2.2. Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng tới doanh nghiệp
2.2.2. Phân tích ngành bất động sản
2.2.2.1. Tổng quan về ngành bất động sản trong nước giai đoạn 2019 -2021
a) Thực trạng ngành bất động sản giai đoạn 2019-2021
Hiện nay, Việt Nam đang là một trong những quốc gia có tốc độ đơ thị hóa tƣơng đối nhanh, xu hƣớng di cƣ của ngƣời dân từ các vùng nông thôn ra thành thị là chủ yếu. Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số nhanh cũng là một trong những yếu tố quan trọng làm tăng cầu của ngành bất động sản.
Giai đoạn 2019-2020, thị trƣờng bất động sản có những dấu hiệu chững lại và thậm chí là suy giảm do việc siết chặt pháp lý khiến cho nguồn cung dự án bất động sản bị thắt chặt lại tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo báo cáo thị trƣờng của DKRA thì trong quý I năm 2020 tồn thị trƣờng thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 7 dự án đƣợc mở bán. Tổng nguồn cung vào khoảng 1.500 căn – giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Bên cạnh đó, hị trƣờng cũng bị ảnh hƣởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Covid-19 ảnh hƣởng đến cả nguồn cung và cầu của thị trƣờng. Nhiều dự án chung cƣ, nghỉ dƣỡng hoãn mở bán hoặc mở bán online. Ngƣời mua nhà và nhà đầu tƣ do thu nhập bị
suy giảm cũng ít có khả năng mua nhà hơn so với thời kỳ trƣớc đại dịch. Điều này vơ tình dẫn đến tình trạng cung giảm, cầu giảm nhƣng giá lại không giảm, đa phần ngƣời dân lao động không thể tiếp cận đƣợc với phân khúc bất động sản cao cấp Vì vậy, các sản phẩm nhà ở xã hội, căn hộ giá rẻ, thị trƣờng thứ cấp của các dự án đã bàn giao dƣới 5 năm là phân khúc sản phẩm đƣợc quan tâm nhất lúc này.
Trong ba quý đầu năm 2021 và đặc biệt là giai đoạn quý II và quý III, thị trƣờng bất động sản chịu ảnh hƣởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 kéo dài, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gần nhƣ “tê liệt”. Đợt dịch Covid-19 lần thứ tƣ kéo dài đã khiến thị trƣờng BĐS phía Nam nói riêng lâm vào cảnh “đóng băng”. Hàng loạt dự án phải ngừng hoạt động xây dựng, hoàn thiện thủ tục đầu tƣ, ảnh hƣởng đến nguồn cung thị trƣờng. Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2021, tổng nguồn cung mới trên thị trƣờng đạt trên 165.700 sản phẩm, nhƣng lƣợng giao dịch chỉ đạt khoảng 61.800 sản phẩm, chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung. Riêng quý III/2021 lƣợng cung sản phẩm trên thị trƣờng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Theo báo cáo quý III của của Bộ xây dựng, do ảnh hƣởng của dịch bệnh, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản chịu nhiều tác động tiêu cực. Riêng các sàn giao dịch, có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp cịn khả năng chống đỡ song không cao. Cũng trong quý III, hơn 80% sàn giao dịch khơng có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lƣơng ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc cho tạm nghỉ việc khơng lƣơng. Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp BĐS, nhà thầu phải đối mặt với khó khăn khi cơn bão giá nguyên vật liệu xây dựng càn quét trong năm qua. Theo Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, do ảnh hƣởng của dịch bệnh và giá thép tăng lên tới 35 – 40%, những giá vật liệu nhƣ vậy làm giá thành tổng thể cơng trình tăng 10%, trong khi đó, thực tế lãi suất của các nhà thầu khi đặt kỳ vọng vào các cơng trình thƣờng chỉ dừng ở mức 5% chứ khơng đƣợc nhƣ các ngành nghề khác.
