II. Ví dụ minh hoạ thực trạng công tác quản lý dự án tại công ty, Dự án Văn Khê
7. Phân kỳ đầu tư
7.5. Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu ngành nghề:
- Nhà nước định hướng ngành nghề đào tạo chuyển đổi, Chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đào tạo chuyển đổi ngành nghề và giải quyết việc làm với mức kinh phí hỗ trợ vận dụng theo đúng quy định, người lao động chủ động chuyển đổi ngành nghề phù hợp với sức khoẻ, nhu cầu thị trường và cá nhân gia đình mình theo các quy định hiện hành. Số tiền này được chuyển toàn bộ cho người đang sử dụng đất bị thu hồi.
- Toàn bộ những lao động bị thu hồi sẽ được ưu tiên tuyển dụng và đào tạo việc làm tại khu dự án như ; dịch vụ cơng trình cơng cộng, trồng, chăm sóc cây xanh, đào tạo thành cơng nhân xây dựng nếu có nhu cầu.
7.6.Đầu tư xây dựng các hạng mục cơng trình của dự án:
Đầu tư cơng trình hạ tầng kỹ thuật:
- Được thực hiện theo phương pháp cuốn chiếu, đền bù giải phóng mặt bằng đến đâu tiến hành đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến đó và dự kiến tiến hành trong 2 năm (2008-2009).
- Trong quá trình thực hiện Chủ dự án sẽ phối hợp với các Ban quản lý dự án có liên quan: Dự án vành đai phía bắc Thành phố Hà Đơng và một số dự án khu đô thị liền kề để xác định lại ranh giới dự án và khớp nối các điểm đấu nối.
- Làm việc với các cơ quan chức năng: Sở giao thông vận tải, Sở xây dựng về cao độ san nền, cao độ tuyến đường đấu nối. Sở điện lực xác định điểm đấu nối, cơng suất, lộ trình cấp điện cho dự án và phương án di chuyển đường điện đi qua dự án. Thoả thuận với Sở xây dựng về hướng san nền, thốt nước, cơng ty cấp nước Hà Đông xin điểm đấu nối cấp nước.
Đầu tư xây dựng các cơng trình nhà ở:
- Đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng được tiến hành sau khi các hạng mục hạ tầng kỹ thuật cho phép và được tiến hành trong 5 năm (từ 2009 đến 2013) theo quy hoạch 1/500 được duyệt.
Đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội:
- Các cơng trình hạ tầng xã hội sẽ được đầu tư trong năm cuối của dự án (năm 2013). Toàn bộ hạng mục cơng trình hạ tầng xã hội được xây dựng hồn chỉnh theo quy hoạch của dự án đươc duyệt trước khi bàn giao cho địa phương.
7.7.Quản lý tiến độ thi cơng xây dựng các hạng mục cơng trình:
- Các hạng mục cơng trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình phải phù hợp với Tổng tiến độ của dự án đã phê duyệt.
- Đối với các hạng mục cơng trình xây dựng có quy mơ lớn và thời gian thi cơng kéo dài thì tiến độ xây dựng cơng trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.
- Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng cơng trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.
7.8.Quản lý khối lượng thi cơng xây dựng cơng trình:
- Việc thi cơng xây dựng cơng trình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế và dự toán được duyệt.
- Khối lượng nghiệm thu công việc xây dựng được tính tốn, xác nhận giữa Chủ đầu tư, Nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế, dự toán được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh tốn theo hợp đồng.
- Khi có khối lượng phát sinh ngồi thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình được duyệt thì yêu cầu tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công xây dựng phải chuẩn bị đủ các hồ sơ cần thiết để xem xét xử lý và trình Chủ đầu tư. Khối lượng phát sinh được Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh tốn, quyết tốn cơng trình.
7.9.Quản lý chất lượng thi cơng xây dựng cơng trình:
- Kiểm tra các điều kiện khởi cơng cơng trình xây dựng theo quy định tại điều 72 của Luật Xây dựng.
- Kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xây dựng, bao gồm: Nhân lực, máy móc thiết bị, hệ thống quản lý chất lượng…
- Kiểm tra và giám sát chất lượng vật tư, vật liệu và thiết bị lắp đặt vào cơng trình do nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình cung cấp theo u cầu của thiết kế, bao gồm: Giấy chứng nhận chất lượng của nhà sản xuất, kết quả thí nghiệm của các phịng thí nghiệm hợp chuẩn và kết quả kiểm định chất lượng thiết bị của các tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận đối với vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào các cơng trình trước khi đưa vào xây dựng cơng trình.
