2.3. Phân tích cổ phiếu VHM
2.3.1. Phân tích cơng ty cổ phần Vinhomes
2.3.3.1. Phân tích SWOT
a) Thế mạnh (Strengths)
Vị thế dẫn đầu trong ngành: Vinhomes hiện là nhà phát triển bất động sản thƣơng mại và chuyển nhƣợng bất động sản nhà ở lớn nhất và uy tín nhất Việt Nam với hơn hơn 61.000 sản phẩm đƣợc bán ra, hơn 28.100 sản phẩm đƣợc bàn giao và Doanh số đạt hơn 91.100 tỷ đồng (2020). Theo CBRE – Công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới, Vinhomes là thƣơng hiệu bất động sản nhà ở hàng đầu Việt Nam với thị phần khoảng 22% tính trên tổng số lƣợng căn hộ đã bán trên tất cả các phân
khúc tại hai thị trƣờng lớn nhất thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2016 đến năm 2019, bỏ xa đối thủ đứng thứ 2 với thị phần khoảng 5%. Đặc biệt, Vinhomes chiếm tới 40% thị phần trong phân khúc bất động sản cao cấp. Điều này góp phần chứng tỏ vị thế và chỗ đứng vững chắc của công ty trên thị trƣờng.
Mạng lƣới rộng lớn: Vinhomes bán các dự án bất động sản thông qua các bên môi giới, đại lý bán hàng (bên thứ ba) và không trực tiếp bán bất kỳ dự án bất động sản nào đến đối tƣợng là khách hàng cuối cùng. Các đại lý bán hàng đƣợc chỉ định trên cơ sở không độc quyền và Vinhomes sử dụng đồng thời nhiều đại lý bán hàng cho mỗi dự án để có thể tiếp cận khối lƣợng khách hàng đa dạng hơn. Công ty thƣờng tƣơng tác với các đại lý bán hàng có uy tín, đặc biệt là những đại lý đã có nhiều thành tích về doanh số bán hàng với cơ sở dữ liệu khách hàng lớn. Vì vậy, mạng lƣới kênh phân phối của Vinhomes trải rộng từ Bắc đến Nam.
Ban lãnh đạo có kinh nghiệm lâu năm và có tầm nhìn nhạy bén. Đội ngũ nhân lực hùng hậu, đƣợc đào tạo bài bản, chuyên nghiệp về các kiến thức chuyên môn và kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp.
Dịch vụ đa dạng: Vinhomes và các công ty con là đơn vị có tên tuổi trên thị trƣờng bất động sản trong nƣớc về các lĩnh vực: môi giới, tƣ vấn chiến lƣợc, phát triển bất động sản, cho thuê văn phòng... Đặc biệt là các khu đô thị của Vinhomes đƣợc xây dựng theo mơ hình sinh thái đầy đủ tiện nghi từ hệ thống trƣờng học, bệnh viện... ngày càng đƣợc cải thiện, chú trọng vào những lợi ích đem lại và trải nghiệm của khách hàng.
Hoạt động marketing đem lại hiệu quả cao: Hoạt động Marketing của Vinhomes tập trung vào việc nghiên cứu nhu cầu thị trƣờng và khách hàng cùng các hoạt động quảng bá, xây dựng và phát triển thƣơng hiệu dự án nói riêng và thƣơng hiệu Vinhomes nói chung nhằm hỗ trợ trực tiếp và gián tiếp cho hoạt động kinh doanh và định hƣớng chiến 13 lƣợc phát triển của Công ty. Vinhomes chủ yếu dựa vào việc quảng cáo truyền miệng cũng nhƣ sức mạnh của thƣơng hiệu Vinhomes cũng nhƣ công ty mẹ Vingroup để quảng bá cho các dự án bất động sản. Ngoài ra, Bộ phận Marketing phối hợp với Khối kinh doanh khảo sát thị trƣờng để đánh giá nhu cầu và giá của các dự án xung quanh cũng nhƣ dựa trên dữ liệu thị trƣờng mà đội ngũ quản lý, bán hàng và tiếp thị của Cơng ty đã tích lũy theo thời gian, từ đó phát triển chiến lƣợc giá phù hợp cho từng dự án. Chiến lƣợc giá của Vinhomes cũng tính đến các dịch
vụ, tiện ích sẵn có giúp mang lại sự khác biệt của các dự án của Công ty với các đối thủ cạnh tranh khác.
b) Điểm yếu (Weaknesses)
Việt Nam còn phụ thuộc phần lớn vào các nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng, vì vậy rất dễ xảy ra tình trạng bị tác động bởi các biến động của thị trƣờng thế giới, nhất là trong giai đoạn căng thẳng do mâu thuẫn kéo dài từ các quốc gia.