b) Cơ hội phát triển của ngành bất động sản
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, tính từ đầu năm đến ngày 20/5/2022, vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) đăng ký mới giảm 53,4% so với cùng kỳ, nhƣng vốn điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vẫn tăng mạnh lần lƣợt là 45,4% và 51,6%. Tổng cộng, vốn FDI trong 5 tháng đầu năm đạt 11,71 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu
hút vốn đầu tƣ FDI với gần 3 tỷ USD (chiếm gần 26% tổng vốn đầu tƣ đăng ký), tăng mạnh so với mức 1,05 tỷ USD 5 tháng đầu năm 2021. Không chỉ thu hút nguồn vốn đầu tƣ của các doanh nghiệp nƣớc ngoài vào bất động sản cơng nghiệp, các loại hình dịch vụ cho công nghiệp nhƣ nhà ở cho công nhân các khu, cụm công nghiệp, bệnh viện, trƣờng học, trung tâm thƣơng mại, khu vui chơi giải trí nhằm cải thiện và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho cơng nhân cũng đƣợc Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền các địa phƣơng và các doanh nghiệp hết sức quan tâm và cũng sẽ là những tác động tích cực tới sự phát triển của phân khúc này.
Nguồn cầu về nhà ở hiện nay ở nƣớc ta vẫn còn rất lớn. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn nhƣ Hà Nội. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số c ng xu hƣớng đơ thị hóa ngày càng nhanh; tăng trƣởng kinh tế gắn liền với tăng mức thu nhập làm tăng khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở với yêu cầu cao hơn về chất lƣợng cũng sẽ tăng lên. Năm 2030, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên 45% (hiện là 40%), tƣơng ứng mỗi năm xây mới khoảng 70 triệu mét vuông sàn nhà ở đô thị. Tuy nhiên, số lƣợng này khơng hồn tồn tập trung ở phân khúc cao cấp mà chiếm đa số là nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Bên cạnh đó, tâm lý của ngƣời Việt Nam vẫn mong muốn sở hữu nhà ở, đất ở. Do đó, phân phúc nhà ở vẫn còn nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển kể cả trong bối cảnh dịch bệnh.
Cùng với sự phát triển của các hoạt động du lịch nghỉ dƣỡng thì bất động sản nghỉ dƣỡng bắt đầu xuất hiện và phát triển tƣơng đối mạnh mẽ. Bất động sản nghỉ dƣỡng (Resort Real Estate) là các bất động sản đƣợc xây dựng tại các khu du lịch, khu nghỉ dƣỡng, bao gồm: biệt thự biển, biệt thự trên đồi, căn hộ khách sạn (Condotel – hay còn gọi là Condo hotel, là từ viết tắt của Condo and Hotel), Shophouse, mini hotel,… sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Loại hình bất động sản này là những sản phẩm đƣợc xây dựng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thƣơng mại, lƣu trú,… tăng trải nghiệm và tiện ích cho cộng đồng khách du lịch.
Với lợi thế là một quốc gia có nhiều danh lam thắng cảnh, có diện tích đƣờng bờ biển kéo dài từ Bắc vào Nam, nhiều địa danh du lịch nổi tiếng,... thì tiềm năng phát triển của loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dƣỡng,... là vô cùng lớn, đặc biệt là tiềm năng phát triển của Condotel. Về hình thức, nó là trung cƣ cao cấp nhƣng lại hoạt động nhƣ 1 khách sạn, thƣờng đƣợc xây và hoạt động tại các khu du lịch, khu nghỉ dƣỡng
lớn tại các thành phố lớn. Đối với loại hình Condotel, các nhà đầu tƣ sẽ có nhiều cơ hội để đánh giá và lựa chọn dự án đầu tƣ tốt nhất, tối ƣu nhất. Bên cạnh đó, chất lƣợng cuộc sống đƣợc cải thiện và mức sống tăng lên đồng thời sẽ làm tăng thêm nhu cầu hƣởng thụ của ngƣời dân; và sự phát triển mạnh mẽ ngày càng hiện đại của các cơ sở hạ tầng giao thông...cũng làm tăng thêm nguồn nhu cầu dồi dào cho loại hình bất động sản nghỉ dƣỡng.