- Kiểm tra và giám sát trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình, bao gồm: kiểm tra biện pháp thi cơng của nhà thàu thi cơng xây dựng cơng trình; Kiểm tra và giám sát thường xun có hệ thống q trình nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình triển khai các công việc tại hiện trường. Kết quả kiểm tra đều phải ghi nhật ký giám sát của Chủ đầu tư hoặc biên bản kiểm tra theo quy định.
7.10.Quản lý quy hoạch dự án:
- Tất cả các cơng trình đã xây dựng trong khu đơ thị đều phải được quản lý, sử dụng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và theo đúng quy định về quản lý riêng cho dự án ( chỉ giới xây dựng, tầng cao cơng trình…). Nghiêm cấm việc xây dựng thêm cơng trình trên đất khơng đúng chức năng, cơi tầng, xây dựng các cơng trình trên các hệ thống ngầm, lấp cống, đào đường, chiếm đất công cộng xây dựng nhà trái pháp luật.
- Trong trường hợp cơng trình xây dựng bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ do các nguyên nhân bất khả kháng thì chủ cơng trình được cấp phép sửa chữa cải tạo hoặc xây dựng lại nhưng phải tuân thủ theo đúng vị trí và quy mơ, tính chất cơng trình đã được phê duyệt trong văn bản thiết kế quy hoạch chi tiết kèm theo dự án đầu tư được duyệt ban đầu. Khi xây dựng phải đảm bảo các điều kiện vệ sinh, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc đô thị, về mỹ quan cơng trình, cảnh quan đơ thị. - Hồ sơ xin cấp phép sửa chữa và cải tạo được lập và xem xét giải quyết theo quy
định của điều lệ quản lý quy hoạch đô thị.
- Các tổ chức, cơ quan và các hộ gia đình trong khu dân cư có trách nhiệm gìn giữ cảnh quan kiến trúc và quy hoạch của khu dân cư; trồng cây xanh trong khuôn viên phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Các loại cây xanh phải được trồng theo quy hoạch được phê duyệt và hướng dẫn của cơ quan quản lý đô thị, đảm bảo các yêu cầu về mỹ quan đô thị, vệ sinh môi trường và không làm hư hỏng các cơng trình kỹ thuật hạ tầng trong khu đơ thị. Việc chặt, hạ cây trong khu đơ thị phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép trừ các trường hợp khẩn cấp, nguy hiểm.
Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng trong ranh giới quy hoạch được phân chia các khu chức năng chính như sau:
a. Các khu vực trọng tâm và cơng trình chủ đạo
Tạo dựng một khu vực trọng tâm gắn kết các khu vực chức năng khác thông qua hệ thống giao thông, đặc biệt sử dụng các tuyến đường đơi có dải cây xanh ở giữa lớn. Khu vực trọng tâm là quảng trường giao thông giao cắt giữa hai trục đường 38m nối thơng ra trục đường vành đai phía Bắc. Quanh khu vực trọng tâm là các khu trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ tổng hợp, chung cư cao tầng và cơng trình cơng cộng.
Cơng trình chủ đạo là Khu nhà ở hỗn hợp dịch vụ thương mại, chung cư cao tầng gồm hai khối nhà cao 50 tầng, hợp khối với phần cao 33 tầng tạo thế so le phát triển, ôm lấy quảng trường trung tâm và cổng chào trên lối vào chính, tạo điểm nhấn thị giác trên trục đơ thị dọc theo trục đường 38m.
b. Trục khơng gian chính
Trục khơng gian chính dựa trên trục đường 38m chạy dọc theo hướng Đông Bắc-Tây Nam kết với trục đường 24m nối khu nhà ở Văn Khê và Khu đô thị Văn Khê mở rộng thành một đô thị tổng thể trên trục đường Lê Văn Lương tạo nên không gian sinh hoạt hiện đại, sinh động và hấp dẫn cho toàn bộ tuyến trục trung tâm.