Vinhomes là một doanh nghiệp lớn, sở hữu đội ngũ nhân lực có chun mơn nghiệp vụ cao đƣợc chia thành nhiều bộ phận khác nhau dẫn đến việc làm cho bộ máy quản lý trở lên cồng kềnh và phức tạp.
c) Cơ hội (Oppotunities)
Hƣởng lợi từ hệ sinh thái của Vingroup từ việc nhận các dịch vụ tiện ích chất lƣợng cao do Vingroup cung cấp cho các dự án bất động sản thƣơng hiệu Vinhomes. Điều này tạo cho Vinhomes lợi thế cạnh tranh trong việc đạt đƣợc các quyết định đầu tƣ các dự án bất động sản lớn trƣớc các đối thủ cạnh tranh trong việc phát triển quỹ đất khi mà tình trạng khan hiếm quỹ đất ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, nhâ tố này cịn giúp Vinhomes có cơ hội thúc đẩy hoạt động kinh doanh bán hàng và thu hút thêm nhiều nhà đầu tƣ tiềm năng cũng nhƣ khách hàng mua sản phẩm.
d) Thách thức (Threats)
Mặc dù là một công ty đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản, nhƣng đứng trƣớc sự phát triển mạnh mẽ của thị trƣờng nhƣ hiện nay thì việc các công ty mở rộng quy mô đầu tƣ là điều dễ thấy. Bên cạnh đó, Vinhomes tập trung chủ yếu vào phân khúc sản phẩm cao cấp với giá thành tƣơng đối cao nên khó có thể tiếp cận tới các đối tƣợng có múc thu nhập trung bình. Điều này sẽ tạo nên tình trạng cạnh tranh gay gắt giữa Vinhomes và các đối thủ cạnh tranh trong ngành.
Trong tƣơng lai gần, Vinhomes tiếp tục triển khai các dự án bất động sản có quy mơ lớn nên việc huy động một nguồn vốn tƣơng ứng để phát triển các dự án mới là một vấn đề tƣơng đối cấp thiết và nan giải, khi mà hiện tại chính phủ đang ban hành các chính sách siết chặt tín dụng gây bất lợi cho lĩnh vực bất động sản, trong khi đó nguồn vốn tín dụng vay của các ngân hàng thƣơng mại lại chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp trong lĩnh vực.
Tồn tại tình trạng nguồn cung bất động sản lớn hơn nhu cầu thực tế. Bênh cạnh đó, việc xây dụng nhiều các dự án bất động sản mới với quy mô lớn dẫn đến sự xuất hiện tình trạng cạn kiệt dần dần của các quỹ đất trên phạm vi cả nƣớc.
Diễn biến phức tạp của tình hình dịch bệnh khiến cho cơng ty gặp khó khăn trong việc đƣa các sản phẩm mang thƣơng hiệu Vinhomes đến với ngƣời tiêu dùng.
