2.2 Tác động của khủng hoảng tài chính đến một số lĩnh vực kinh
2.2.4 Thị trường Bất động sản
07 02/0 3/20 08 01/0 6/20 08 01/0 9/20 08 01/1 2/20 08 01/0 3/20 09 01/0 6/20 09 01/0 9/20 09 Ngày Giá trị (VND) Tỷ giá USD/VND
Nguồn: Tỷ giá bán tại Ngân hàng Ngoại thương VN (Vietcombank - Hội sở chính)
TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI
21.779 22.326 23.624 24.232 26.843 24.493 21.667 22.588 25.654 26.466 - 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 01/0 6/20 07 03/0 9/20 07 03/1 2/20 07 02/0 3/20 08 01/0 6/20 08 01/0 9/20 08 01/1 2/20 08 01/0 3/20 09 01/0 6/20 09 01/0 9/20 09 Ngày Giá trị (VND) Tỷ giá EUR/VND
Nguồn: Tỷ giá bán tại Ngân hàng Ngoại thương VN (Vietcombank - Hội sở chính)
Khả năng tăng giá thực tế đồng tiền Việt Nam trong năm 2009 là rất thấp. Tuy nhiên Chính phủ đang từng bước áp dụng một cơ chế tỉ giá linh hoạt hơn. Chính sách tiền tệ được đưa ra đúng lúc đã giảm thiểu tác động của các cú sốc từ biến động về giá cả trên thế giới và nhu cầu xuất khẩu.
2.2.4 Thị trường bất động sản
Là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng, bất động sản là hạ tầng của nền kinh tế. Đó cũng là cái lõi có tác động
trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn
và đời sống. Đó là chưa nói đến việc, hầu hết các khoản thế chấp vay vốn
ngân hàng là bất động sản. Thị trường này suy thoái sẽ khởi đầu cho hiệu
ứng domino tác động đến mọi ngõ ngách của đời sống kinh tế.
Giai đoạn trước khủng hoảng, sự chuyển động nhanh và mạnh của giá
bất động sản được xem là lý do tại sao các ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 01/2008, chỉ một tháng sau
đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn
sốt cao độ.
Một tỷ trọng lớn vốn cho vay của Ngân hàng và các tổ chức tài chính
phi Ngân hàng được tập trung vào khu vực bất động sản. Theo số liệu
thống kê của ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng trong cả nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ
đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60% tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, giá kỳ vọng của bất động sản ngày càng tăng theo kiểu xoay vòng phát sinh. Mọi nguồn vốn trong nền kinh tế sẽ đổ xô vào đầu tư bất động sản với hy vọng giá bất động sản sẽ tăng cao và kiếm được nhiều lợi nhuận. Khi lượng đầu tư tăng làm tăng cầu thì giá bất động sản đúng là
tăng lên như kỳ vọng. Bong bóng giá cả sẽ hình thành. Các tổ chức tài chính khi cho vay để đầu tư vào bất động sản cũng sẳn sàng tiếp tục cho
vay vì thấy quá an toàn (tức là khi đất được dùng làm tài sản thế chấp và
giá đất lại tăng lên).
Bong bóng giá cả ngày càng phình lớn thì đến lúc bị vỡ, tức là đến lúc các nhà đầu tư nhận thấy có lẽ tình hình thực tế xảy ra khơng đúng với kỳ
vọng. Một q trình ngược lại với quá trình trên sẽ diễn ra. Mọi người sẽ ồ
ạt bán tài sản, lúc đó giá các bất động sản thực sự sẽ giảm xuống. Các ngân
hàng nhận thấy giá tài sản giảm xuống sẽ không cho vay nữa và đòi các khoản cho vay cũ về. Các nhà đầu tư do phải hoàn trả nợ vay, nên càng phải đẩy mạnh việc bán tài sản. Giá bất động sản vì vậy sụp đổ, và thường giảm xuống dưới mức cân bằng đầu tiên. Từ đó dẫn đến thị trường bất
động sản sụp đổ.
Thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế hiện nay tuy chỉ diễn ra trong khoảng thời gian ngắn, nhưng cú sốc về giảm giá là quá mạnh. Những điểm nóng sốt giá nhà đất từng
ngày trước đây, nay đã giảm từ 50 - 60% và đang rơi vào tình trạng hết sức
trầm lắng, hầu như khơng có giao dịch. Nhất là giá nền nhà, căn hộ chung
cư trong các dự án đã khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp, doanh nghiệp làm dự
án bất động sản phải lao đao.
Giá rao bán đã xuống gần với giá gốc, thậm chí là thấp hơn giá gốc các
doanh nghiệp bán ra trước đây, mặc dù đã có thơng tin hỗ trợ rất tốt và kịp thời đối với các dự án xây dựng chung cư tại những thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM khi Bộ Xây dựng dự báo rằng: "Thời gian tới, sẽ có khoảng 10 ngàn người nước ngồi có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam với tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2 nhà", ngày 22/5, Quốc hội đã ra Nghị quyết thơng qua việc "Thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam". Nhưng thông tin này đã không đủ mạnh để kéo thị trường nhà đất của thành phố ấm lên, giá căn hộ chung cư và nền đất dự án vẫn trong tình trạng giảm chậm.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, khi cuộc khủng hoảng tín dụng tồn cầu đã đi được một chặng đường dài, hầu hết các dự báo đưa ra đều cho rằng,
nó sẽ kết thúc vào cuối năm 2009. Tuy nhiên, với Việt Nam, thị trường bất
động sản hiện vẫn bình yên và chưa chứng kiến một sự đổ bể đáng kể nào. Có hai nguyên nhân cơ bản để lý giải cho vấn đến này như sau: Thứ nhất là
do hiệu ứng chậm của nền kinh tế Việt Nam trước những biến động của thế giới. Việt Nam không thuộc số những nước nằm trong tâm bão nên những
tác động tới thường chậm hơn. Khi cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở
Mỹ vào giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn ở
đỉnh cao của sự tăng trưởng. Thứ hai, các hợp đồng vay liên quan đến bất
động sản có kỳ hạn khá dài. Thường là 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phỗ biến nhất) lãi suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất
tiền gửi lúc đó cộng với một biên độ dao động từ 3,7% - 4,3%/năm. Tại thời điểm này, khi thị trường bắt đầu xuống đáy, nhưng những khoản vay
đến hạn chưa nhiều.
Giá bất động sản ở các khu đô thị mới tại Tp.HCM đã giảm trên 50% so với mức đỉnh (thời điểm cuối 2007 đầu 2008). Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị
đánh giá. Ví dụ, anh có tài sản trị giá 1 tỷ đồng, sẽ được định giá là 700
triệu đồng. Dùng nó để thế chấp sẽ vay được khoản tiền là 700 triệu x 70% là 490 triệu đồng.
Ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng và an tồn đó, nhiều đối
tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng bỏ bất động sản thế chấp để khỏi trả nợ vay. Nhưng ngân hàng cũng khơng có quyền hạn pháp lý để
thanh lý ngay số bất động sản họ nắm trong tay. Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu khởi kiện sau 270 ngày tính từ lúc
khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xẩy ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa. Chủ nợ khơng có quyền kiểm sốt đáng kể trong tồn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp khơng qua tịa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình. Do đó, các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai
đoạn bùng nổ tín dụng năm 2007 và đầu năm 2008. Gánh nặng về nợ xấu
sẽ còn đeo đẳng nhiều năm sau.