pháp luật tạo ctạo cơ sở pháp lý bảo đảm thực hiện quyền và các lợi ích hợp pháp của cá nhân và hộ gia đình bị nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường, GPMB nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích của cá nhân và hộ gia đình , phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ về nội dung của các quy định; cụ thể:
Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung quy định giá đất bồi thường được xác định tại thời điểm bồi thường thay thế quy định hiện hành giá đất bồi thường được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất; Việc xác định thời điểm bồi thường là thời điểm có quyết định thu hồi là chưa hợp lý và chưa phù hợp với thực tế; vì trong khi bồi thường, giải tỏa, đa số các khiếu nại của người dân liên quan đến giá đất. Theo quy định hiện hành, người dân được bồi thường theo phương án do cơ quan nhà nước phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường có khi là 3 năm hoặc 5 năm. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, người bị thu hồi đất ln chịu thiệt thịi. Trong những năm đó, giá đất và cả chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay có nhà ở của người dân cũng bị mất…
Hơn thế phải bảo đảm nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định cần phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự
nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau (Ðiều 56); giá trị bồi thường cho người có đất bị thu hồi được tính theo giá đất do Nhà nước quy định theo các nguyên tắc trên tạo nên tính nhất quán về mặt giá trị.
Ngoài lý do trên, việc thu hồi đất nơng nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại); Người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất này rất thấp chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2 ). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các cơng ty kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán. Mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị thu hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp lại quá cao. Người nơng dân cho rằng dường như mình bị “ăn cướp” đất và khơng được lợi gì từ việc bị thu hồi đất nên đã phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những bất cập này, theo chúng tôi nên sửa đổi quy định về thời điểm tính giá bồi thường cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất theo giải pháp sau đây:
1. Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế;
2. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nơng dân thì ngồi việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ( hiện nay số tiền thưởng này là rất thấp: (3.000đ)
ba nghìn đồng/m2 đất nơng nghiệp; Tối đa khơng q (3.000.000đ) ba triệu đồng/hộ);
Ví dụ: Người bị thu hồi đất nơng nghiệp được bồi thường theo giá đất
nông nghiệp 200.000 đồng/m2 . Sau đó, đất này được giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thương mại và được bán 10 triệu đồng/m2 . Khoản thưởng cho người bị thu hồi đất nghiêm chỉnh chấp hành việc bàn giao mặt bằng được trích từ sự chênh lệch giữa 2 loại giá đất này là 9.8 triệu đồng/m2 . Có như vậy mới hy vọng tạo thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; Do người bị thu hồi đất được hưởng lợi từ việc thu;
Thứ hai, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Ðiều 39); việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo dự án, cơng trình sẽ được hạn chế dần mà thay chủ yếu bằng cơ chế thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố; Như vậy không thể coi đất nông nghiệp là đất phi nông nghiệp theo dự án.
Trên thực tế, việc ra quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật hiện hiện hành đều do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư. Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Ðiều 41); Đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư thì Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai sẽ phải quy định thêm là nhà đầu tư chỉ phải làm việc với UBND cấp có
thẩm quyền giao đất cho nhà đầu tư và UBND các cấp không được thu thêm bất cứ khoản kinh phí nào ngồi tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi; Như vậy nhà đầu tư chỉ phải làm việc hoặc với tổ chức phát triển quỹ đất hoặc với UBND cấp có thẩm quyền giao đất.
Thứ ba, nên sửa đổi Luật đất đai theo hướng người bị thu hồi loại đất
nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở; Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; Trường hợp khơng có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn (Ðiều 42); Như vậy việc bồi thường trước hết phải bằng đất, người bị thu hồi đất ở phải được giải quyết bằng khu tái định cư có điều kiện tốt hơn nơi ở cũ.
Thứ tư, bổ sung các quy định về điều tiết một phần địa tô chênh lệch được tạo ra từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang các mục đích khác cho người bị thu hồi đất được hưởng;
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về khung giá đất cho phù hợp với thực tế, theo đúng cơ chế thị trường. Mặc dù giá đất do Nhà nước xác định làm căn cứ để tính bảo đảm quyền và các lợi ích hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất luôn được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Tuy nhiên, qua thực tế áp dụng trên địa bàn Hà Nội cho thấy những quy định này vẫn bộc lộ một số bất cập cần được tiếp tục sửa đổi, bổ sung theo hướng sau đây:
- Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định về cơ chế xây dựng giá đất theo hướng ngày càng sát với giá thị trường, theo ý kiến của tác giả thì cần quy định khung giá đất nên có hiệu lực trong khoảng 3 - 5 năm chứ không phải 1 năm như hiện nay để thuận lợi cho công tác bồi thường, tái định cư; Tuy nhiên khi thị trường giá đất có biến động trên 20% thì Nhà nước cũng phải ban hành thay đổi giá đất cho phù hợp với giá thực tế của thị trường chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. Mặc dù giá đất hiện tại vẫn được UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm song giá do cấp tỉnh ban hành năm vẫn nằm trong khung giá đất do Chính phủ qui định từ năm 2007.
- Chuyển giao chức năng xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện khi xây dựng các quy định về giá đất, trong đó Nhà nước đóng vai trị là người quản lý, giám sát việc xác định giá đất.