hộ gia đình, cá nhân
- Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp
Để giải quyết nhu cầu về đất đai cho việc chuyển dịch cơ cấu KT, CNH, HĐH đất nước, một số lượng khơng nhỏ diện tích đất nơng nghiệp được NN thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển KT. Việc BT, HT khi thu hồi đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Luật lao động 2003, NĐ số 197/2004/NĐ-CP, NĐ số 17/2006/NĐ-CP, NĐ số 84/2007/NĐ-CP, NĐ số 69/2009-NĐCP quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân SDĐ nơng nghiệp khi NN thu hồi đất
được BT bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng có đất để BT thì được BT bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ. Như vậy, về nguyên tắc, khi thu hồi đất nơng nghiệp phải ưu tiên BT bằng đất có cùng mục đích sử dụng để đảm bảo cho người nơng dân có đất SX. Trường hợp khơng có đất thì mới BT bằng tiền tương ứng với giá đất cùng mục đích sử dụng. Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nơng nghiệp mà khơng được BT bằng đất nơng nghiệp tương ứng thì “Được giao đất có thu tiền SDĐ tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; mức đất được giao do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định…”. Về vấn đề này, NĐ số 84/2007/NĐ-CP bổ sung quy định, các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nơng nghiệp nói trên, nếu khơng được BT bằng đất nơng nghiệp tương ứng, khơng có nguyện vọng nhận BT bằng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP thì được BT bằng giao đất ở có thu tiền SDĐ tại khu TĐC hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với QH (Điều 48);
Tuy nhiên, căn cứ vào điều kiện quỹ đất thực tế của TP Hà Nội, với thực tế khơng có quỹ đất để làm mặt bằng SX - KD dịch vụ phi nơng nghiệp, thậm chí quỹ đất TĐC cịn chưa đáp ứng đủ cho các trường hợp bị thu hồi đất ở, vì vậy TP Hà Nội sau 1 năm thực hiện quy định tại Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP và quy định tại Điều 48, NĐ số 84/2007/NĐ-CP đã phải dừng lại ( từ 29/9/2008 đến 29/9/2009 ) và thay vào đó là hỗ trợ bằng tiền.
Trong một năm thực hiện chủ yếu là giải quyết những dự án chuyển tiếp từ Hà Tây (cũ) chuyển sang.
Thứ hai, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn, ao liền kề
với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được BT theo giá đất nơng nghiệp cùng mục đích sử dụng cịn được HT bằng tiền; giá trị tính HT từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư phải là thửa đất nằm trong khu dân cư. Đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư. Các trường hợp cụ thể được hướng dẫn bổ sung tại Điều 43, NĐ số 84/2007/NĐ-CP. Đây là quy định sửa đổi, bổ sung đáng chú ý. Trước đây, khi thực hiện NĐ số 22/1998/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố Hà Nội, do tốc độ đơ thị hố nhanh, rất nhiều diện tích đất nơng nghiệp nhỏ lẻ còn lại của các hộ dân nằm xen kẽ giữa khu dân cư hay khu phi nông nghiệp. Các th ửa đất này không thể sử dụng vào mục đích canh tác nơng nghiệp được nữa, nhưng lại có thể khai thác sử dụng vào mục đích KD, dịch vụ phi nông nghiệp như: làm xưởng sản xuất nhỏ, xây dựng nhà tạm, nhà kho để cho thuê, làm cửa hàng .v.v. Khi BT đất này bằng giá đất nông nghiệp, các hộ phản ứng rất quyết liệt và so sánh với giá đất ở liền kề. Để giảm bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất, thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 99/2002/QĐ-UB ngày 21/8/2002 quy định BT cho loại đất này theo giá đất nông nghiệp nội thành với mức từ 150.000đ/1m2 đến 800.000đ/1m2 tuỳ theo vị trí của từng thửa đất (vì LĐĐ 1993 khơng có quy định về đất vườn, ao liền kề). Mức BT này cao hơn giá đất nông nghiệp tại các xã đang áp dụng cùng thời điểm (trung bình là 110.000đ/1m2 );
Thực hiện NĐ số 197/2004/NĐ-CP, TP Hà Nội quy định mức BT đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư; đất vườn, ao liền kề đất ở trong khu dân cư, ngồi việc được BT theo giá đất nơng nghiệp còn được hỗ trợ
thêm 20% giá đất ở liền kề với hạn mức không vượt quá 5 lần hạn mức diện tích giao đất ở [1, tr.1].
