thường, hỗ trợ về đất
- Áp dụng theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP trên địa bàn TP Hà Nội
Thực tiễn áp dụng các quy định về điều kiện BT về đất, phát sinh các vấn đề phức tạp, hay xảy ra tranh chấp, khiếu nại là đối với các trường hợp
khơng có các loại giấy tờ hợp pháp theo quy định. Căn cứ để xem xét BT, HT trong các trường hợp này là thời điểm sử dụng đất và sự xác nhận đất đã được sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp của UBND cấp xã. Sự sửa đổi, bổ sung đáng chú ý nhất về điều kiện để được BT, HT về đất tại NĐ số 197/2004/NĐ- CP so với NĐ số 22/1998/NĐ-CP là:
Thứ nhất, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ khơng
có các loại giấy tờ quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó khơng có tranh chấp (Khoản 6, Điều 8);
Cụ thể hóa quy định của pháp luật đất đai về vấn đề này trên địa bàn thành phố Hà Nội, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy định về việc áp dụng mức đền bù về đất khi NN thu hồi của các chủ SDĐ khơng có các giấy tờ theo quy định, tuỳ theo từng thời điểm SDĐ như sau (QĐ số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND TP Hà Nội - văn bản này hiện đã hết hiệu lực) :
- Đối với chủ SDĐ ở ổn định trước ngày 18/12/1980, khơng có giấy tờ hợp lệ, khơng có tranh chấp (được UBND và UB Mặt trận Tổ quốc phường, xã, thị trấn xác nhận), khi NN thu hồi đất sẽ được đền bù 100% giá đất;
- Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 (Ngày LĐĐ năm 1987 có hiệu lực), được xác nhận khơng có tranh chấp, khi NN thu hồi đất sẽ được đền bù 80% giá đất (vì phải nộp 20% tiền SDĐ);
- Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 (Ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực), được xác nhận khơng có tranh chấp và khơng phải đất lấn chiếm thì được hỗ trợ 50% giá đất (vì theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP các chủ SDĐ này không được đền bù, chỉ được hỗ trợ);
- Đối với chủ SDĐ ở sau ngày 15/10/1993 đến ngày có quyết định thu hồi đất thì sẽ khơng được đền bù và chỉ được hỗ trợ 30% giá đất;
Trong khoảng thời gian từ năm 1996 đến trước khi LĐĐ năm 2003 được ban hành, trên địa bàn TP Hà Nội đã thực hiện thu hồi đất của rất nhiều dự án; các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi đều được áp dụng chính sách bồi thường về đất theo quy định tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP và QĐ số 20/1998/ QĐ-UB nói trên. Có thể nêu ví dụ tại một số các dự án lớn như:
Dự án đường Vành đai 3 (giai đoạn 1): Được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 16/5/2001 tại Quyết định số 597/QĐ-TTg; UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4664/QĐ-UB ngày 17/8/2001 thu hồi 837.314m2 đất tại các quận, huyện: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm và Thanh Trì giao cho BQL dự án Thăng Long để thực hiện xây dựng đường Vành đai 3;
Đường vành đai 3 có chiều dài toàn tuyến là 10,2km; đoạn đi qua quận Thanh Xuân dài 2,3km, thuộc địa bàn của 6 phường với 1.630 hộ bị thu hồi đất ở, 350 hộ bị thu hồi đất nơng nghiệp; trong đó 1.300 hộ bị thu hồi tồn bộ đất ở, 330 hộ đất ở bị cắt xén. Đến tháng 6/2004, đã thực hiện thu hồi đất ở của 300 hộ và đất nơng nghiệp của 350 hộ. Cịn hơn 1.300 hộ có đất ở phải tiếp tục thu hồi để thực hiện dự án (Báo cáo tiến độ công tác GPMB dự án đường Vành đai 3 số 235/QLDA3 ngày 07/6/2004 của BQL dự án Thăng Long). Như vậy, 300 hộ có đất ở đã bị thu hồi được áp dụng các chính sách BT, HT theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP. Đối với các hộ SDĐ có nguồn gốc là ki ốt thuê của HTX nông nghiệp, tự chuyển đổi đất nông nghiệp, đất ao hồ sang làm nhà ở, thời điểm SDĐ là từ năm 1991-1992; UBND TP Hà Nội đã có QĐ 3645/UB-NNĐC ngày 13/11/2003 phê duyệt mức hỗ trợ cho các hộ bằng 30% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích cịn lại vượt hạn mức 60m2 được BT theo giá đất nông nghiệp;
Sau khi LĐĐ 2003 và NĐ số 197/2004/NĐ-CP được ban hành, Thành phố tiếp tục thực hiện thu hồi đất của các hộ cịn lại phải áp dụng chính sách BT, HT theo quy định hiện hành. Do các hộ còn lại là cùng dự án, cùng địa
bàn quận Thanh Xuân, cùng nguồn gốc đất; căn cứ các quy định của NĐ số 197/2004/NĐ-CP và các NĐ hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003; đồng thời để cân bằng về chính sách giữa các hộ phải di chuyển trước và sau, UBND TP Hà Nội đã có QĐ số 1977/UB-NNĐC ngày 15/5/2006 phê duyệt chính sách BT, HT với mức hỗ trợ là 50% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích cịn lại vượt hạn mức 60m2 được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp. Có khoảng 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách này.
