2.1. Quy định hiện hành về chuyển nhƣợng tàisản thế chấp
2.1.4. Định giá tàisản chuyển nhƣợng
Như đã trình bày tại các phần trước, các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) có thể thỏa thuận bên nhận thế chấp có thể tự bán tài sản, đây là cách thức có ưu điểm là bên nhận thế chấp sẽ bán tài sản trên cơ sở giá bán đã được hai bên thỏa thuận vì vậy có thể thực hiện được nhanh chóng và tiết kiệm thời gian, chi phí. Tiền bán tài sản thế chấp sẽ dùng để thanh toán cho nghĩa vụ bảo đảm và những chi phí
phát sinh, nếu thừa thì trả lại cho bên thế chấp, nếu thiếu bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên bảo đảm thanh toán tiếp. Tuy nhiên, vấn đề trên chỉ thực hiện được nếu bên thế chấp thiện chí, hợp tác với bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên bảo đảm không hợp tác, các bên khơng thỏa thuận được về giá thì có thể thơng qua thủ tục tổ chức định giá. Theo quy định tại, Khoản 1 Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015: “bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm
có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.”.
Để cụ thể hóa nội dung trên, tại điểm a khoản 1 Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 đã hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm quy định nếu các bên khơng xác định được giá bán thì bên bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định tài sản trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá. Sau thời hạn 15 ngày bên bảo đảm không chỉ định được cơ quan tổ chức thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng định giá. Đồng thời, Thông tư này cũng quy định trong trường hợp không bán được tài sản bảo đảm như giá đã xác định thì bên nhận bảo đảm có quyền giảm giá theo một tỷ lệ nhất định, nếu qua ba lần giảm giá vẫn không bán được thì tài sản đó sẽ thuộc về bên nhận bảo đảm và giá được xác định là mức giá của lần hạ giá cuối cùng. Nếu tài sản này là động sản hoặc bất động sản không phải đăng ký thì bên bảo đảm phải hợp tác với bên nhận bảo đảm làm các thủ tục pháp lý chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Vấn đề định giá tài sản kê biên được quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 (Luật Thi hành án dân sự);
Theo Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, có ba cách để xác định giá khởi điểm tài sản kê biên gồm: Định giá bằng sự thỏa thuận của đương sự; Định giá do tổ chức thẩm định giá thực hiện và định giá do chấp hành viên xác định. Trong trường
hợp các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá tài sản kê biên và cũng không thỏa thuận được về tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đông dịch vụ và trường hợp thi hành án chủ động thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên. Trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ định giá theo điểm a khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự thì chấp hành viên có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên.
Về thời hạn thỏa thuận về giá và tổ chức thẩm định giá kê biên, theo quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự: Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
Trong thực tiễn cơng tác thi hành án dân sự cho thấy việc định giá tài sản kê biên thường được thông qua tổ chức thẩm định giá là chủ yếu, vì một số lý do sau:
Thứ nhất, việc định giá tài sản nếu được thông qua bằng sự thỏa thuận của
các bên đương sự sẽ là cách tốt nhất cho việc xử lý tài sản để thi hành án. Một là, không tốn chi phí và thời gian thẩm định giá. Hai là, do các bên tự thỏa thuận nên tránh được khiếu nại về tài sản cũng như sẽ thuận lợi hơn khi giao tài sản cho người trúng đấu giá. Tuy nhiên, việc định giá với hình thức này rất ít khi xảy ra. Bởi lẽ, khi cơ quan thi hành án đã phải sử dụng đến biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản, thì cũng đồng nghĩa các bên đương sự đã khơng tìm được tiếng nói chung trong việc thi hành án, Vì vậy mà việc các bên ngồi lại với nhau để thỏa thuận về giá tài sản kê biên cũng như việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá là rất khó xảy ra.
Thứ hai, Chấp hành viên xác định giá trong trường hợp tài sản có giá trị
nhỏ (dưới 2.000.000 đồng) hoặc trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Hai trường hợp này cũng ít khi sử dụng đến, trong trường hợp thứ nhất, chấp hành viên ít khi áp dụng vì hiệu quả thi hành án không được cao, giá trị tài sản kê biên mà chấp hành viên có quyền xác định giá quá nhỏ so với giá trị tranh chấp trong tình hình thực tế hiện nay, nên số tiền thu được sau khi bán tài sản có thể khơng đủ để thanh tốn các chi phí phát sinh trong quá trình thi hành án. Trường hợp thứ hai, là không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá cũng ít khi gặp phải, vì hiện nay, các tổ chức thẩm định giá được thành lập ngày càng nhiều, có khả năng đáp ứng hầu hết các yêu cầu về thẩm định giá nói chung của thị trường hiện nay chứ khơng chỉ riêng cho công tác thi hành án.
Định giá lại tài sản kê biên trong giai đoạn thi hành án:
Theo quy định của Luật Thi hành án Dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98
Luật Thi hành án Dân sự dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản.
Thứ hai, đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thơng báo cơng
khai về việc bán đấu giá tài sản.
Thứ ba, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà
đương sự khơng u cầu định giá lại thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% đã định (Điều 104 Luật Thi hành án dân sự). Như vậy, nếu trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự có yêu cầu định giá lại tài sản thì yêu cầu này được chấp nhận.
Trong ba trường hợp đấu giá lại nêu trên, có hai trường hợp thuộc về yêu cầu của đương sự (bao gồm người được thi hành án và người phải thi hành án). Mục đích của yêu cầu định giá lại tài sản của đương sự có thể giải thích là để nâng cao trách nhiệm, tính khách quan của tổ chức thẩm định giá, tránh tình trạng một trong các bên đương sự “thông đồng” với tổ chức thẩm định giá để “làm giá” tài sản kê biên gây thiệt hại cho bên còn lại. Tuy nhiên, quy định này cũng bị các bên đương sự lợi dung, gây khơng ít khó khăn cho cơng tác thi hành án.