Thứ ba, trường hợp BT bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá
đất bị thu hồi thì ngồi việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được BT bằng tiền phần giá trị chênh lệch; Trường hợp giá đất mới cao hơn giá đất bị thu hồi thì BT tương ứng với giá trị quyền SDĐ của đất bị thu hồi;
Thứ tư, trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nơng nghiệp
đang sử dụng vượt hạn mức thì việc BT được NĐ số 69/2009/NĐ-CP, Điều 16 quy định cụ thể như sau:
a) Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
b) Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì khơng được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
Ngoài ra, Khoản 3,4,5 Điều 16 của Nghị Định số 69/2009/NĐ-CP còn quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn thì khơng được bồi thường về đất, người th đất cơng ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phịng hộ) của các nơng, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
- Đất nơng nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại, nếu chi phí này là tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản
Các nguyên tắc BT, HT về tài sản được NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định như sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi NN thu hồi đất mà bị
thiệt hại thì được BT;
Thứ hai, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi NN thu hồi đất mà đất
đó thuộc đối tượng khơng được BT thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được BT hoặc HT tài sản;
Thứ ba , nhà, cơng trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi QH, KHSDĐ công bố mà không được cơ quan NN có thẩm quyền cho phép xây dựng; Nhà, cơng trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích SDĐ đã được xác định trong QH, KHSDĐ được xét duyệt; Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có thơng báo chủ trương thu hồi đất được cơng bố thì khơng được BT;
Thứ tư, hệ thống máy móc, dây chuyền SX có thể tháo dời và di chuyển
được, thì chỉ được BT các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức BT do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.
Các nguyên tắc trên đây có ý nghĩa quan trọng trong q trình thực hiện BT, HT về tài sản. Tuy nhiên, hiện nay do việc công bố QH, KHSDĐ chưa được thực hiện đồng bộ; Công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng còn nhiều yếu kém, nên việc BT về tài sản khi NN thu hồi đất vẫn cịn gặp nhiều khó khăn.
- Bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả, cơng trình văn hố, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am miếu
Khi NN thu hồi đất dẫn đến việc phải di chuyển mồ mả thì được tính BT các khoản chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Mức BT cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cho phù hợp với thực tế địa phương;
Điều 35, QĐ, 108/2009/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội quy định BT di chuyển về mồ mả như sau:
1. Trường hợp Nhà nước có quỹ đất bố trí di chuyển thì chủ mộ được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí thực tế hợp lý khác liên quan, theo đơn giá cụ thể do UBND Thành phố quy định.
2. Trường hợp Thành phố khơng có quỹ đất di chuyển hoặc gia đình tự lo đất di chuyển mộ phù hợp với quy hoạch thì ngồi phần bồi thường di chuyển theo quy định tại khoản 1 Điều này, chủ mộ cịn được hỗ trợ chi phí về đất đai là 3.000.000đ/mộ (Ba triệu đồng trên một mộ).
3. Trong thời gian thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng mà có người mất tại địa phương nhưng khơng được an táng vào nghĩa trang theo thông lệ của địa phương do nghĩa trang nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng thì gia đình được hỗ trợ 3.000.000đ/mộ (Ba triệu đồng trên một mộ) để an táng nơi khác.
4. Vật kiến trúc của nghĩa trang (khơng thuộc phần mộ); mộ xây có kiến trúc đặc biệt.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện điều tra thực tế lập dự toán hoặc thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực trình cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp huyện kiểm tra làm cơ sở xác định mức bồi thường để UBND cấp huyện phê duyệt.
5. Đối với mộ vô chủ: Trường hợp người được giao đất, cho thuê đất (chủ đầu tư) hoặc tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển mộ, quy tập về nghĩa trang Thành phố thì thanh tốn theo giá quy định của Ban Phục vụ lễ tang Thành phố; trường hợp ký hợp đồng với Ban quản lý nghĩa trang của xã để di chuyển, quy tập về nghĩa trang của xã (nơi có nghĩa trang phù hợp với quy hoạch) thì thanh tốn theo đơn giá di chuyển mộ do UBND Thành phố quy định.
