng hơn cách phân tích và lập luận trong quá trình đưa ra giá trị của tài sản so sánh để phù hợp với nhiều trường hợp cụ thể hơn. Cơng ty áp dụng phương pháp tính bình qn giá trị các TSSS để đưa ra kết luận về giá trị TSĐG. Đây là cách tính phổ biến và thường cho kết quả khá hợp lý tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng nên áp dụng biện pháp bình quân như thế. Phải tùy vào từng điều kiện và trường hợp cụ thể mà lựa chọn giá trị được rút ra là giá trị nào và nêu rõ lập luận đưa ra giá trị đó.
- Cơng ty cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá phù hợp với yêu cầu. Mỗi phương pháp định giá có những ưu nhược điểm nhất định của nó. Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và cho chất lượng định giá đáng tin cậy trong công tác định giá QSD đất tuy nhiên cơng ty có thể áp dụng thêm các phương pháp khác để tham khảo, bổ sung cho phương pháp chính sử dụng.
- Các trường hợp áp dụng giá theo khung giá của nhà nước là giải pháp cuối cùng khi mà khơng thể tìm ra được thơng tin, tài liệu tương tự về các mảnh đất có thể so sánh.