II. Ví dụ minh hoạ thực trạng công tác quản lý dự án tại công ty, Dự án Văn Khê
7. Phân kỳ đầu tư
7.10. Quản lý quy hoạch dự án:
- Tất cả các cơng trình đã xây dựng trong khu đô thị đều phải được quản lý, sử dụng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và theo đúng quy định về quản lý riêng cho dự án ( chỉ giới xây dựng, tầng cao cơng trình…). Nghiêm cấm việc xây dựng thêm cơng trình trên đất khơng đúng chức năng, cơi tầng, xây dựng các cơng trình trên các hệ thống ngầm, lấp cống, đào đường, chiếm đất công cộng xây dựng nhà trái pháp luật.
- Trong trường hợp cơng trình xây dựng bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ do các nguyên nhân bất khả kháng thì chủ cơng trình được cấp phép sửa chữa cải tạo hoặc xây dựng lại nhưng phải tuân thủ theo đúng vị trí và quy mơ, tính chất cơng trình đã được phê duyệt trong văn bản thiết kế quy hoạch chi tiết kèm theo dự án đầu tư được duyệt ban đầu. Khi xây dựng phải đảm bảo các điều kiện vệ sinh, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc đơ thị, về mỹ quan cơng trình, cảnh quan đơ thị. - Hồ sơ xin cấp phép sửa chữa và cải tạo được lập và xem xét giải quyết theo quy
định của điều lệ quản lý quy hoạch đô thị.
- Các tổ chức, cơ quan và các hộ gia đình trong khu dân cư có trách nhiệm gìn giữ cảnh quan kiến trúc và quy hoạch của khu dân cư; trồng cây xanh trong khuôn viên phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Các loại cây xanh phải được trồng theo quy hoạch được phê duyệt và hướng dẫn của cơ quan quản lý đô thị, đảm bảo các yêu cầu về mỹ quan đô thị, vệ sinh môi trường và khơng làm hư hỏng các cơng trình kỹ thuật hạ tầng trong khu đơ thị. Việc chặt, hạ cây trong khu đơ thị phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép trừ các trường hợp khẩn cấp, nguy hiểm.
Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng trong ranh giới quy hoạch được phân chia các khu chức năng chính như sau:
a. Các khu vực trọng tâm và cơng trình chủ đạo
Tạo dựng một khu vực trọng tâm gắn kết các khu vực chức năng khác thông qua hệ thống giao thơng, đặc biệt sử dụng các tuyến đường đơi có dải cây xanh ở giữa lớn. Khu vực trọng tâm là quảng trường giao thông giao cắt giữa hai trục đường 38m nối thông ra trục đường vành đai phía Bắc. Quanh khu vực trọng tâm là các khu trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ tổng hợp, chung cư cao tầng và cơng trình cơng cộng.
Cơng trình chủ đạo là Khu nhà ở hỗn hợp dịch vụ thương mại, chung cư cao tầng gồm hai khối nhà cao 50 tầng, hợp khối với phần cao 33 tầng tạo thế so le phát triển, ôm lấy quảng trường trung tâm và cổng chào trên lối vào chính, tạo điểm nhấn thị giác trên trục đô thị dọc theo trục đường 38m.
b. Trục khơng gian chính
Trục khơng gian chính dựa trên trục đường 38m chạy dọc theo hướng Đông Bắc-Tây Nam kết với trục đường 24m nối khu nhà ở Văn Khê và Khu đô thị Văn Khê mở rộng thành một đô thị tổng thể trên trục đường Lê Văn Lương tạo nên không gian sinh hoạt hiện đại, sinh động và hấp dẫn cho toàn bộ tuyến trục trung tâm.
