2.3. Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư BĐS tại TP.HCM
2.3.3.2. Tác động của yếu tố pháp lý quyền sở hữu đến đầu tư BĐS
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trị và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó quan trọng nhất là vấn đề quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần đảm bảo an tồn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản. Mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mơ và tính chất là bất động sản. Với vai trị và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta đến năm 2020.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký bất động sản, trong những năm vừa qua Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Về phía các bên liên quan như nhà đầu tư, ngân hàng … thì việc đăng ký bất động sản tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng bất động sản thơng qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với bất động sản.
Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trị và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm
các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện thơng tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, địi hỏi thơng tin về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật. Thực tế cho thấy, điều này chỉ có thể hiện thực hóa trong điều kiện hệ thống đăng ký bất động sản được thiết lập. Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản được xem là giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu công khai và minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, một thực tế cần phải được thừa nhận rằng, hệ thống đăng ký bất động sản của nước ta vẫn đang vận hành trong quá trình đổi mới tư duy quản lý. Thực tế cho thấy, dấu ấn của tư duy quản lý kinh tế kế hoạch hóa tập trung vẫn còn thể hiện khá đậm nét trong nhận thức về vai trò và ý nghĩa thực sự của việc đăng ký bất động sản.
Công tác quản lý bất động sản đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, gây ra nhiều bất cập.
Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận như nhà máy, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Vì họ khơng thể đưa tài sản đã đầu tư đi thế chấp để vay vốn của các tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư.
Thứ hai, một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng sẽ dẫn đến chồng chéo và những khoảng hở của hệ thống, đăng ký đất đai là bắt buộc, nhưng đăng ký đất ở lại không bắt buộc, dẫn đến sự thiếu minh bạch và thiếu cơng khai, khó kiểm sốt được tham nhũng trong quản lý.
Thứ ba, một thửa đất gắn với tài sản có thể có hai giấy chứng nhận hoặc nhiều hơn, như chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, hoặc thửa đất được phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà ở gắn liền với đất nông nghiệp là vườn ao nhưng không tách riêng được từng loại đất; thửa đất có nhà ở gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không tách riêng được thành các thửa phụ riêng biệt). Đây là điều kiện tạo khó khăn cho quản lý và dễ làm phát sinh các tranh chấp dân sự khi chuyển nhượng, mua bán.
Thứ tư, nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí trong quản lý. Đồng thời tạo nên tính phức tạp của pháp luật về đăng ký bất động sản, người dân khó nhận thức những việc mình việc phải làm và những việc nên làm.
Những nguyên nhân đã gây khó khăn đối với hoạt động ngân hàng liên quan tới các giao dịch pháp lý về đai đai như : tình trạng pháp lý khơng rõ ràng về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai làm hạn chế phần lớn số lượng đất hợp pháp có thể đưa vào các giao dịch kinh tế; việc điều phối thực thi luật pháp giữa các ban, ngành và địa phương khác nhau cịn khơng thống nhất; việc thực thi, xử lý các quyết định pháp lý khơng nghiêm minh và vì vậy khơng tạo được sự đảm bảo thực thi pháp luật, nhất là với các ngân hàng với tư cách là chủ nợ.
Thực tế cũng đã cho thấy rằng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, điều kiện tiên quyết là nguồn hàng hóa – bất động sản phải phong phú và có khả năng lưu thơng, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện trên thị trường dưới sự thừa nhận và bảo hộ của pháp luật. Do đó, vấn đề quan trọng đặt ra ở đây là phải tạo lập được một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lý trong cơ chế tiếp cận thông tin dễ dàng và minh bạch nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản. Đây chính là sự kỳ vọng của hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong thời kỳ “hậu” Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
Ơû nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003. Tính đến ngày 31/12/2007, trong cả nước đã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó đất nơng nghiệp đạt 82,7%, đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở đô thị đạt 65,2%, đất nông thôn đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%. So với yêu cầu đặt ra thì tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn q chậm, nhất là đất đơ thị, đất chun dùng và đất lâm nghiệp. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh theo Sở Tài Ngun và Mơi Trường, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua thực hiện cịn chậm, tính đến nay TP.HCM mới chỉ cấp được 806.447 giấy chứng nhận quyền sử đất, đạt tỷ lệ 64,3%, như vậy TP.HCM còn phải cấp 446.252 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng tỷ lệ 35,7%. Tại Thái Lan, chỉ mất 5 tháng để cấp các thủ tục giấy tờ, trong khi ở ta là 2 đến 3 năm để dự án bắt đầu chính thức khởi động.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 (quy định việc cấp giấy hồng mới) tiếp tục thừa nhận giá trị các giấy cấp theo quy định cũ và không buộc phai đổi sang sổ hồng mới. Trường hợp muốn cấp đổi thì người dân khơng phải tốn lệ phí. Tuy nhiên, luật này lại yêu cầu người nhận chuyển nhượng nhà đất phải xin cấp giấy mới. Nếu trước đây chỉ cần bảy ngày là được đăng bộ thì nay người mua nhà đất phải mất từ một đến bốn, năm tháng mới có giấy hồng. Rõ ràng điều này tác động mạnh mẽ tâm lý của các nhà đầu tư, người dân mất cơ hội giao dịch nhà đất do phải chờ đợi giấy chủ quyền trong một thời gian quá dài. Dân thiệt hại, kéo theo thị trường bất động sản cũng phải chịu ảnh hưởng, những thiệt hại này rõ ràng không dễ thống kê được.
Theo khảo sát trên 105 mẫu có 96% đồng ý với mức độ cao cho rằng giấy tờ liên quan đến tính pháp lý quyền sở hữu bất động sản là yếu tố quan trọng để quyết định mua bất động sản đó, chỉ 4% cịn lại đồng ý với mức độ vừa phải và khơng có ý kiến khơng đồng ý.
Cũng theo kết quả khảo sát tác giả thực hiện trong 105 mẫu khảo sát liên quan đến tính pháp lý của bất động sản thì có 39% hồn tồn đồng ý khi cho rằng khung pháp lý về bất động sản tác động đến quyết định đầu tư bất động sản, 54% đồng ý ở mức độ vừa phải, 6% ý kiến trung lập, chỉ 1% không đồng ý.
Kết luận chương 2 : Qua phân tích các nhân tố tác động đến tình hình đầu tư
bất động sản trong thời gian vừa qua tại TP.HCM, có thể thấy rằng để thị trường này phát triển Nhà nước cần có những chính sách hợp lý nhằm cân đối cung – cầu nhất là quan tâm đến nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp; hành lang pháp lý hoạt động một cách hiệu quả, quy định, hướng dẫn cụ thể, rõ ràng, giảm thiểu các thủ tục tránh gây khó khăn cho chủ đầu tư. Quan trọng hơn cả, đó là tập trung vào việc thúc đẩy hình thành các thể chế tài chính nhằm tạo nguồn vốn cho thị trường này. Mặc dù có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế và thu ngân sách Nhà nước nhưng đây là một thị trường cịn khá mới mẻ, mang tính tự phát và chứa đựng nhiều bất ổn. Nhằm quản lý và điều tiết thị trường này phát triển lành mạnh, Nhà nước đã thực hiện một số chính sách nhưng quá trình vận hành chưa mang lại hiệu quả cao, cịn nhiều hạn chế cần khắc phục.
Chương 3 :
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC NHÂN TỐ NHẰM PHÁT