2.3.3.2. Phân tích tình hình tài chính cơng ty
a) Phân tích cơ cấu Tài sản – Nguồn vốn Phân tích cơ cấu tài sản
Bảng 2-1. Bảng biến động cơ cấu tài sản của Vinhomes giai đoạn 2019-2021
Chỉ số Năm (Tỷ đồng) Chênh lệch 2019 2020 2021 2020 so với 2019 2021 so với 2020 Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tài sản ngắn hạn 139.555 102.312 94.437 (37.243) -26,69 (7.875) -7,70 Tiền và các khoản tƣơng đƣơng tiền 13.332 13.714 4.626 381 2,86 (9.088) -66,27 Phải thu ngắn hạn 47.468 34.592 37.750 (12.876) -27,12 3.158 9,13 Hàng tồn kho 60.297 42.984 28.579 (17.313) -28,71 (14.405) -33,51 Tài sản ngắn hạn khác 18.097 8.968 18.503 (9.129) -50,45 9.535 106,32 Tài sản dài hạn 57.686 113.014 136.079 55.328 95,91 23.065 20,41
Phải thu dài
hạn 8.115 11.084 14.955 2.969 36,59 3.871 34,92 Tài sản cố định 690 5.907 7.498 5.217 756,09 1.591 26,93 Bất động sản đầu tƣ 6.627 8.700 12.079 2.073 31,28 3.379 38,84 Tài sản dài hạn khác 13.268 45.206 45.574 31.938 240,71 368 0,81 Tổng tài sản 197.241 215.326 230.516 18.085 9,17 15.190 7,05
Bảng 2-2. Bảng tỷ trọng cơ cấu tài sản của Vinhomes giai đoạn 2019-2021
Chỉ số 2019 2020 2021
Tài sản ngắn hạn 70,75% 47,51% 40,97%
Tài sản dài hạn 29,25% 52,49% 59,03%
(Nguồn: Tính tốn dựa vào báo cáo tài chính các năm của Cơng ty cổ phần Vinhomes)
Trong năm 2019, tài sản ngắn hạn của VHM tăng 53% so với cùng kỳ năm 2018 và chiếm khoảng 71% trong cơ cấu tổng tài sản trong khi cơ cấu tài sản này vào năm 2018 là khoảng 76%. Tài sản ngắn hạn tăng từ 91.203 tỷ đồng tại 31 tháng 12 năm 2018 lên 139.555 tỷ đồng tại 31 tháng 12 năm 2019, chủ yếu từ biến động hàng tồn kho và giá trị các khoản đặt cọc ngắn hạn cho mục đích đầu tƣ. Tài sản dài hạn tăng từ 28.486 tỷ đồng lên 57.686 tỷ đồng trong năm 2019.
Trong năm 2020, tỷ trọng tài sản ngắn hạn của VHM tiếp tục giảm khoảng 23% trong tỷ trọng tổng tài sản tƣơng đƣơng với giảm hơn 37 nghìn tỷ đồng và vào khoảng 27% so với năm liền kề trƣớc đó. Nguyên nhân tài sản ngắn hạn giảm chủ yếu là do sự giảm mạnh từ các tài sản ngắn hạn khác (giảm 50.44% so với năm 2019), và sự sụt giảm của các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho ( lần lƣợt giảm 27% và 29%). Bên cạnh đó, sự tăng mạnh của chỉ số tài sản cố định từ 690 tỷ đến 5907 tỷ đồng, tăng hơn 756% tƣơng đƣơng với tăng 5217 tỷ đồng trong năm 2020 cũng thể hiện rõ ràng sự dịch chuyển của cơ cấu tổng tài sản. Trong năm này, tài sản dài hạn chiếm đến hơn 50%, cụ thể là khoảng 52,5% trong cơ cấu tổng tài sản, tăng hơn 23% so với tỷ trọng năm 2019. C ng trong năm 2020, tổng tài sản Vinhomes đạt 215.326 tỷ đồng tăng khoảng 9% so với thời điểm cùng kỳ năm 2019. Trong khi đó, hàng tồn kho giảm mạnh từ hơn 60 nghìn tỷ đồng đầu năm 2020 xuống cịn khoảng 43 nghìn tỷ đồng.