Các trục khơng gian vng góc được quy hoạch thành các trọng điểm cao tầng (50 và 35 tầng) vát chéo nhau, mở hướng nhìn ra trục đường chính, tạo các khoảng khơng gian đóng mở liên hồn theo cả chiều cao và chiều rộng.
c. Hệ thống quảng trường:
Quảng trường giao thơng : được bố trí tại giao cắt các trục đường chính trong khu đơ thị và trục đường vành đai phía Bắc. Các cơng trình kiến trúc nên thiết kế góc vát tạo khơng gian mở trên quảng trường và đảm bảo khơng hạn chế tầm nhìn. Tận dụng một số quảng trường giao thơng kết hợp tổ chức điểm đỗ xe cho khu vực đặc biệt là khu vực quanh khu trung tâm.
Quảng trường khu vực: được bố trí chạy dọc phía sau Khu đơ thị Văn Khê mở rộng tập trung nhiều hoạt động công cộng, đồng thời cũng là khu vực tạo tổ chức không gian và cảnh quan cho khu đô thị, bao gồm:
Quảng trường đi bộ, dịch vụ công cộng, cây xanh vui chơi: bố trí tại khu vực phía sau Khu đơ thị Văn Khê mở rộng.
Quảng trường thương mại: bố trí dọc trục đường 42m đường vành đai phía Bắc.
d. Tổ chức cây xanh *Cây xanh đường phố
Với việc hình thành và sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng trong tương lai, Thiết kế Khu đô thị Văn Khê mở rộng rất chú trọng tới lượng khách bộ hành sử dụng các phương tiện giao thông công cộng đặc biệt là trên tuyến trục trung tâm. Do đó, ven các trục đường 38m tổ chức trồng cây xanh kết hợp đường đi bộ tạo tiện nghi tối đa cho nguời đi bộ. Các cơng trình dọc trục chính đều là các cơng trình dịch vụ, có khoảng lùi lớn, tổ chức các thảm cỏ và không gian quảng trường cộng cộng tạo sự biến đổi không gian hấp dẫn và cung cấp các tiện ích cho người đi bộ.
Các trục đường khác sử dụng các loại cây có bóng mát thân thẳng tạo cảnh quan và không ảnh hưởng tầm nhìn của các phương tiện giao thơng. Hạn chế trồng các loại cây có quả và các loại cây rụng lá nhiều gây ô nhiễm môi trường và thu hút các loại côn trùng.
*Cây xanh cảnh quan, vườn hoa, vườn cảnh.
Cây xanh trong khu công viên và các khu cây xanh được tổ chức và trồng phân loại phù hợp với mục đích sử dụng của từng khu chức năng. Hệ thống cây xanh tại các lõi khu ở được bổ trợ bằng hệ thống vườn hoa, thảm cỏ kết hợp với các cơng trình kiến trúc nhỏ tạo nên khơng gian n tĩnh cần thiết và cảnh quan hài hoà với thiên nhiên.
Đặc biệt, nhằm nâng cao khả năng điều hồ vi khí hậu và tạo cảnh quan sinh động, trong lõi quảng trường đi bộ cịn được bố trí xen kẽ các mặt nước, đài phun
với cơng nghệ tạo dịng nước phun hiện đại, hình dáng phong phú, có sự bổ trợ bởi hệ thống chiếu sáng bằng laze ấn tượng.
e. Tổ chức không gian đối với từng khu vực cụ thể : - Khu vực xây dựng cao tầng:
Là khu vực tạo điểm nhấn trọng tâm về khơng gian kiến trúc tồn khu. Tuỳ thuộc từng vị trí cụ thể trong từng lơ đất để phân bố các khối nhà phù hợp. Tổng cộng có 13 tồ nhà cao từ 25-50 tầng, có kiến trúc mạnh mẽ, hiện đại, màu sắc vật liệu ấn tượng, khoẻ khoắn. Các cơng trình được thiết kế sole theo góc vát, tương phản với phần đế cong mềm mại cao 3 tầng, bao che chủ yếu bằng kính. Phần khơng gian cơng cộng được thiết kế nối các lơ đất tạo thành các diện tích chức năng liên hồn.
Với diện tích 8,95776 ha được chia làm 4 cụm cơng trình chính:
Lơ đất CT1: diện tích 33.061 m2 và tổng diện tích xây dựng 12.193,59m2; gồm 1 khối nhà 25 tầng, 1 khối nhà 28 tầng, 1 khối nhà 30 tầng, 1 khối nhà 50 tầng. Lơ đất CT2: diện tích 12.139 m2 và tổng diện tích xây dựng 4.305,69m2; gồm 1 khối nhà 50 tầng.