Các trục khơng gian vng góc được quy hoạch thành các trọng điểm cao tầng (50 và 35 tầng) vát chéo nhau, mở hướng nhìn ra trục đường chính, tạo các khoảng khơng gian đóng mở liên hồn theo cả chiều cao và chiều rộng.
c. Hệ thống quảng trường:
Quảng trường giao thơng : được bố trí tại giao cắt các trục đường chính trong khu đơ thị và trục đường vành đai phía Bắc. Các cơng trình kiến trúc nên thiết kế góc vát tạo khơng gian mở trên quảng trường và đảm bảo khơng hạn chế tầm nhìn. Tận dụng một số quảng trường giao thông kết hợp tổ chức điểm đỗ xe cho khu vực đặc biệt là khu vực quanh khu trung tâm.
Quảng trường khu vực: được bố trí chạy dọc phía sau Khu đơ thị Văn Khê mở rộng tập trung nhiều hoạt động công cộng, đồng thời cũng là khu vực tạo tổ chức không gian và cảnh quan cho khu đô thị, bao gồm:
Quảng trường đi bộ, dịch vụ công cộng, cây xanh vui chơi: bố trí tại khu vực phía sau Khu đơ thị Văn Khê mở rộng.
Quảng trường thương mại: bố trí dọc trục đường 42m đường vành đai phía Bắc.
d. Tổ chức cây xanh *Cây xanh đường phố
Với việc hình thành và sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng trong tương lai, Thiết kế Khu đô thị Văn Khê mở rộng rất chú trọng tới lượng khách bộ hành sử dụng các phương tiện giao thông công cộng đặc biệt là trên tuyến trục trung tâm. Do đó, ven các trục đường 38m tổ chức trồng cây xanh kết hợp đường đi bộ tạo tiện nghi tối đa cho nguời đi bộ. Các cơng trình dọc trục chính đều là các cơng trình dịch vụ, có khoảng lùi lớn, tổ chức các thảm cỏ và không gian quảng trường cộng cộng tạo sự biến đổi không gian hấp dẫn và cung cấp các tiện ích cho người đi bộ.
Các trục đường khác sử dụng các loại cây có bóng mát thân thẳng tạo cảnh quan và khơng ảnh hưởng tầm nhìn của các phương tiện giao thơng. Hạn chế trồng các loại cây có quả và các loại cây rụng lá nhiều gây ô nhiễm môi trường và thu hút các loại côn trùng.
*Cây xanh cảnh quan, vườn hoa, vườn cảnh.
Cây xanh trong khu công viên và các khu cây xanh được tổ chức và trồng phân loại phù hợp với mục đích sử dụng của từng khu chức năng. Hệ thống cây xanh tại các lõi khu ở được bổ trợ bằng hệ thống vườn hoa, thảm cỏ kết hợp với các cơng trình kiến trúc nhỏ tạo nên không gian yên tĩnh cần thiết và cảnh quan hài hoà với thiên nhiên.
Đặc biệt, nhằm nâng cao khả năng điều hồ vi khí hậu và tạo cảnh quan sinh động, trong lõi quảng trường đi bộ cịn được bố trí xen kẽ các mặt nước, đài phun
với cơng nghệ tạo dịng nước phun hiện đại, hình dáng phong phú, có sự bổ trợ bởi hệ thống chiếu sáng bằng laze ấn tượng.
e. Tổ chức không gian đối với từng khu vực cụ thể : - Khu vực xây dựng cao tầng:
Là khu vực tạo điểm nhấn trọng tâm về khơng gian kiến trúc tồn khu. Tuỳ thuộc từng vị trí cụ thể trong từng lơ đất để phân bố các khối nhà phù hợp. Tổng cộng có 13 tồ nhà cao từ 25-50 tầng, có kiến trúc mạnh mẽ, hiện đại, màu sắc vật liệu ấn tượng, khoẻ khoắn. Các cơng trình được thiết kế sole theo góc vát, tương phản với phần đế cong mềm mại cao 3 tầng, bao che chủ yếu bằng kính. Phần không gian công cộng được thiết kế nối các lơ đất tạo thành các diện tích chức năng liên hồn.
