Bảng 2.4 : Bảng phương án giá
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠ
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
Công tác định giá QSD đất ở Vietinbank AMC đã đạt được những thành tựu nhất định, kết quả định giá có độ tin cậy cao, có giá trị đối với khách hàng và
đóng vai trị quan trọng trong quyết định cấp tín dụng ở hệ thống Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam. Tuy nhiên trong công tác định giá QSD đất ở công ty cũng không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định. Việc tìm ra những hạn chế và nguyên nhân của nó là hết sức quan trọng và cần thiết đối với việc hồn thiện cơng tác định giá QSD đất của công ty trong thời gian sắp tới.
2.4.2.1. Hạn chế
Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể các phương pháp và quy trình định giá vẫn
cịn một số hạn chế về kỹ thuật và các bước tiến hành. Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, q trình thu thập thơng tin về TSĐG cũng như TSSS còn chưa thực đầy đủ. Các đặc điểm về phong thủy còn chưa cụ thể, các TĐV mới chỉ đề cập đến hướng đất, hình dạng mà chưa phân tích cụ thể tầm nhìn nếu tiến hành xây dựng cơng trình trên đất, hướng gió...đặc biệt đối với văn hóa Việt Nam phong thủy là một yếu tố rất được coi trọng. Việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh hưởng nhất định đến q trình phân tích thơng tin, ảnh hưởng đến kết quả định giá.Việc phân tích các TSSS vẫn cịn một số hạn chế. Khi đánh giá các thương vụ mới chỉ đề cập đến thời gian thu thập tin mà chưa đề cập tới điều kiện, bối cảnh giao dịch, mức độ tự nguyên mua bán của các bên tham gia...Các đặc điểm này có ảnh hưởng đến tính chất so sánh được hay tính thị trường của các thương vụ.
Thứ hai, q trình thu thập và phân tích thơng tin cịn khó khăn do tính
phức tạp của tài sản. Tài sản cần định giá là QSD đất đơi khi có đi kèm theo cả tài sản gắn liền với đất nên rất khó xác định chi tiết và việc xác định dựa trên mức độ cảm tính là chủ yếu, gây khó khăn trong thẩm tra số liệu. Vì các QSD đất được định giá ở Vietinbank AMC phần lớn là tài sản đảm bảo nên trong trường hợp có rủi ro xảy ra thì việc thanh lý những tài sản gắn liền với
Khóa luận tốt nghiệp 58 Học viện Ngân hàng
đất là rất khó khăn nếu như nó đã lạc hậu, khơng đúng thị hiếu tại thời điểm thanh lý. Đất đai phân bố ở khắp các địa phương nên việc nắm được giá giao dịch theo từng địa phương, khu vực là điều khơng dễ dàng. Dù có được thơng tin cần thiết nhưng TĐV cịn đưa ra những phân tích, ước tính chưa phù hợp.
Thứ ba, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá còn hạn chế.
Do định giá là một cơng việc phức tạp địi hỏi ở một cán bộ chuyên ngành rất nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng, phải am hiểu rất nhiều lĩnh vực. Không một cá nhân nào đáp ứng nhu cầu này bởi khơng một ai có thể am hiểu mọi ngành nghề, lĩnh vực trong nền kinh tế. Hơn nữa, định giá bất động sản nói chung và định giá QSD đất nói riêng địi hỏi người định giá phải có chun mơn, nghiệp vụ và kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian cơng tác, làm việc thực tế. Vì vậy địi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện nay, Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội có đội ngũ cán bộ khá trẻ và làm công tác định giá chưa lâu. Vì vậy kinh nghiệm là hạn chế lớn nhất với đội ngũ cán bộ định giá của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội. Trình độ chun mơn của đội ngũ cán bộ định giá không đồng đều cũng làm ảnh hưởng đến chất lượng định giá QSD đất. Vì vậy, hiện tại với những tài sản có giá trị q lớn và tính phức tạp cao để đảm bảo an toàn cho ngân hàng thì cơng ty phải th cơng ty định giá chuyên nghiệp bên ngoài.
Thứ tư, việc áp dụng các văn bản pháp luật, các quy chế có liên quan đến
định giá QSD đất vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp định giá. Nhiều khi TĐV chưa nắm bắt hết hoặc hiểu sai các quy chế, quy định trong quá trình định giá.