Tài sản ngắn hạn giảm từ 139.555 tỷ đồng tại 31 tháng 12 năm 2019 xuống 102.312 tỷ đồng tại 31 tháng 12 năm 2020, chủ yếu từ biến động phải thu về cho vay ngắn hạn, hàng tồn kho và giá trị các khoản đặt cọc ngắn hạn cho mục đích đầu tƣ. Tài sản dài hạn tăng từ 57.686 tỷ đồng lên 113.014 tỷ đồng trong năm 2020. Trong đó, đặt cọc cho mục đích đầu tƣ và nhận chuyển nhƣợng các dự án bất động sản trong năm 2020 cũng tăng 30.041 tỷ đồng bao gồm các khoản đặt cọc cho Vingroup và các công ty con cùng tập đoàn để nhận chuyển nhƣợng các dự án bất động sản, nhận chuyển nhƣợng cổ phần từ các công ty sở hữu các dự án bất động sản về Vinhomes. Thêm vào đó, các khoản Đầu tƣ vào cơng ty liên kết, liên doanh, đơn vị khác tăng 9.249 tỷ đồng,
Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án bất động sản tăng 4.149 tỷ đồng chủ yếu do Vinhomes tiến hành xây dựng các dự án lớn. Việc chuyển dịch cơ cấu này thể hiện việc công ty đã phần nào thu hồi đƣợc các khoản đầu tƣ tài chính ngắn hạn để hạn chế phần nào rủi ro có thể gặp phải. Tỷ trọng tiền và các khoản tƣơng đƣơng tiền tƣơng đối cao và ln có xu hƣớng tăng chứng tỏ khả năng thanh tốn của cơng ty tốt và đang ngày càng đƣợc cải thiện. Tuy hàng tồn kho có giảm nhẹ, song hàng tồn kho của Vinhomes gồm các bất động sản để bán đang xây dựng, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành, bất động sản mua để bán và hàng tồn kho khác... các khoản này vẫn có giá trị cao thể hiện khả năng tăng trƣởng tích cực trong doanh thu của Vinhomes trong tƣơng lai.
Trong năm 2021 vừa qua, tài sản ngắn hạn tiếp tục giảm từ 102.312 tỷ đồng năm 2020 xuống 94.437 tỷ đồng – giảm gần 8% so với cùng kỳ năm 2020, tƣơng đƣơng giảm khoảng 7% trong cơ cấu tỷ trọng tổng tài sản.
Qua bảng phân tích biến động cơ cấu tài sản và bảng tỷ trọng cơ cấu tài sản của CTCP Vinhomes giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2020 có thể thấy rõ ràng cơ cấu tài sản của công ty thay đổi theo hƣớng tăng tỷ trọng tài sản dài hạn và giảm tỷ trọng tài sản ngắn hạn. Trong giai đoạn này, tổng tài sản của CTCP Vinhomes vẫn tiếp tục giữ xu hƣớng tăng đều.
Phân tích cơ cấu nguồn vốn
Bảng 2-3. Bảng biến động cơ cấu nguồn vốn của Vinhomes giai đoạn 2019-2021
Chỉ số Năm (Tỷ đồng) Chênh lệch 2019 2020 2021 2020 so với 2019 2021 so với 2020 Tỷ đồng % Tỷ đồng % Nợ phải trả 132.526 126.196 99.109 -6.330 -4,78 -27.478 -21,46 Nợ ngắn hạn 121.557 103.385 75.401 -18.172 -14,95 -28.304 -27,07 Phải trả ngƣời bán 6.078 11.401 12.507 5.323 85,58 1.213 9,70 Thuế phải nộp 2.095 5.035 3.794 2.940 140,3 -1.288 -24,65 Vay ngắn hạn 18.162 10.998 251 -7.164 -39,44 -10.747 -97,72 Nợ dài hạn 10.969 22.811 23.708 11.842 107,96 826 3,93 Vốn chủ sở hữu 64.715 89.130 131.407 24.415 37,73 42.569 47,43 Vốn góp 33.495 33.495 43.544 0 0 10.049 30
Lợi nhuận sau thuế 26.040 56.259 79.413 30.219 116,05 26.791 41,16
Tổng vốn 197.241 215.326 230.516 18.085 9,17 15.091 7,05
Bảng 2-4. Bảng tỷ trọng cơ cấu nguồn vốn của Vinhomes giai đoạn 2019-2021
Chỉ số 2019 2020 2021
Nợ ngắn hạn 61,63% 48,01% 32,71%
Nợ dài hạn 5,56% 10.59% 10,28%
Vốn chủ sở hữu 32,81% 41,39% 57,01%
(Nguồn: Tính tốn dựa vào báo cáo tài chính các năm của Cơng ty cổ phần Vinhomes)
Tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của Vinhomes đều tăng trƣởng trong 3 năm gần đây. Tổng tài sản của Vinhomes tăng từ 119,689 tỷ đồng năm 2018 lên 215,326 tỷ đồng năm 2020, riêng giai đoạn từ năm 2016 đến 2019 đạt mức tăng trƣởng kép bình quân cao với 73,9%/năm. Vốn chủ sở hữu cũng tăng từ 48.145 tỷ đồng năm 2018 lên 89,130 tỷ đồng năm 2020, trong đó giai đoạn từ 2016 trở lại đây đạt mức tăng trƣởng ấn tƣợng 375,6% vào năm 2018. Vốn chủ sở hữu tăng 375,6% vào năm 2018 do trong năm này VHM đã tiến hành các hoạt động gồm:
- Phát hành cổ phần để chi trả cổ tức cho các cổ đông hiện hữu, việc này làm tăng vốn cổ phần của công ty thêm 4.000 tỷ đồng.
