3.3. Hoàn thiện các chính sách và pháp lý quyền sở hữu BĐS của Nhà nước
3.3.1. Chính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà sốt lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản.
Khi hệ thống ngân hàng thế chấp khơng tăng trưởng tín dụng, Nhà nước cần xem xét hình thành các kênh tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản, như:
- Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp; đây là một kênh luân chuyển vốn
cho hệ thống ngân hàng đồng thời gĩp phần làm tăng nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản khi vay tiền từ hệ thống tín dụng đều phải thế chấp. Phần lớn trong số tài sản thế chấp của thị trường bất động sản đều là bất động sản. Việc khơi thơng nguồn tiền từ hệ thống thế chấp thứ cấp sẽ làm kích hoạt nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Cĩ thể cĩ những quan ngại về những rủi ro tín dụng của hệ thống thế chấp thứ cấp mà Fannie Mae và Freddie Mac đã gặp phải. Nhưng sự cĩ mặt của cơng ty tái thế chấp này đã là sự lựa chọn rất khĩ thay thế trong những năm qua. Để làm được điều này cần ban hành văn bản pháp quy về mua bán nợ của thị trường BĐS nhằm hình thành hệ thống thế chấp thứ cấp các thế chấp liên quan đến bất động sản. Đây là bước triển khai tiếp theo Quyết định 105/2007/QĐ-TTg.
- Các hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (Mutual saving banks).
Đây là loại hình hoạt động rất hiệu quả tại các nước như Cộng hồ Liên Bang Đức, Cộng hịa Séc … Nguyên tắc hình thành và phát triển của hệ thống này dựa trên sự đồng thuận giữa ngân hàng, nhà đầu tư tiềm năng và người sử dụng bất động sản. Một nhĩm người sử dụng cuối cùng bất động sản tập hợp lại trong một nhĩm tương hỗ để đầu tư vào bất động sản. Họ sẽ luân phiên được nhận bất động sản theo
nguyên tắc giống như “chơi hụi” ở Việt Nam. Ngân hàng sẽ tham gia vào cùng với các nhà đầu tư tiềm năng, đầu tư phát triển và nhĩm tương hỗ này. Đây là một giải pháp hữu hiệu nhưng là giải pháp trung và dài hạn.
- Trái phiếu bất động sản. Đây là loại hình dễ thực hiện nhất và đa dạng nhất.
Tiềm năng của loại hình này rất lớn. Về bản chất, trái phiếu bất động sản là trái phiếu cĩ thể chuyển sang hình thức gĩp vốn. Hiện một số chủ thể đầu tư bất động sản đã sử dụng loại hình này. Chẳng hạn, Sacomreal đã phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Mỹ, thành phố Hồ Chí Minh, được bán hết chỉ trong 3 ngày mang lại cho Sacomreal khoản thu 750 tỷ đồng. Đầu năm 2008, Sacomreal đã phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu gồm lãi suất 1% mỗi tháng cùng với quyền mua căn hộ, được giảm 8% giá khi mua nhà. Điều này là rất hiện thực nếu cĩ sự nỗ lực của các bên liên quan. Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/06/2010 càng củng cố tính pháp lý cho hình thức huy động vốn này, giúp các doanh nghiệp mạnh dạn hơn trong việc phát hành trái phiếu cho các dự án liên quan bất động sản.
- Huy động sự tham gia đầu tư vào thị trường chứng khốn của các Cơng ty bảo hiểm nhân thọ. Các cơng ty bảo hiểm nhân thọ là một kênh tài trợ lớn cho thị
trường bất động sản vì cả thị trường bất động sản và quỹ bảo hiểm nhân thọ đều hoạt động dài hạn. Sự liên kết của thị trường bất động sản và các quỹ bảo hiểm nhân thọ đảm bảo nguồn tài chính ổn định, chắc chắn cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản sẽ khơng phải chịu sức ép đáo nợ, sức ép trả lãi suất ngân hàng mà chi trả theo cổ tức.
