2.1.6.1. Chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
❖
Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đây là ba quyền năng cơ bản nhất của chủ sở hữu đối với tài sản. Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai. Theo đó, để thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”. Trên cở sở Hiến pháp,
Quốc hội cũng đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này.”.
Quyền sử dụng đất ở nước ta được hình thành trên cơ sở quy định chung của pháp luật, được điều chỉnh các giao dịch liên quan theo hệ thống pháp luật nước ta. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới đó là quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn,…).
Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm
vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được khai thác các thuộc tính, cơng dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
❖
Chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Thực tế hoạt động cho vay hiện nay cho thấy, việc thế chấp quyền sử dụng đất chiếm phần rất lớn trong các loại tài sản thế chấp bởi các lý do sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là rất phổ biến, đa số mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có ít nhất một vài mảnh đất, rất dễ tiến hành hoàn thiện hồ sơ giấy tờ thế chấp để vay vốn.
Thứ hai, giá trị của quyền sử dụng đất bền vững hơn những loại tài sản khác, tính
thanh khoản khi xử lý tài sản bảo đảm cũng ổn định hơn. Thứ ba, khi nhận thế
chấp tài sản là đất đai do đất đai không thể xê dịch, dễ tẩu tán tài sản như các loại tài sản thơng thường, vấn đề xử lý tài sản khi có sự vi phạm nghĩa vụ bảo đảm chỉ là vấn đề thời gian, chứ khơng trong tình trạng “mất trắng” như đối tượng là động sản trong trường hợp bị tẩu tán, giấu giếm, chiếm đoạt bất hợp pháp.
Điều kiện chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là quyền quyền sử dụng đất:
Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết các bên cần xác định thửa đất đó có thuộc diện có thể chuyển nhượng hay không. Điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:
(i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp (Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 và theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013);
(ii) Đất khơng có tranh chấp;
(iv) Trong thời sử dụng đất.
Về cơ bản, đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất chứ không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, đất đang thế chấp có đủ điều kiện cần để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện đủ để chuyển nhượng sẽ xảy ra khi chủ sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ trả nợ hoặc được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
2.1.6.2. Chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là dự án bất động sản
Theo quy định pháp luật Việt Nam, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau [50, Điều 10]:
Thứ nhất, dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, dự án bất động sản khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại tịa án có thẩm quyền; khơng đang bị kê biên bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, khơng có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đặc điểm thị trường đầu tư ở nước ta, các chủ đầu tư dự án đặc biệt là các dự án bất động sản thường phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và
nguồn vốn huy động từ khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng cơng trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai,…và thường lấy dự án, cơng trình đó để thế chấp ngân hàng. Thực tiễn cho thấy, trong quá trình vay vốn, sử dụng vốn vẫn tồn tại những nhà đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến khơng hồn thanh dự án gây ra nợ xấu, ảnh hưởng rất lớn tới sự bình ổn của thị trường tài chính [33].
Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 thì “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho th nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, bên thuê nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được thế chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.”. Do vậy, chủ đầu tư dự án đang thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng nhà ở của dự án hay toàn bộ dự án với điều kiện phải được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.
2.1.6.3. Chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là quyền đòi nợ
Bên mua, bên nhận chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển giao khác về quyền sở hữu trở thành bên nhận bảo đảm trong trường hợp quyền địi nợ, khoản
phải thu, quyền u cầu thanh tốn khác có biện pháp bảo đảm được bán, được chuyển nhượng hoặc được chuyển giao khác về quyền sở hữu.
Bên nhận bảo đảm mới phải thông báo cho bên bảo đảm để biết về việc thay đổi bên nhận bảo đảm trước khi nghĩa vụ được bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật [4, Điều 28].
Trường hợp bên nhận thế chấp nhận trực tiếp các khoản tiền, tài sản từ bên có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp phải lập biên bản có chữ ký của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Biên bản xác nhận các khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản và xác định giá tài sản. Trong trường hợp bên thế chấp khơng ký vào biên bản thì biên bản đó chỉ cần chữ ký của bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Bên nhận thế chấp có trách nhiệm gửi biên bản nhận các khoản tiền, tài sản cho bên thế chấp.
2.1.6.4. Chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tƣơng lai
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Qua khái niệm trên ta có thể hiểu được một số đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai: (i) Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015.). (ii) Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết;
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm;
Theo quy định tại Điều 55 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thực hiện theo thỏa thuận của các bên . Thỏa thuận này có thể có các nội dung sau đây:
- Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản bảo
đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản hiện có.