Thứ năm, những rủi ro, sai sót trong q trình định giá do khi lập luận
về kết quả định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của QSD đất cần định giá. Giá trị của QSD đất cần định giá phụ thuộc nhiều vào các yếu tố, trong đó các yếu tố mang tính khách quan. Các yếu tố này tác
Khóa luận tốt nghiệp 59 Học viện Ngân hàng
động khác nhau lên giá trị của QSD đất mục tiêu và thường xuyên thay đổi khó có thể kiểm soát được. Kết quả định giá chưa nhắc đến các yếu tố này vì thế cịn những hạn chế nhất định, nhất là trong điều kiện thị trường biến động như hiện nay.
Thứ sáu, cơng tác tổ chức hành chính trong định giá cịn nhiều hạn chế
do tình trạng quan liêu. Thái độ làm việc, tính chun nghiệp của TĐV cịn bị hạn chế bởi những phức tạp không cần thiết trong những thủ tục hành chính của cơng ty.
2.4.2.2. Ngun nhân
Những hạn chế mà Vietinbank AMC gặp phải do nhiều nguyên nhân có thể là những nguyên nhân khách quan và có thể là nguyên nhân chủ quan. Chỉ ra được những nguyên nhân này là cơ sở quan trọng để đưa ra những giải pháp hợp lý nhằm nâng cao công tác định giá QSD đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới.
Nguyên nhân khách quan:
Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm sốt của cơng ty. Những nguyên nhân khách quan phải kể đến là:
Thứ nhất,, hiện nay ở Việt Nam định giá nói chung và định giá QSD đất
nói riêng tuy khơng phải là một lĩnh vực quá mới mẻ nhưng thực sự chưa được phổ biến, tính chun nghiệp cịn chưa cao. Vì thế chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho cơng tác quản lý hoạt động định giá QSD đất, phương pháp và nguyên tắc định giá chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác định giá. Đây là một vấn đề cơ bản và vô cùng quan trọng để có thể xây dựng một ngành định giá chuyên nghiệp, có chất lượng cao đạt tiêu chuẩn quốc tế.
Thứ hai, hệ thống văn bản liên quan đến cơng tác định giá nói chung và
định giá QSD đất nói riêng là khơng ít nhưng khơng tồn diện và thiếu đồng bộ. Đây là một trong những khó khăn cơ bản với cơng tác định giá mà để
Khóa luận tốt nghiệp 60 Học viện Ngân hàng
khắc phục không phải là đơn giản. Hoạt động định giá muốn có cơ sở pháp lý thì phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các TĐV trong quá trình định giá. Nội dung của những văn bản qui phạm pháp luật có những điểm chồng chéo khiến các TĐV lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến tình trạng làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác các văn bản này cịn liên quan nhiều đến các lĩnh vực chuyên sâu như kiến trúc, quy hoạch, đất đai,...trong khi đó các nghị định, thơng tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng. Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền thường có độ trễ nhất định. Với tốc độ đơ thị hóa chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường bất động sản và quá trình phát triển kinh tế thì dường như nhiều nghị định khi ra đời khơng cịn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thơng tư hướng dẫn. Đây thực sự là vấn đề nan giải với những người làm công tác định giá.
Thứ ba, bản thân QSD đất là tài sản hết sức phức tạp, giá trị của nó chịu
nhiều ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu
sót trong q trình điều tra, thu thập thơng tin về QSD đất mục tiêu cũng như những thơng tin có liên quan trên thị trường. Đối với QSD đất mục tiêu, để thu thập được các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kĩ thuật cũng như các yếu tố kinh tế- xã hội có ảnh hưởng đến giá trị QSD đất, địi hỏi TĐV phải có kiến thức nhất định về xây dựng kiến trúc,...mới có thể nắm bắt được các thơng
số kĩ thuật từ đó đánh giá được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình định giá. Đồng thời TĐV cũng phải có kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật,...để phân tích, đánh giá một cách tồn diện các yếu tố kinh tế-
xã hội có ảnh hưởng đến QSD đất cần định giá. Đối với các TSSS, để thu thập thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất các giao dịch đó là rất khó. Trong khi đó đối với từng thương vụ,
Khóa luận tốt nghiệp 61 Học viện Ngân hàng
các TĐV còn phải điểu tra về nguồn gốc, tính chất giao dịch để đảm bảo tính thị
trường của thương vụ hay tính có thể so sánh được với tài sản mục tiêu. Đây là cơng việc phức tạp, khó khăn, mất nhiều thời gian, vì thế trong q trình thực hiện khơng thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định.