Với diện tích 8,95776 ha được chia làm 4 cụm cơng trình chính:
Lơ đất CT1: diện tích 33.061 m2 và tổng diện tích xây dựng 12.193,59m2; gồm 1 khối nhà 25 tầng, 1 khối nhà 28 tầng, 1 khối nhà 30 tầng, 1 khối nhà 50 tầng. Lơ đất CT2: diện tích 12.139 m2 và tổng diện tích xây dựng 4.305,69m2; gồm 1 khối nhà 50 tầng.
Lơ đất CT3: diện tích 13.043 m2 tổng diện tích xây dựng là 4.557,70m2; gồm 1 khối nhà 30 tầng, 1 khối nhà 35 tầng.
Lơ đất CT4: diện tích 15.205 m2 và tổng diện tích xây dựng 5.547,45m2; gồm 1 khối nhà 30 tầng, 1 khối nhà 35 tầng.
Do diện tích quy hoạch khơng lớn, chủ yếu tập trung xây dựng cao tầng nên để đáp ứng nhu cầu giao thơng tĩnh, tồn khu vực được thiết kế hệ thống garage và kỹ thuật ngầm. Dự kiến sẽ có hai tầng hầm được xây dựng với tổng diện sàn khoảng 120.1 m2, trong đó sẽ khai thác phần lớn làm bãi đỗ xe, hệ thống kho trạm kỹ thuật, còn
lại được thiết kế thành các vườn chìm dạng Sunkel garden, nhằm đưa ánh sáng và khơng khí sạch xuống khơng gian ngầm, vừa tạo dựng mối liên hệ liên hoàn giữa các khu ở.
Kiến trúc cơng trình được thiết kế theo tiêu chuẩn hiện đại, khơng gian rộng rãi, thống đạt, sử dụng màu sắc sáng nhẹ. Mặt đứng các toà nhà được hợp khối đơn
giản, kết nối với nhau bằng hệ thống nhà cầu, thuận tiện cho người sử dụng.
Khoảng lùi các cơng trình tiếp giáp với tuyến đường trục chính đơ thị phía Bắc (co0s mặt cắt 40m) tối thiểu là 20 m.
Khoảng lùi các cơng trình tiếp giáp với tuyến đường nội bộ của khu vực tối thiểu là 6m.
Bảng tổng hợp chi tiết đất xây dựng cơng trình
TT Lơ đất DT lơ đất (m2) DTXD cơng trình (m2) Tổng DT sàn XD (m2) mật độ XD (%) Hệ số sử dụng đất Dt sân- đường dạo, kỹ thuật (m2) dt cây xanh, mặt nước (m2) Số căn hộ (căn) Số người 1 CT1 33061 13560 257080 41 7.77 9754.6 9746.4 1445 5780 2 CT2 12139 4465 137395 36.8 11.3 4532.6 3141.4 757 3028 3 CT3 13043 5122 103776 39.3 7.96 4838.1 3082.9 704 2816 4 CT4 15205 5255 104165 34.6 6.85 5816.7 4133.3 768 3072 tổng 73448 28402 602406 39 8.2 24942 20104 3674 14696
f. Hệ thống và các đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống giao thơng:
* Giao thơng đối ngoại:
- Đường trục chính đơ thị có mặt cắt rộng 40m (7,25m+11,25m+3,0m+7,25m+11,25m).
Mặt đường: 11,25mx2 = 22,5m. Giải phân cách: 3m.
Hè hai bên: 7,25mx2 = 14,5m. * Giao thông trong khu vực dự án:
- Đường mặt cắt 1-1 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 38m (6,0m+10,5m+5,0m+10,5m+6,0m).
Mặt đường: 10,5mx2 = 21,0m. Giải phân cách: 5m.
Hè hai bên: 6,0mx2 = 12m.
- Đường mặt cắt 2-2 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 24m (6,0m+12,0m+6,0m). Mặt đường: 12,0m.
