3.3. Hoàn thiện các chính sách và pháp lý quyền sở hữu BĐS của Nhà nước
3.3.2. Chính sách về thuế
Thị trường bất động sản luôn đặc biệt nhạy cảm với những cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước. Sự “trồi, sụt” của thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng một phần do tác động từ q trình xây dựng, điều chỉnh chính sách của các cơ quan Nhà nước.
Thuế là công cụ quan trọng để Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết nền kinh tế và nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội. Tuy vậy, nếu lạm dụng thuế để điều chỉnh giá cả thị trường, can thiệp quá mức vào thị trường BĐS có thể dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như cả nền kinh tế.
Cuối quý III/2009, thị trường bất động sản lại một phen ‘chao đảo” bởi quy định phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo hướng dẫn ban đầu của Bộ Tài chính, có hai mức thuế chuyển nhượng bất động sản : hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan; hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu khơng xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.
Quan điểm chung được nhiều người thừa nhận là thuế đối với mua bán chuyển nhượng BĐS phải hợp lý để khơng vì tránh nộp thuế mà sinh ra tình trạng mua bán ngầm. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp đã lợi dụng kẻ hở của pháp luật thuế TNCN miễn, giảm thuế để lách luật, trốn thuế, gây thất thu cho NSNN. Chẳng hạn, quy định cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở thì được miễn thuế nhưng cơng tác quản lý, kiểm tra, đối chiếu của các cơ quan Nhà nước đặc biệt cơ quan thuế khơng thể kiểm sốt được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Hoặc quy định : thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Trên cơ sở nhận
diện các hành vi trốn thuế phát sinh khi triển khai Luật thuế TNCN, các cơ quan quản lý cần khẩn trương có những biện pháp sau :
- Về phía Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ tồn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài ngun, mơi trường kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để phục vụ công tác quản lý việc sở hữu bất động sản của từng cá nhân, chống lại sự khai man là tài sản duy nhất.
- Cơ quan thuế, với vai trị cơ quan chính chịu trách nhiệm thực hiện Luật pháp thuế TNCN nên tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý của Luật thuế TNCN đến mọi tầng lớp dân cư để giúp họ nắm và hiểu về các quy định, đồng thời với kinh nghiệm và kỹ năng quản lý chuyên sâu, cơ quan thuế phải chủ động đề xuất các biện pháp đối phó với từng trường hợp cụ thể tránh thất thu ngân sách Nhà nước.
- Các chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản … cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng … trái quy định pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách. Cở sở tính thuế bất động sản nên dựa trên giá trị tài sản chứ khơng nên trên số lượng, hay diện tích căn hộ. Việc xác định giá trị bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, hoặc được thẩm định theo giá thị trường bởi các cơ quan Nhà nước (có thể linh hoạt điều chỉnh trong từng thời kỳ).
3.3.3. Hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản của Nhà nước
Việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là vấn đề quan trọng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Trong thời gian vừa qua công việc này vẫn chưa thực sự được quan tâm đúng mức tại TP.HCM. Tính tới thời điểm này TP.HCM chỉ mới cấp được khoảng 64% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, để tăng lượng hàng hóa cung cấp cho thị trường và tạo môi trường phát triển thị
trường này lành mạnh thông qua các sàn giao dịch, tránh các giao dịch ngầm; giải pháp trong thời gian tới nên :
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã giảm thiểu một số thủ tục, giấy tờ nhưng nhìn chung thì hệ thống pháp luật liên quan khơng đồng bộ, rườm rà gây khó khăn cho thị trường bất động sản. Để thị trường bất động sản phát triển và hoạt động dễ dàng nên chăng các Bộ, Ngành ngồi lại cùng thống nhất đưa ra một loại giấy tờ chung, đơn giản hơn thay thế hàng loạt các giấy tờ pháp lý đang cùng song song tồn tại gây phiền nhiễu, tốn kém thời gian, tiền bạc, phát sinh tiêu cực trong việc cấp phát các loại giấy tờ này …
- Đối với những trường hợp nhà, đất tuy khơng có giấy tờ hợp lệ theo quy định hiện hành nhưng đã được sử dụng ổn định lâu dài, qua nhiều thế hệ, khơng có tranh chấp, khơng nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước thì cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
- Song song đó với những trường hợp lấn chiếm, xây dựng nhà khơng phép trong quy hoạch cần có những biện pháp kiên quyết, thậm chí cưỡng bức thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
- TP.HCM cần phải rà soát lại tất cả các khu quy hoạch từ trước tới nay, nếu những khu quy hoạch nào khơng cịn khả thi, quy hoạch treo cần phải tháo dỡ ngay các quy hoạch này để người dân an tâm định cư và có thể chỉnh sửa, xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng.
- Tăng cường năng lực và hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho cơng tác đào tạo, bồi dưỡng năng lực quản lý của cán bộ công chức nhà nước cũng như đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS.
- Cần có đầu tư thích đáng và nghiêm túc để xây dựng một Bộ luật có thể điều chỉnh được tất cả các quan hệ liên quan tới đất đai và tài sản trên đất, hiện đang được điều chỉnh bởi cùng lúc các luật : Đất đai, Dân sự, Nhà ở, Xây dựng, Đầu
tư, Kinh doanh bất động sản. Có thể là trên cơ sở của dự án Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo hiện đang được hồn chỉnh để trình Quốc hội.
3.4. Các giải pháp hỗ trợ khác
3.4.1. Củng cố thị trường bất động sản
Nhận thức về bản chất, vai trị, và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn đến tình trạng chồng chéo, trùng lắp trong cơng tác quản lý thị trường BĐS.
Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS, đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th BĐS cịn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu bền vững và ổn định. Để tăng tính cạnh tranh lành mạnh thị trường, Nhà nước cần thực hiện một số giải pháp sau :
- Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê chính thống các chỉ tiêu liên quan đến thị trường bất động sản.
- Tăng cường kiểm tra, giám sát tiến độ các cơng trình đã được phê duyệt. Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi cơng các cơng trình đã triển khai. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự án cho các dự án đầu tư bất động sản. Kiên quyết thực hiện việc quy định các doanh nghiệp phải bán hàng qua các sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ.
- Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư các cơng trình tại các khu đất vàng. Đồng thời, cần xem xét, xét duyệt một cách hết sức thận trọng năng
lực, khả năng và đặc biệt là tính khả thi của chủ đầu tư cũng như dự án tại các địa bàn này.
- Cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm trong việc định ra cơ chế, chính sách nhằm chỉnh trang những chung cư cũ nát và những địa bàn mới đơ thị hóa hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng.
- Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh BĐS, với tư cách là người cung cấp hàng hóa cho thị trường phải đảm bảo chất lượng, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp.
Thơng tin bất cân xứng và hiệu lực của hệ thống luật pháp không cao là một trong những vấn đề làm cho thị trường nhà ở TP.HCM hoạt động kém hiệu quả. Nhằm khắc phục những hạn chế này, việc đẩy mạnh hoạt động giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS sẽ giúp người mua thu thập thơng tin để có quyết định mua phù hợp nhằm giảm rủi ro hoặc giám sát người bán nhằm buộc họ phải thực hiện các cam kết trong hợp đồng. Mặt khác, các hợp đồng dựa vào luật là điều mong đợi cho sự phát triển thị trường và cải thiện vị thế doanh nhân trên thương trường. Song muốn cho các bên tham gia giao dịch đặt niềm tin vào hợp đồng dựa vào luật thay cho quan hệ thì hệ thống luật phải hoàn chỉnh và minh bạch. Hệ thống luật pháp minh bạch cũng nâng cao tinh thần kinh doanh vì luật thì ảnh hưởng lệ, mà lệ làm thay đổi hành vi và hành vi thay đổi thái độ và tinh thần nhà đầu tư.
- Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu các quận, huyện tại TP.HCM phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm cũng như trong từng thời kỳ 5 năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể và định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
- Có biện pháp thích hợp để ổn định giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân nhằm tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu của người dân, hạn chế đầu tư mất cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư tràn lan, mất cân đối cung – cầu. Kết hợp đồng bộ các
giải pháp để đưa giá cả của thị trường gần với giá trị của bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cơ cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà ở.
3.4.2. Nhà đầu tư tránh “Tâm lý bầy đàn”
Nhìn chung, trên thế giới, bất động sản vẫn được xem là lĩnh vực đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận. Chính vì vậy, khi có được một nguồn vốn thì bất động sản cùng với chứng khốn và vàng sẽ là một trong ba kênh mà nhà đầu tư nhắm đến.
Tuy nhiên, có một điều dễ nhận thấy đó là tâm lý đầu tư bất động sản của người dân Việt Nam khác với nhiều nước trên thế giới. Về lý thuyết, khi muốn mua một căn nhà để ở hay đầu tư, người ta phải tìm hiểu kỹ lưỡng về thơng tin của chủ đầu tư, về tính khả thi cũng như sự tiện nghi của dự án đó. Suy cho cùng thì những người tìm mua nhà, đất chỉ có hai mục đích : hoặc để ở hoặc để đầu tư kiếm lời và tùy vào mục đích mà họ sẽ chấp nhận tình trạng của sản phẩm cũng như mức độ rủi ro ở mức nào. Mặc dù vậy, tâm lý đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay vẫn là tâm lý “đám đơng”. Điều này có thể bị ảnh hưởng từ tâm lý đầu tư trên thị trường chứng khoán. Phần lớn các nhà đầu tư thường mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn bè, người thân. Điều này cho thấy, việc mua một căn nhà hay một mảnh đất dù có giá trị rất lớn nhưng họ vẫn dựa vào lời khuyên của bạn bè mà rất ít khi tự mình tìm hiểu kỹ càng về dự án đó. Tâm lý “bầy đàn” của nhà đầu tư trong nước còn phải kể đến lý do tính minh bạch của thị trường. Những thơng tin về dự án bất động sản thường chỉ do một nhóm người nắm giữ và thao túng thị trường. Thông tin đến tai nhà đầu tư là những thơng tin nhiễu, mỗi người có một thơng tin khác nhau, người này truyền tai người kia và rủ rê nhau tham gia mua – bán trên thị trường. Chính tâm lý này đã khiến khơng ít nhà đầu tư trên thị trường bất động sản “trắng tay“ theo biến động của thị trường trong thời gian vừa qua tại TP.HCM. Nhiều nhà đầu tư đã không kịp xả hàng trên thị trường, trong khi giá ngày càng giảm mạnh. Mặt khác, những khoản nợ đầu tư bất động sản đến hạn khiến nhà đầu tư phải bán với bất cứ giá nào để có tiền trả nợ. Từ bài học kinh nghiệm trong thời
gian vừa qua, nhà đầu tư cần tự “kiềm chế cảm xúc” bản thân nhằm tránh tình trạng bị cuốn theo tâm lý bầy đàn một cách mù quáng. Trong kinh doanh sự mù quáng sẽ đem đến sự thất bại, nhất là khi bạn là “người đến sau”.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, họ thường có tầm nhìn dài hạn hơn mặt cơ cấu và chiến lược kinh doanh. Từ nhà đầu tư lớn đến nhà đầu tư nhỏ lẻ, họ đều có tư tưởng đầu tư dài hạn và họ luôn quyết tâm để đạt được kế hoạch dài hạn đó. Cịn đại đa số các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn có tâm lý kinh doanh ngắn hạn, họ luôn đề ra chiến lược kinh doanh để có thể thu hồi dịng tiền trong thời gian ngắn. Đặc điểm này xuất phát từ thực tại của nền kinh tế chưa phát triển đầy đủ. Về lâu dài, đây chính là những hạn chế khiến cho nhà đầu tư Việt Nam sẽ bị “lép vế “ trước các nhà đầu tư ngoại vốn có tiềm lực về vốn, kinh nghiệm và tầm nhìn dài hạn.
3.4.3. Phát triển sàn giao dịch bất động sản
Hiện nay, mặc dù sàn giao dịch đã hình thành và có những quy định pháp luật của Nhà nước về việc mua – bán bất động sản thông qua sàn giao dịch nhưng phần lớn giao dịch nhà đất thường thông qua nhà đầu cơ và người môi giới. Những người có nhu cầu nhà ở phải thơng qua mơi giới mua nhà với giá cao hơn so với giá ban đầu.
Chính vì vậy, Nhà nước cần đẩy mạnh sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản để gia tăng tính minh bạch cho thị trường. Phát triển sàn giao dịch bất động sản cần phải thực hiện những việc sau :