- Đẩy mạnh việc hình thành, phát triển các cơng ty tài chính. Điều này đang
được thực hiện hĩa. Ngân hàng Nhà nước đã cấp phép thành lập một loạt các cơng ty tài chính và hoạt động gồm : Cơng ty tài chính Xi măng, Cơng ty tài chính Điện lực, Cơng ty tài chính PPF, Cơng ty tài chính GE Money, Cơng ty tài chính Toyota … Đây là bước đi cần thiết trong thời điểm hiện nay tiếp theo sự ra đời của các cơng ty tài chính trước đây như Cơng ty tài chính HADINCO, Cơng ty tài chính FPT … Cĩ thể thấy, hầu hết các doanh nghiệp, tập đồn cĩ đăng ký chức năng đầu tư bất động
sản đều thành lập các cơng ty tài chính. Đây là kênh huy động vốn trên 1 năm ổn định cho đầu tư bất động sản.
- Huy dộng từ các quỹ đầu tư. Đây chính là giải pháp của thị trường bất động
sản – nguồn vốn này là khơng hạn chế, khơng cĩ sức ép đáo nợ. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa cĩ khung pháp lý và chế tài cho việc hình thành các loại quỹ đầu tư bất động sản. Một trong những quỹ đầu tư bất động sản được đề cập đến nhiều nhất là các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Funds – REIT). Đây là một loại quỹ được hình thành và quản lý trên cơ sở uy tín và tính chuyên nghiệp của cơng ty phát hành và quản lý quỹ. Lợi ích mang lại của mơ hình này rất quan trọng, đối với nhà đầu tư như được trả cổ tức định kỳ, khoản thu từ giá cổ phiếu của REIT gia tăng trên thị trường chứng khốn; đối với nền kinh tế mơ hình này mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức cĩ thể tham gia thị trường bất động sản. REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại đầu tư cĩ khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho các dự án bất động sản.
Theo các chuyên gia các nước cĩ mơ hình REIT phát triển, những điều kiện để mơ hình này phát triển bao gồm :
* Cĩ hiệu quả tài chính cao : Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng vốn đầu tư vào các dự án họ ủy thác mang lại lợi ích tài chính cao hơn các hình thức đầu tư khác.
* Tạo dựng uy tín cơng ty quản lý quỹ : cá nhân và các tổ chức chỉ tin tưởng ủy thác vốn đầu tư của mình cho những tổ chức cĩ uy tín, kinh nghiệm quản lý, hiểu biết về thị trường bất động sản, khai thác và sử dụng các nguồn tài sản một cách hợp lý, hiệu quả.
* Tạo hành lang pháp lý chặt chẽ : một số quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ uy tín trên thế giới rất muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, để thu hút được nguồn vốn này Nhà nước cần ban hành những bộ luật, quy chế quy định
chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của các cơng ty quản lý quỹ này, đồng thời cần phải cĩ những quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư tham gia.
* Cần phải cĩ chính sách ưu đãi về thuế : đây là điều kiện quan trọng để các quỹ tín thác bất động sản hoạt động hiệu quả và phát triển mạnh mẽ, Nhà nước cần đưa ra các chính sách ưu đãi về thuế nhằm khuyến khích các quỹ tín thác bất động sản uy tín nước ngồi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam, tạo điều kiện học hỏi kinh nghiệm quản lý cho các quỹ đầu tư trong nước đồng thời tránh được tình trạng thất thu thuế của ngân sách Nhà nước.
Trong khi, những kênh huy động vốn trên chưa phát huy thế mạnh hoặc chưa đi vào thực hiện thì ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chủ đạo cho thị trường bất động sản. Thời gian qua, ngân hàng đã cĩ những đĩng gĩp đáng kể cho thị trường này thơng qua hình thức hỗ trợ tín dụng cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và cá nhân mua nhà ở. Tuy nhiên, khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản của ngân hàng là cĩ giới hạn do vốn vay thị trường này thường là trung và dài hạn trong khi đĩ vốn huy động của các ngân hàng thường là ngắn hạn. Vì vậy, giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới là :
- Hệ thống ngân hàng cần mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước ngồi tài trợ cho đầu tư bất động sản.
- Điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, phân bổ lượng vốn vay phù hợp với hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường, đơn giản hĩa các thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và giám sát vốn cho vay để đảm bảo an tồn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng.
- Thường xuyên thực hiện việc đánh giá, theo dõi các khoản cho vay bất động sản để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng về cho vay và xử lý các khĩ khăn vướng mắc.
- Phối hợp với các ngành liên quan xử lý nhanh những khĩ khăn về cơ chế tín dụng, thế chấp, thủ tục cơng chứng, thủ tục xử lý tài sản, …