Thứ tư, thị trường bất động sản Việt Nam cịn kém minh bạch, gây khó
khăn cho các TĐV trong q trình thu thập thơng tin. Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường khơng chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như khơng được đăng kí nên rất khó kiểm sốt, cũng như khó nắm bắt được các mức giao dịch thành cơng trên thị trường, chưa kể tình trạng đầu cơ cịn gây ra nhiều cơn sốt giá ảo. Do đó, việc thu thập chứng cứ thị trường để so sánh hết sức hạn chế, đơi khi phải chấp nhận vì khơng cịn chứng cứ nào khác.
Thứ năm, ở Việt Nam cho đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ
thơng tin về các giao dịch trên thị trường BĐS, do đó thiếu dữ liệu cho công tác định giá. Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho các TĐV trong quá trình định giá. Vì vậy khi thiếu đi nguồn dữ liệu này, TĐV sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều thời gian thậm chí khơng thu được kết quả cần thiết.
Thứ sáu, ở Việt Nam các trường đạo tạo chuyên ngành định giá không
nhiều, điều này làm thiếu đi nguồn nhân lực cho cơng tác định giá nói chung. Hơn nữa, hầu hết các thẩm định viên ở nước ta chỉ được đào tạo ở các trường kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu như ít được trang bị một cách bài bản. Trong quá trình định giá, phần lớn TĐV phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của người có chun mơn trong lĩnh vực liên quan.
Ngun nhân chủ quan
Ngoài những nguyên nhân khách quan trên, những hạn chế trong công tác định giá QSD đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội còn so một số nguyên nhân chủ quan như sau:
Khóa luận tốt nghiệp 62 Học viện Ngân hàng Thứ nhất, là một công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá, song đội ngũ
TĐV lại chưa nhiều vừa do chi nhánh mới thành lập vừa do công tác tuyển dụng chưa hoàn tất. Các TĐV phải cùng lúc thực hiện nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích thơng tin, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá, thu phí thẩm định,...Trong khi đó thời gian thực hiện một hợp đồng thẩm định có giới hạn. Việc TĐV phải kiêm nhiệm quá nhiều công việc lại phải chịu sức ép về thời gian tất yếu sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực đến công tác định giá.
Thứ hai, chất lượng nguồn nhân lực cho hoạt động định giá còn nhiều
hạn chế. Phần lớn nhân viên định giá ở chi nhánh còn khá trẻ dẫn đến thiếu kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực định giá đặc biệt là với tài sản có tính chất phức tạp như QSD đất.
Thứ ba, q trình điều tra thu thập thơng tin chưa hiệu quả. Do đó, các
thơng tin thu thập chưa thật đầy đủ, chi tiết làm cho các phương pháp định giá khơng phát huy được hết ưu điểm của nó đặc biệt là với phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá QSD đất.
Thứ tư, hệ thống cơ sỡ dữ liệu chưa đa dạng và phong phú. Hệ thống cơ
sở dữ liệu được xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin thị trường hoặc ghi chép lại sau các cuộc định giá. Do mới đi vào hoạt động nên số lượng thương vụ mà công ty thực hiện là chưa nhiều, từ đó ảnh hưởng đến việc xác định nguồn gốc các chứng cứ thị trường.
Thứ năm, cơ sở vật chất của cơng ty cịn nhiều hạn chế. Hoạt động định
giá
QSD đất muốn có hiệu quả cần xác định đúng hiện trạng tài sản. Để thực hiện tốt
công việc này cần phải được trang bị đầy đủ các phương tiện kĩ thuật chuyên dụng như: máy quay phim, máy ảnh, các phương tiện đi lại,... Thực tế tại công ty, các phương tiện kĩ thuật này còn thiếu thốn rất nhiều, cán bộ định giá nhiều khi phải tự di chuyển bằng phương tiện cá nhân của mình. Việc thiếu hụt về số lượng và kém về chất lượng ít nhiều có ảnh hưởng đến cơng tác định giá.
Khóa luận tốt nghiệp 63 Học viện Ngân hàng
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
Trên cơ sở phân tích thực trạng cơng tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội kết hợp với lý luận cơ bản, chương 3 của luận văn sẽ đề cập tới những giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá quyền sử dụng đất tại công ty.