Lơ đất CT3: diện tích 13.043 m2 tổng diện tích xây dựng là 4.557,70m2; gồm 1 khối nhà 30 tầng, 1 khối nhà 35 tầng.
Lơ đất CT4: diện tích 15.205 m2 và tổng diện tích xây dựng 5.547,45m2; gồm 1 khối nhà 30 tầng, 1 khối nhà 35 tầng.
Do diện tích quy hoạch khơng lớn, chủ yếu tập trung xây dựng cao tầng nên để đáp ứng nhu cầu giao thơng tĩnh, tồn khu vực được thiết kế hệ thống garage và kỹ thuật ngầm. Dự kiến sẽ có hai tầng hầm được xây dựng với tổng diện sàn khoảng 120.1 m2, trong đó sẽ khai thác phần lớn làm bãi đỗ xe, hệ thống kho trạm kỹ thuật, cịn
lại được thiết kế thành các vườn chìm dạng Sunkel garden, nhằm đưa ánh sáng và khơng khí sạch xuống khơng gian ngầm, vừa tạo dựng mối liên hệ liên hồn giữa các khu ở.
Kiến trúc cơng trình được thiết kế theo tiêu chuẩn hiện đại, khơng gian rộng rãi, thống đạt, sử dụng màu sắc sáng nhẹ. Mặt đứng các toà nhà được hợp khối đơn
giản, kết nối với nhau bằng hệ thống nhà cầu, thuận tiện cho người sử dụng.
Khoảng lùi các cơng trình tiếp giáp với tuyến đường trục chính đơ thị phía Bắc (co0s mặt cắt 40m) tối thiểu là 20 m.
Khoảng lùi các cơng trình tiếp giáp với tuyến đường nội bộ của khu vực tối thiểu là 6m.
Bảng tổng hợp chi tiết đất xây dựng cơng trình
TT Lơ đất DT lơ đất (m2) DTXD cơng trình (m2) Tổng DT sàn XD (m2) mật độ XD (%) Hệ số sử dụng đất Dt sân- đường dạo, kỹ thuật (m2) dt cây xanh, mặt nước (m2) Số căn hộ (căn) Số người 1 CT1 33061 13560 257080 41 7.77 9754.6 9746.4 1445 5780 2 CT2 12139 4465 137395 36.8 11.3 4532.6 3141.4 757 3028 3 CT3 13043 5122 103776 39.3 7.96 4838.1 3082.9 704 2816 4 CT4 15205 5255 104165 34.6 6.85 5816.7 4133.3 768 3072 tổng 73448 28402 602406 39 8.2 24942 20104 3674 14696
f. Hệ thống và các đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống giao thông:
* Giao thông đối ngoại:
- Đường trục chính đơ thị có mặt cắt rộng 40m (7,25m+11,25m+3,0m+7,25m+11,25m).
Mặt đường: 11,25mx2 = 22,5m. Giải phân cách: 3m.
Hè hai bên: 7,25mx2 = 14,5m. * Giao thông trong khu vực dự án:
- Đường mặt cắt 1-1 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 38m (6,0m+10,5m+5,0m+10,5m+6,0m).
Mặt đường: 10,5mx2 = 21,0m. Giải phân cách: 5m.
Hè hai bên: 6,0mx2 = 12m.
- Đường mặt cắt 2-2 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 24m (6,0m+12,0m+6,0m). Mặt đường: 12,0m.
Hè hai bên: 6,0mx2 = 12m.
- Đường mặt cắt 3-3 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 6,5m(3,0m+10,5m+3,0m). Mặt đường: 10,5m.
Hè hai bên: 3,0mx2 = 6m.
- Đường mặt cắt 4-4 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 13,5m(3,0m+7,5m+3,0m). Mặt đường: 7,5m.
Hè hai bên: 3,0mx2 = 6m.
* Kết cấu áo đường ô tô, đường đi bộ:
- Nền đất đầm chặt đạt hệ số đầm nén K=0,95 trong tình trạng thốt nước mặt khá tốt (có đầy đủ giếng thăm, giếng thu, cống thốt nước) có thể lựa chọn chỉ tiêu tính tốn theo quy trình thiết kế mặt đường mềm.
- Kết cấu mặt đường: Kết cấu mặt đường được chọn là kết cấu mặt đường mềm, với Ey/c= 1530daN/cm2. Các lớp như sau: