2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản tại TP.HCM
2.1.2. Những đặc điểm của thị trường BĐS tại TP.HCM
Mỗi quốc gia có những đặc điểm phát triển thị trường bất động sản khác nhau, nó tùy thuộc vào các yếu tố liên quan đến các các hoạt động quản lý của Nhà nước, các yếu tố đặc thù của một quốc gia như sự phát triển kinh tế của một quốc gia, sự gia tăng dân số, tập quán, truyền thống và thị hiếu của mỗi quốc gia… Xem xét quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM trong thời
gian qua, ta có thể rút ra được một số đặc điểm sau :
* Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản ở TP.HCM đã trải qua thời gian dài vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% đến 40% giá thị trường. Cơ chế xin – cho đất đai là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai trong thời gian này. Tình hình này chỉ thực sự xóa bỏ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, thị trường bất động sản tại TP.HCM cũng có những dấu hiệu hoạt động theo quy luật cung – cầu. Tuy nhiên, do là một thị trường còn non trẻ so với thị trường bất động sản các nước trên thế giới nên hệ thống pháp luật liên quan chưa đồng bộ, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật về đất đai
* Thứ hai, quy định cấm chia lô bán nền khiến cho khu vực bán nền nhà nhộn nhịp trước đây trầm lắng xuống, phân khúc thị trường ở các mảng như nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút vì giá cung cao hơn nhiều so với khả năng thanh toán của giá cầu; riêng phân khúc thị trường nhà chung cư giá trung bình và thấp, và các căn hộ nhỏ, riêng lẻ hoạt động nhộn nhịp, sôi động trong thời gian vừa qua.
* Thứ ba, kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh mới ở Việt Nam nên còn khá nhiều bất cập. Các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm nhiều và khó kiểm sốt; cơ cấu hàng hóa bán trong thị trường bất động sản chưa hợp lý. Tính bất cập cịn thể hiện ở những quy định đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu đơ thị được qui hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu chưa được giải quyết kịp thời và qui hoạch đơ thị cịn yếu và chậm …
* Thứ tư, Nhà nước có những quyết định thu hồi đất đai đã giao cho các tổ chức sử dụng lãng phí quỹ đất hoặc sử dụng sai mục đích, làm tăng cung đất đai tại TP.HCM;
* Thứ năm, nguồn vốn tài trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư và nguồn vốn vay ngân hàng. Việc giới hạn các nguồn vốn tài trợ khiến cho thị trường này thường xuyên gặp nhiều khó khăn trong bài tốn về vốn.
* Thứ sáu, đối với thị trường xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, các cơng trình cơng cộng và các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp … chủ yếu vẫn do Nhà nước thực hiện, chưa huy động được tốt nguồn lực từ cá nhân, tổ chức kinh tế.