2.2 .Thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhƣợng tàisản thế chấp
2.2.1 .Kết quả đạt đƣợc
Thứ nhất, các quy định của pháp luật đã tôn trọng và ghi nhận quyền tự do
định đoạt của các bên về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các bên có quyền thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp thông qua các phương thức xử lý tài sản thế chấp (Khoản 1 Điều 303). Mới đây, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã khẳng định lại một lần nữa việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa
thuận của các bên (Khoản 1 Điều 49). Các bên có quyền dự liệu và lựa chọn bất kỳ cách thức, thời gian nào để thực hiện việc chuyển nhượng tài sản thế chấp. Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận của các bên linh hoạt, xuất phát từ nhu cầu của các bên đối với tài sản trong suốt thời gian thế chấp. Theo khảo sát tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), tỷ lệ hồ sơ quá hạn có tài sản bảo đảm được giải quyết theo hướng “Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, bán tài sản bảo đảm cho bên thứ ba, bên bảo đảm ủy quyền bán tài sản bảo đảm cho Ngân hàng” trong trường hợp khách hàng hợp tác giải quyết chiếm tỷ trọng là 30%, còn đối với trường hợp khách hàng không hợp tác, ngân hàng phải tự xử lý tài sản bảo đảm thì chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, chưa tới 1% và chủ yếu tài sản bảo đảm là động sản (phương tiện vận tải, hàng hóa,…)[28].
Thứ hai, các quy định của pháp luật đã dự liệu về việc chuyển nhượng tài sản
thế chấp trong những trường hợp khác nhau như: Khi có sự thỏa thuận của các bên; thơng qua việc xử lý tài sản bảo đảm; theo Bản án, Quyết định của cơ quan nhà nước (cụ thể là Tòa án nhân dân; Thi hành án dân sự) và dưới góc độ phá sản doanh nghiệp. Những quy định trên đã góp phần định hướng cho các chủ thể thực hiện quyền của mình và làm cho quá trình chuyển nhượng tài sản thế chấp hồn thành dễ dàng. Trên thực tế, nếu các bên không đạt được thỏa thuận về việc bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi có sự việc vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm thì các tổ chức tín dụng sẽ lựa chọn phương thức khởi kiện tại Tịa án để khi Bản án có hiệu lực pháp luật thì sẽ xử lý được tài sản bảo đảm. Theo số liệu trong 6 tháng đầu năm 2019, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý (sơ thẩm, phúc thẩm) 3.110 vụ dân sự (đã bao gồm án cũ chuyển qua), trong đó kinh doanh thương mại là 677 vụ. Trong năm 2018, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý (sơ thẩm,
phúc thẩm) 2.042 vụ án dân sự, trong đó án kinh doanh thương mại là 376 vụ. Trong tổng số các vụ án dân sự và kinh doanh thương mại mà Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý, giải quyết thì án có liên quan đến lĩnh vực ngân hàng chiếm hơn 25% trong tổng số vụ việc [38].
Thứ ba, việc các tổ chức tín dụng được chuyển nhượng các tài sản bảo đảm là
dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản phù hợp với đặc thù xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có cơ sở pháp lý xử lý được tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản quá đó góp phần tăng cường hiệu quả của công tác xử lý nợ xấu, chủ yếu là các khoản nợ xấu có dư nợ lớn. Theo thí điểm tại 06 tổ chức tín dụng, tính lũy kế từ 15/08/2017 đến cuối tháng 12/2019, cả hệ thống tín dụng đã xử lý được 305,7 nghìn tỷ đồng nợ xấu, trung bình từ 15/08/2017 đến 12/2019, mỗi tháng toàn hệ thống xử lý được khoảng 10,5 nghìn tỷ đồng/tháng, cao hơn mức 4,7 nghìn tỷ đồng so với kết quả xử lý nợ xấu trung bình từ 2012 – 2017. Kết quả xử lý nợ xấu cho thấy dấu hiệu phát huy hiệu quả của các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và quy định trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp nói riêng, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng [10].
Thứ tư, các quy định của pháp luật cũng đã giải quyết các vấn đề phát sinh
trong quá trình chuyển nhượng tài sản thế chấp ngay cả trong trường hợp khơng có sự xác nhận của bên thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp trong trường hợp một tài sản thế chấp được bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ; Quyền truy đòi đối với tài sản thế chấp được chuyển nhượng trong trường hợp bên thế chấp tự ý chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không hỏi ý kiến
của bên nhận thế chấp. Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: “Quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm
đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản bảo đảm khơng có căn cứ pháp luật”. Như vậy, bên nhận thế chấp có quyền tuyên bố giao dịch chuyển nhượng
tài sản thế chấp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, các bên hồn trả lại những gì đã thực hiện trong giao dịch.