Sau khi TP Hà Nội ban hành QĐ số 1977/UB-NNĐC thì đã có tới gần 100 hộ trong số 300 hộ đã di chuyển có đơn khiếu nại đề nghị tăng mức BT, HT đối với các hộ này vì họ là những người chấp hành tốt và gương mẫu đi trước thì lại được BT thấp hơn các hộ di chuyển sau. Đồng thời, với 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách mới, mặc dù mức BT, HT cao hơn các hộ đã di chuyển nhưng cũng có đơn khiếu nại cho rằng: Theo quy định của NĐ số 197/2004/NĐ- CP, các hộ này SDĐ trước 15/10/1993, khơng có tranh chấp, vì vậy họ đủ điều kiện để được “bồi thường” về đất chứ không phải chỉ được “hỗ trợ”; với việc đủ điều kiện được BT thì các hộ phải được áp dụng hạn mức diện tích đất được BT theo quy định của pháp luật; việc TP vẫn áp dụng hạn mức 60m2 là khơng đúng vì hạn mức cấp GCNQSDĐ của Hà Nội là 120m2. TP Hà Nội đang gặp khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại của các hộ đi sau này vì khơng thể giải quyết tăng mức BT cho các hộ (khiếu nại của các hộ này là đúng với quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP và việc tăng hạn mức đất được BT thực tế là tăng tiền BT). Như vậy sẽ tạo ra sự bất bình đẳng quá lớn giữa các hộ phải di chuyển trước và sau khi có LĐĐ 2003. Điều này là phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 50, NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “…Đối với những dự án, hạng mục đã thực hiện xong việc BT, HT&TĐC, những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án BT, HT&TĐC hoặc đang thực hiện chi trả BT, HT&TĐC theo phương án đã được duyệt trước khi NĐ này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã được phê duyệt,
không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của NĐ này”, vì vậy cũng khơng thể “hồi tố” để nâng mức BT cho các hộ đã di chuyển trước. Và quy định tại Điểm a, Khoản 4, Điều 58 NĐ số 84/2007/NĐ-CP được ban hành đã sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “Trường hợp đã thực hiện xong việc BT,HT&TĐC trước ngày NĐ số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì khơng áp dụng hoặc khơng điều chỉnh theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP và NĐ số 17/2006/NĐ-CP”.
Thứ hai, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ khơng
có các loại giấy tờ quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; khơng vi phạm hành lang bảo vệ cơng trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã cơng bố cơng khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó khơng có tranh chấp (Khoản 8, Điều 8);
Theo quy định của LĐĐ 1993 và các NĐ hướng dẫn thi hành, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất mà khơng có các giấy tờ quy định thì khơng được BT, chỉ được UBND cấp tỉnh xem xét quyết định HT đối với từng trường hợp cụ thể (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP). Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định các chủ SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 chỉ cần có thêm điều kiện: “Tại thời điểm sử dụng khơng vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ cơng trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó khơng có tranh chấp” thì cũng được coi là có đủ điều kiện để được BT về đất.