6. Đối với mộ có nhiều tiểu: Việc tính bồi thường di chuyển được tính, theo số tiểu tương ứng số mộ; đơn giá tính theo mộ đất do UBND Thành phố quy định [42].
Có một thực tế là trên địa bàn thành phố Hà Nội, nghĩa trang Văn Điển chỉ sử dụng để chôn cất cho người chết thuộc các quận nội thành; quy hoạch nghĩa trang tập trung của các xã thuộc huyện ngoại thành thì chưa có hoặc chưa hồn chỉnh; vì vậy khi phải di chuyển mộ, các chủ mộ sau khi nhận tiền hỗ trợ về đất đai theo quy định lại đưa về chôn cất trên đất nông nghiệp được giao hay đất phần trăm. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp này lại phải BT, HT di chuyển mộ một lần nữa. Thực tế này hiện nay vẫn chưa có giải pháp để giải quyết triệt để. Cũng là một vấn đề khó khăn, phức tạp nữa mà TP Hà Nội đang gặp phải trong việc di dời mồ mả đó là việc phải di dời ngơi mộ tổ 400 năm của dịng họ Nguyễn Công thuộc dự án xây dựng khu nhà ở cho gia đình chính sách trên địa bàn quận Cầu Giấy. Hiện ngơi mộ này vẫn chưa di chuyển được vì đại diện dòng họ vẫn chưa đồng ý với phương án di chuyển; TP Hà Nội chưa tìm được quy định, chính sách phù hợp để áp dụng và cũng khơng thể “cưỡng chế” để di chuyển được.
- Về bồi thường đối với cơng trình văn hố, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am miếu
Do tính chất của các cơng trình này liên quan đến đời sống văn hố, tinh thần, tín ngưỡng, tơn giáo của nhân dân nên việc phải di chuyển các cơng trình là rất phức tạp và nhậy cảm; Các dự án phải BT, di chuyển các cơng trình này cũng rất ít. Tuy nhiên, pháp luật đất đai cũng có quy định về vấn đề
này như sau: “Đối với các dự án khi thu hồi đất có các cơng trình văn hố, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc BT cho việc di chuyển các di tích lịch sử, cơng trình văn hố, nhà thờ, đình, chùa, am miếu do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với cơng trình do Trung ương quản lý, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định đối với cơng trình do địa phương quản lý” (Điều 23, NĐ số 197/2004/NĐ-CP)
- Bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng, vật nuôi
Trên cơ sở kế thừa các quy định về BT hoa mầu của NĐ số 22/1998/NĐ-CP, NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp; cụ thể:
1) Trước đây, mức BT đối với cây hàng năm theo quy định tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch của một năm theo năng suất bình qn của 3 năm trước đó;
Thực hiện theo quy định này, tại dự án Xây dựng Cửa ơ phía Nam trên địa bàn huyện Thanh Trì, các hộ đã đồng loạt kê khai cây trồng là rau muống chuyên canh trên đất trồng lúa. Sở dĩ có hiện tượng này vì, đơn giá tính BT rau muống chun canh là 12.000/1m2, trong khi đó đơn giá BT lúa chỉ có 3.500đ/1m2 (Thơng báo số 2913/TB-STC ngày 07/7/2006 của Sở Tài chính Hà Nội về đơn giá làm cơ sở tính BT, HT cây trồng, hoa mầu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn TP Hà Nội).;
Khắc phục hiện trạng này, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định mức BT đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đó; nhưng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
2) Mức BT đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (khơng bao hàm giá trị quyền SDĐ) theo thời giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất;
3) Về BT đối với vật ni (ni trồng thuỷ sản) trên đất có mặt nước, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì khơng phải BT;
- Đối với vật ni mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được BT thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; Trường hợp có thể di chuyển được thì BT chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; Mức BT cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế;
Tuy nhiên, quy định này cũng rất khó thực hiện, vì, cũng tại dự án Xây