Trong năm 2021, nhiều chính sách, luật mới có hiệu lực đã góp phần ổn định thị trƣờng BĐS trong bối cảnh nền kinh tế và xã hội chịu ảnh hƣởng nặng nề của đại dịch Covid-19. Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đầu tƣ sửa đổi có hiệu lực thi hành. Qua đó, nhiều vấn đề liên quan đến quy định miễn giấy phép xây dựng đã đƣợc quy định cụ thể. Các ách tắc về thủ tục đầu tƣ xây dựng đối với các dự án đầu tƣ kinh doanh cũng đƣợc tháo gỡ. Cũng từ ngày 1/1/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó có các quy định về điều kiện phân lơ bán nền dự án nhà ở đƣợc siết chặt. Theo Bộ Xây dựng, nhiều chính sách đang đƣợc cơ quan chức năng đẩy mạnh để tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý. Đây sẽ là tín hiệu tốt cho cả ngƣời bán lẫn ngƣời mua khi hàng loạt nút thắt đƣợc gỡ bỏ, hàng trăm dự án ách tắc đƣợc cởi trói.
c) Những khó khăn, hạn chế cịn tồn tại
Bên cạnh những mặt tích cực hứa hẹn mà nền kinh tế mang lại thì bên cạnh đó, thị trƣờng bất động sản Việt Nam cũng vấp phải vơ vàn những khó khăn, hạn chế.
Thứ nhất, hệ thống luật pháp, các văn bản pháp lý liên quan đến bất động sản còn chƣa thực sự đồng bộ và còn nhiều lỗ hổng pháp lý. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trƣờng bất động sản còn bị chồng chéo, chƣa đƣợc hoàn thiện, hoặc chƣa đƣợc sửa đổi cho phù hợp với tình hình kinh tế hiện nay, dẫn đến nhiều vấn đề bất cập phát sinh, làm cho sự quản lý thị trƣờng bất động sản trở nên lỏng lẻo, chƣa đƣợc quản lý và kiểm sốt một cách có hiệu quả. Thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải trờ đợi nhiều bộ Luật về đất đai, về nhà ở, về xây dựng... đang trong giai đọan điều chỉnh và hoàn thiện. Từ đó tạo ra những phát sinh chi phí lớn và nhiều rủi ro cho các doanh nghiệp, các nhà thầu và ngƣời đầu tƣ.
Thứ hai là những sự hạn chế đến từ q trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng, các thủ tục pháp lý còn tƣơng đối phức tạp, thậm chí là rƣờm rà dẫn đến xuất hiện
nhiều tình trạng các dự án bị treo chờ giải quyết, gây ảnh hƣởng trực tiếp tới thị trƣờng.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn gặp phải nhiều khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn đầu tƣ. Các hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất đọng sản đang bị thắt chặt, cụ thể là giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn đƣợc sử dụng để cho vay trung và dài hạn (theo Thông tƣ 22). Từ 1-1-2020 đến 30-9-2020 tỷ lệ này là 40%, từ 1-10-2020 đến 30-9-2020 là 37%, 1- 10-2021 đến 30-9-2022 là 34% và từ 1-10-2022 sẽ giảm xuống cịn 30%. Ngồi ra, Ngân hàng Nhà nƣớc còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này khiến cho các ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản. Nhƣ vậy, sự hạn chế của dòng vốn cũng sẽ khiến các nhà đầu tƣ phải cân nhắc kĩ khi đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản.
Sự thiếu hụt thông tin về thị trƣờng bất động sản, sự xuất hiện của các doanh nghiệp ma hoạt động gtrong lĩnh vực bất động sản, tình tạng lừa đảo bán các “dự án ma” ngày càng xuất hiện phổ biến trong khi chƣa có hành lang pháp lý và cách giải quyết cụ thể dẫn đến những mối lo ngại về tính minh bạch của thị trƣờng. Cụ thể là nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhƣợng nhà; đất khi chƣa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, khiến cho nhiều hộ dân cƣ sau khi đã trả tiền rồi nhƣng vẫn khơng có nhà ở, hoặc vẫn chƣa đƣợc bàn giao nhà. Từ đó dẫn đến hiện tƣợng thiếu niềm tin, sự e ngại của ngƣời dân.
Trong tình hình hiện nay, những ảnh hƣởng nặng nề của tình hình bệnh dịch cũng là một trong những nguyên nhân làm cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam trở nên ảm đạm.
2.2.2.2. Chu kỳ sống của ngành bất động sản
a) Các chu kỳ của ngành bất động sản
Chu kỳ bất động sản chính là “vịng đời” của bất động sản. Trong đó, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 – 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Các giai đoạn đó gồm: Phục hồi – tăng trƣởng – bùng nổ – suy thối và đóng băng.
- Giai đoạn phục hồi:
Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trƣởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và khơng có dấu hiệu xây dựng mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tƣ bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi.
Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dƣới giá trị thị trƣờng đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.
- Giai đoạn mở rộng:
Với nền kinh tế đang có tốc độ tăng trƣởng ngày càng mạnh mẽ nhƣ hiện nay Nền kinh tế chung đang trên đà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, đời sống của, anh sinh xã hội của ngƣời dân đã đƣợc cải thiện; đồng thời trong bối cảnh dân số đang gia tăng nhanh chóng nhƣ hiện nay thì nhu cầu về khơng gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế; trong khi thị trƣờng đang trên đà phát triển, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tƣ vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho nhu cầu của thị trƣờng hiện nhằm bán bất động sản với giá cao hơn giá trị thị trƣờng.
- Giai đoạn siêu cung:
Trong giai đoạn siêu cung bắt đầu khi nguồn cung bất động sản vƣợt quá nhu cầu trên thị trƣờng qua việc xây dựng các cơng trình mới, cải thiện các cơng trình cũ trong giai đoạn mở rộng đã tạo lên sự thừa nguồn cung trên thị trƣờng và giá bất động sản bắt đầu giảm do không đủ nhu cầu.
Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tƣ cũng nhƣ các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày càng tăng. Điều này không thể tránh khỏi có những thời điểm mà cung sẽ có dấu hiệu bắt đầu vƣợt quá cầu, do số lƣợng nhà xây dựng trên thị trƣờng quá nhiều nhƣng lại trống khơng có ngƣời mua bất động sản hoặc do sự thay đổi, biến động của nền kinh tế một cách đột ngột khiến nhu cầu sụt giảm.
- Giai đoạn suy thoái:
Trong giai đoạn suy thoái, nguồn cung bất động sản vƣợt quá nhu cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Ngồi ra, khơng những không thể tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những ngƣời thuê đang chịu ảnh hƣởng của suy thoái kinh tế hoặc do nền kinh tế đi xuống cũng khiến tỷ lệ thất nghiệp đi lớn và ngƣời thuê nhà có thể yêu cầu giảm tiền thuê nhà để ở lại; vì thuế thu nhập cho thuê sẽ giảm mạnh.
b) Các yếu tố tác động tới chu kỳ sống ngành bất động sản:
- Dân số: Cơ cấu của sự gia tăng dân số càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng theo đó mà gia tăng qua đó thúc đẩy thị trƣờng kinh doanh bất động sản phát triển.
- Lãi suất: Lãi suất ảnh hƣởng lớn đến sức mua của ngƣời mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều ngƣời có ý định mua nhà. Ngƣợc lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.