Trên địa bàn TP Hà Nội, các trường hợp SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 rất nhiều, nhưng khi NN thu hồi đất thì việc xác định người SDĐ “tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không phải là đất lấn chiếm trái
phép” lại là một việc không dễ dàng. Theo quy định của pháp luật đất đai, việc xác định thời điểm SDĐ và vi phạm quy hoạch do UBND cấp xã xác nhận; và để xác định người SDĐ có vi phạm quy hoạch, vi phạm hành lang bảo vệ cơng trình hay khơng thì phải có quy hoạch, thơng báo phạm vi hành lang bảo vệ cơng trình của cơ quan NN có thẩm quyền làm căn cứ cho việc thực hiện. Với thực tế, vào thời điểm sau 15/10/1993 đến trước khi có LĐĐ 2003, cơng tác lập quy hoạch để quản lý đất đai chưa thực sự được quan tâm, vì vậy ở nhiều nơi người dân khơng biết là đã có quy hoạch hay chưa? Nếu có quy hoạch thì đã được cơng bố chưa? Và như thế nào thì được coi là quy hoạch “đã cơng bố cơng khai, cắm mốc”? Trong rất nhiều trường hợp không thể xác định được người SDĐ có vi phạm quy hoạch hay khơng, vì đến thời điểm này, chưa có văn bản nào quy định về hình thức “cơng bố quy hoạch” để làm căn cứ xác định tính chất phù hợp pháp luật của người SDĐ. Do vậy thực tế áp dụng đã có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng, khi cơ quan quy hoạch thực hiện bàn giao hồ sơ quy hoạch cho chính quyền quận, huyện, phường, xã thì được coi là đã có quy hoạch và đã được cơng bố; có quan điểm lại cho rằng, khi có quy hoạch thì phải có bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng được treo nơi cộng cộng cho mọi người biết mới được coi là đã công bố; quan điểm khác lại cho rằng, quy hoạch phải được cơng bố cơng khai bằng hình thức nào đó, đồng thời phải được cắm mốc trên thực địa theo đúng quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP thì mới được coi là đầy đủ căn cứ để xác định công bố công khai về quy hoạch. Tại dự án đường Vành đai 3 đoạn đi qua địa bàn phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã gặp vướng mắc trong việc xác định tại thời điểm SDĐ, người SDĐ có vi phạm quy hoạch hay khơng. Trên địa bàn phường Nhân Chính, quận Thanh Xn có 194 hộ thuộc Tổ 2, cụm Nam Thăng Long thuộc diện bị thu hồi đất của dự án đường Vành đai 3. Nguồn gốc đất của các hộ này là do HTX nơng nghiệp Nhân Chính cho sử dụng tạm đất lưu khơng làm dịch vụ, xưởng SX
trong khoảng thời gian các năm 1993-1994. Sau đó các hộ đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở và có nộp thuế từ đó cho đến thời điểm có quyết định thu hồi đất là tháng 8/2001. Khi áp dụng chính sách BT, HT đối với các hộ này, UBND quận Thanh Xuân và TP Hà Nội cho rằng thời điểm SDĐ của các hộ là sau 15/10/1993 và đã vi phạm quy hoạch đường Vành đai 3 đã có từ năm 1981 và 1992. Trong khi đó, các hộ này lại cho rằng họ SDĐ khơng hề “vi phạm quy hoạch”, vì quy hoạch đường Vành đai 3 mới được phê duyệt năm 2001 và quy hoạch chung Thủ đơ Hà Nội, trong đó có thể hiện tuyến đường Vành đai 3, thì cũng mới được Chính phủ phê duyệt năm 1998, sau thời điểm SDĐ của các hộ. Khiếu nại của các hộ này rất căng thẳng, một vài lần các hộ đã tập trung đến trụ sở UBND TP để khiếu nại tập thể; rất nhiều cơ quan thơng tấn, báo trí đã vào cuộc đưa tin trong năm 2006. Quốc hội, Chính phủ cũng đã phải có nhiều ý kiến chỉ đạo xem xét, giải quyết. Xuất phát của việc khiếu nại căng thẳng, phức tạp này là việc xác định thời điểm “quy hoạch và công bố quy hoạch” của tuyến đường Vành đai 3. Về sự việc này, công văn số 161/QHKT-P1 ngày 28/3/2005 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội trả lời đề nghị của quận Thanh Xuân về việc “cung cấp thông tin về thời điểm quy hoạch và cơng bố quy hoạch có liên quan tới dự án đường Vành đai 3 Hà Nội” đã ghi: “Tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân được xác định trong quy hoạch chung Thủ đơ Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 100/TTg ngày 24/4/1981 trên cơ sở kế thừa hành lang dành để xây dựng đường mà TP đã quản lý từ những năm trước và tiếp tục được khẳng định trong điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng phê duyệt tại Quyết định số 132-CT ngày 18/4/1992 và điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998”… “Về công bố, Điều chỉnh quy hoạch Tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là
Thủ tướng Chính phủ) phê duyệt tại Quyết định số 132-CT ngày 18/4/1992 đã được in trong cuốn sách Một số văn bản quản lý Nhà nước về Quy hoạch xây
dựng đô thị do Nhà xuất bản Xây dựng phát hành năm 1993. Điều chỉnh Quy
hoạch tổng mặt bằng này cùng với nhiều quy hoạch chi tiết và dự án phát triển đô thị của Hà Nội đã được công bố công khai tại cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hố hữu nghị Việt Xơ”… “Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg, Thành phố đã cho triển khai nghiên cứu quy hoạch chi tiết các quận, huyện trong đó quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 quận Thanh Xuân (phần quy hoạch SDĐ và quy hoạch giao thông) đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 112/1999/QĐ-UB ngày 28/12/1999. Ngày 25/01/2000, tại trụ sở UBND quận Thanh Xuân với sự tham gia chứng kiến để tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan liên quan và cơ quan thông tin đại chúng, Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay là Sở quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) đã tổ chức công bố và bàn giao đồ án quy hoạch này cho UBND quận để công bố rộng rãi và quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt”. Như vậy, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội (cơ quan quản lý NN về quy hoạch của Hà Nội) cho rằng: cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại