2.1. Quy định hiện hành về chuyển nhƣợng tàisản thế chấp
2.1.3. Điều kiện chuyển nhƣợng tàisản thế chấp
2.1.3.1. Điều kiện về chủ thể
Về bản chất, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp là một giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, thứ nhất, cần phải tuân theo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể tại điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định.”
2.1.3.2. Điều kiện về nội dung
Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp cũng giống như đối tượng của các hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác: Theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản: “1. Tài
sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó. 2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”
Đối tượng của hợp đồng mua bán là các loại tài sản, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài
sản“. Tiền cũng là một trong các loại tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật
Dân sự 2015 nhưng không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp nên đương nhiên cũng khơng thể coi là tài sản thế chấp, bởi vì nó là một loại cơng cụ có chức năng định giá các loại tài sản khác, nên nó thường xuất hiện trong các hợp đồng mua bán với vai trò là cơng cụ thanh tốn.
Theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định khác có liên quan, tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Thứ hai, phải được xác định cụ thể. Nếu là vật thì phải xác định rõ thơng
qua số lượng, đặc điểm… Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán;
Thứ ba, không phải là tài sản đang bị tranh chấp về quyền sở hữu; Thứ tư, không phải là tài sản đang bị kê biên để thi hành án;
Thứ năm, không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác;
Thứ sáu, nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản hạn chế giao dịch
thì việc mua bán phải tuân theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó.
2.1.3.3. Điều kiện về hình thức
Trong trường hợp chuyển nhượng tài sản thế chấp khi các bên tự thỏa thuận được việc bán tài sản thế chấp; bên thế chấp tự nguyện bán tài tài sản; bên nhận thế chấp nhận lại chính tài sản thế chấp hoặc tiến hành chuyển nhượng cho bên thứ ba (bên mua tài sản thế chấp) thì các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển
nhượng tài sản thế chấp.
Trong trường hợp tài sản thế chấp được chuyển nhượng khi là hệ quả phát sinh của việc bán đấu giá tài sản thông qua các tổ chức đấu giá (tại giai đoạn thi hành án dân sự; thu giữ tài sản bảo đảm; xử lý thủ tục phá sản doanh nghiệp) thì kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Lúc này, hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận. [49; 46]
Hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thuộc điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, vì vậy, cần tuân thủ các điều kiện hình thức của giao dịch dân sự quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, ngoài ra đối với từng loại tài sản thế chấp đặc thù như nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì cần tuân thủ điều kiện riêng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp/hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá phải được lập thành văn bản. Tài sản thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro khi chuyển nhượng nên điều đó có lợi cho việc quản lý bằng chứng về vụ chuyển nhượng cũng như là cơ sở để các bên thực hiện tiếp các thủ tục cho tới khi nhận được tài sản/giấy tờ chứng minh giá trị pháp lý của tài sản.
Thứ hai, nếu tài sản thế chấp là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 thì phải tiến hành cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp/ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.