Hè hai bên: 6,0mx2 = 12m.
- Đường mặt cắt 3-3 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 6,5m(3,0m+10,5m+3,0m). Mặt đường: 10,5m.
Hè hai bên: 3,0mx2 = 6m.
- Đường mặt cắt 4-4 có mặt cắt ngang lộ giới rộng 13,5m(3,0m+7,5m+3,0m). Mặt đường: 7,5m.
Hè hai bên: 3,0mx2 = 6m.
* Kết cấu áo đường ô tô, đường đi bộ:
- Nền đất đầm chặt đạt hệ số đầm nén K=0,95 trong tình trạng thốt nước mặt khá tốt (có đầy đủ giếng thăm, giếng thu, cống thốt nước) có thể lựa chọn chỉ tiêu tính tốn theo quy trình thiết kế mặt đường mềm.
- Kết cấu mặt đường: Kết cấu mặt đường được chọn là kết cấu mặt đường mềm, với Ey/c= 1530daN/cm2. Các lớp như sau:
+ Bê tơng nhựa át phan hạt mịn rải nóng E= 2700 daN/cm2, H= 5cm. + Tưới nhựa dính bám TCN 0,5kg/m2 (nhựa lỏng).
+ Bê tơng nhựa hạt trung rải nóng E= 3200 daN/cm2, H= 7cm. + Tưới nhựa dính bám TCN 1,5kg/m2.
+ Cấp phối đá dăm loại I: H = 20cm. + Cấp phối đá dăm loại II: H = 20cm. + Đất đồi đầm chặt đạt K= 0,98; H= 30cm. - Kết cấu mặt hè:
+ Lớp gạch block tự chèn: H= 6cm.
+ Lớp đệm cát vàng: H= 5cm, trộn xi măng tỷ lệ 1/10. + Nền cát san nền.
- Bó vỉa bằng viên vỉa bê tông 18x22x100. San nền:
Độ dốc san nền: Để giảm khối lượng đắp và thoát nước tự chảy, đảm bảo độ dốc của các lô đất hầu hết chọn ≥ 0,04%. Độ dốc ngang đường l = 0,02
- San nền tồn bộ diện tích khu đất đã quy hoạch theo cốt thiết kế được duyệt Phần cấp nước:
- Tiêu chuẩn cấp nước: Tổng nhu cầu cấp nước tối thiểu Qmin= 2.939m3/ng.đ. +Nguồn nước: Nguồn nước cấp cho khu vực nằm trong hệ thống cấp nước chung của Thành phố Hà Đông theo tuyến D200 cho dự án khu đô thị.
+Mạng lưới cấp nước cho khu vực dự kiến được tổ chức thành một số vịng khép kín để đảm bảo an tồn cấp nước và mạng đường ống cụt.
+Xây dựng một đường ống phân phối D150, lấy nước từ đường Lê Trọng Tấn dẫn vào khu đô thị.
+Từ đường ống cấp nước phân phối, xây dựng một mạng lưới đường ống cấp nước phục vụ cấp nước vào các bể chứa ở từng lô đất. Trên tất cả các đường ống dẫn nước vào bể đều phải đặt đồng hồ đo nước và van chặn.
+Vật liệu đường ống dẫn nước phục vụ: Sử dụng ống gang dẻo với ống có đường kính từ D50-:-D100. Đối với đường ống có đường kính ống D15 thì dùng ống thép tráng kẽm.
+Tuyến ống cấp nước phân phối chơn sâu từ 0,7-:-1m, được qt 2 lớp bitum nóng, 1 lớp bitum nguội trước khi chơn ống. Tuyến ống cấp nước phục vụ chôn sâu 0,3-:-0,5m.
- Họng cứu hoả: Nhằm đảm bảo an tồn phịng chống cháy, chữa cháy cho khu vực tổ chức lắp đặt các trụ cứu hoả trên các trục đường chính. Các trụ cứu hoả được đặt trên các ngã ba, ngã tư của các trục đường chính. Các trụ cứu hoả bố trí D100mm đặt cách nhau tối thiểu là 150m.
