2.1. Quy định hiện hành về chuyển nhƣợng tàisản thế chấp
2.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng tàisản thế chấp
2.1.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng tài sản thế chấp trong trƣờng hợp theo thỏa thuận của các bên
Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy
định của luật. Như vậy, để chuyển nhượng được tài sản thế chấp này phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy vậy, pháp luật Việt Nam chưa quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản thế chấp sau khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp như thế nào. Theo quan điểm của người viết, đây là sự thỏa thuận của các bên, không trái với pháp luật nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nên sự thỏa thuận này chỉ nên áp dụng theo các trường hợp như sau:
(i) Bên bán cùng với bên mua và bên nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua tài sản thế chấp giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán nghĩa vụ bảo đảm của bên bán đối với bên nhận thế chấp. Nếu số tiền bán tài sản thế chấp nhiều hơn số tiền nợ của bên bán, bên mua sẽ nộp cho bên nhận thế chấp một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Bên nhận thế chấp sẽ trả lại giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh tốn khoản tiền mua nhà cịn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã thanh toán nghĩa vụ bảo đảm.
(ii) Bên bán thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho tài sản đang thế chấp. Bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp tài sản đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua.
Sau khi nhận được giấy tờ pháp lý của tài sản thế chấp, bên mua và bên bán sẽ thực hiện thủ tục mua bán tài sản, tùy theo tính chất tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở hay các loại tài sản khác mà sẽ điều chỉnh nội dung hợp đồng chuyển nhượng cho phù hợp. Đối với việc chuyển nhượng các loại tài sản thuộc trường hợp phải
công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên đến cơ quan cơng chứng nơi có tài sản để lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản.
2.1.5.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng tài sản thế chấp là tài sản đƣợc đem ra bán đấu giá, thi hành án
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản thế chấp qua hình thức đấu giá tài sản: Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá
giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; sau đó, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản; Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên cơng bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá; Trong trường hợp giá trả cao nhất được cơng bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành. Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu khơng có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản, biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành
cuộc bán đấu giá tài sản. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá theo quy định [19]. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có giá trị xác nhận việc
mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá [49, Điều 46,47].
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản trong thi hành án dân sự:
Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ có liên quan cho người mua tài sản thi hành án hoặc người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án để làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật.
Người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án căn cứ vào Văn bản đấu giá hoặc Quyết định giao tài sản để thi hành án đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, chuyển quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án.
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà khơng có giấy tờ chứng nhận hoặc không thu hồi được giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà khơng có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì có quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký sở hữu. Giấy tờ cấp mới có giá trị thay thế cho giấy tờ khơng thu hồi được.