- Thông qua việc nhận sáp nhập Công ty Tân Liên Phát và Công ty quản lý Vinhomes, theo đó, làm tăng vốn cổ phần của Công ty thêm 10.365 tỷ VND và tăng thặng dƣ vốn cổ phần thêm 295 tỷ đồng.
Về tổng nợ, tổng nợ có tốc độ tăng chậm hơn khi tăng từ 71,544 tỷ đồng năm 2018 lên 126,196 tỷ đồng năm 2020. Tổng nợ phải trả tại 31 tháng 12 năm 2019 tăng 60.982 tỷ đồng so với cùng chỉ tiêu tại 31 tháng 12 năm 2018 lên mức 132.526 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc tăng các khoản ngƣời mua nhà thanh toán theo tiến độ của các hợp đồng mua căn hộ, biệt thự và nhà phố thƣơng mại tại các dự án bất động sản của Công ty nhƣ: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Marina. Vốn chủ sở hữu tại 31 tháng 12 năm 2019 tăng 16.570 tỷ đồng so với tại 31 tháng 12 năm 2018, đạt 64.715 tỷ đồng. Mức tăng vốn chủ sở hữu chủ yếu từ lợi nhuận sau thuế của công ty năm 2019
Xét về nguồn vốn năm 2019, nợ phải trả của Vinhomes có giá trị cao hơn vốn chủ sở hữu khi chiếm 67% tổng nguồn vốn. Trong nợ ngắn hạn, giá trị nằm chủ yếu ở khoản “ngƣời mua trả tiền trƣớc theo các hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS” có giá trị hơn 40 tỷ đồng, đây cũng là một trong những đặc thù của doanh nghiệp hoạt động trong ngành BĐS và khoản “phải trả khác” có giá trị hơn 46 tỷ đồng bao gồm các
khoản đặt cọc từ một số công ty trong cùng Tập đồn cho cơng ty và các cơng ty con theo các hợp đồng hợp tác đầu tƣ và kinh doanh cho mục đích hợp tác vận hành và chuyển nhƣợng các cấu phần trung tâm thƣơng mại, trƣờng học thuộc dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park và Vinhomes Long Beach Cần Giờ. Khoản đặt cọc đối với các cấu phần trung tâm thƣơng mại chịu lãi suất 10%/năm. Giá trị còn lại trong nợ phải trả hầu hết đều nằm ở các khoản vay ngân hàng ngắn hạn và dài hạn phục vụ hoạt động kinh doanh, và các khoản vay này đều đƣợc thực hiện theo đúng kỳ hạn.
Trong năm 2020, nợ phải trả của VHM vẫn tiếp tục cao hơn nguồn vốn chủ sở hữu và chiếm 58.6% trong cơ cấu tài sản. Tổng nợ phải trả tại 31 tháng 12 năm 2020 giảm 6.330 tỷ đồng so với cùng chỉ tiêu tại 31 tháng 12 năm 2019 xuống mức 126.196 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc giảm các khoản ngƣời mua nhà thanh toán theo tiến độ của các hợp đồng mua căn hộ, biệt thự và nhà phố thƣơng mại tại các dự án bất động