+ Áp lực nước tối thiểu tại mỗi họng nước là 10m cột nước. + Lưu lượng cấp tại thời điểm lấy nước là 30 l/s.
Thoát nước mưa:
Hệ thống thốt nước mưa riêng hồn chỉnh, hoạt động theo chế độ tự chảy. Hướng thốt nước mưa chính: Nước mưa tự chảy từ các lơ đất, cơng trình vào hệ thống cống nhánh, cống chính đặt dưới vỉa hè theo các trục đường giao thơng, sau đó xả vào hồ, mương tiêu trong khu vực thiết kế và thoát trực tiếp ra kênh La Khê.
Phần thoát nước thải:
- Tổng nhu cầu thu gom và xử lý nước bẩn của toàn khu vực quy hoạch khoảng 2.351m3/ng.đ.
- Hệ thống thốt nước thải là hệ thống riêng hồn tồn, nước thải khu vực thiết kế được thu gom về trạm bơm chính sau đó đưa về xử lý tập trung tại trạm xử lý nước thải số 4. Địa điểm bố trị trạm xử lý nằm ở khu vực cánh đồng thôn La Cả giáp ranh với huyện Hồ Đức, phía Bắc kênh La Khê. Công suất dài hạn của trạm bơm và trạm xử lý là 12.000m3/ngđ.
- Để đảm bảo vệ sinh môi trường cho tất cả các hộ gia đình, các cơng trình cơng cộng phải xây dựng bể tự hoại đảm bảo quy cách, quy chuẩn. Nước thải sau khi được xử lý sơ bộ qua hệ thống bể tự hoại sẽ được thu vào ống hệ thống thoát nước thải đường phố. Nước thải tự chảy theo các tuyến cống đường phố về xử lý tại trạm xử lý tập trung.
- Nước thải được xử lý đạt tiêu chuẩn được xả xuống hồ. Nước trong hồ có thể sử dụng để tưới cây, rửa đường, dự trữ cho cơng tác cứu hoả. Phần nước dư thốt ra kênh La Khê.
- Đường ống:
+ Dùng ống nhựa PVC với đường kính ống từ 150-:-200mm chỉ dùng thoát nước trong tiểu khu và thoát trong cơng trình ra hệ thống bên ngồi.
+ Dùng cống bê tơng cốt thép với đường kính ống tối thiểu là 300mm đặt tại vỉa hè và đường phố chính.
+ Tất cả các đường ống thốt nước trong khu đơ thị phải trơn sâu dưới mặt đất ít nhất là 0,7m tính đến đỉnh ống nhưng khơng q 4,5m tính đến đáy ống.
- Hố ga: Khoảng cách giữa các hố ga phụ thuộc vào đường kính ống nước thải. + 20m đối với đường ống đường kính 150mm đến 300mm.
+ 40m đối với đường ống đường kính 400mm đến 600mm. + 60m đối với đường ống đường kính 800mm đến 1.000mm. + Các tuyến cống áp lực dùng ống gang dẻo.
Thu gom và xử lý chất thải rắn:
- Tổng nhu cầu thu gom và xử lý chất thải rắn của khu vực khoảng 14,6tấn/ngày. - Chất thải rắn sinh hoạt từ các khu dân cư và các cơng trình cơng cộng và chất thải
rắn đường phố có thể thu gom tập trung đơn giản bằng các thùng rác đặt trên vỉa hè. Các thùng rác này có dung tích 0,5m3 và đặt cách nhau 100- :-200m theo bán kính. Trong các khu gia đình hàng ngày có xe thu gom chất thải rắn đẩy tay về các điểm tập trung, trung chuyển đưa về bãi xử lý chất thải rắn chung của khu vực. Sau đó được thu gom và đưa đi xử lý tại khu liên hợp CTR Sơn Tây.