2.3. Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư BĐS tại TP.HCM
2.3.2.3. Tác động của chính sách tiền tệ đến đầu tư trên thị trường BĐS
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản và tài chính từng bước được khẳng định. Tới năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời : Thị trường chứng khoán (TTCK), nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự hình thành một thể chế tài chính mới sẽ tạo cho nhà đầu tư nhiều cơ hội lựa chọn, tối đa hóa lợi nhuận. Mục đích sau cùng của tất cả các nhà đầu tư là tìm cơ hội tăng nhanh tỷ suất sinh lợi cho đồng vốn của mình. Vì vậy, họ sẽ dồn phần lớn tài sản của mình vào những nơi có tỷ suất sinh lợi cao hơn so với nơi khác. Theo dõi diễn biến thị trường trong thời gian 5 năm trở lại đây, ta nhận thấy có mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khốn, có sự dịch chuyển luồng vốn mạnh mẽ giữa hai thị trường.
Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Theo dịng thơng tin đầu năm về hoạt động kinh doanh chứng khốn có lãi của nhiều nhà đầu tư vào cuối năm tài chính 2006, một phần lãi đáng kể được những nhà buôn chứng khốn Việt Nam và khơng loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đơ thị. Sau đó, khi TTCKVN không thể quay trở lại mức đỉnh cao 1.173 điểm của ngày 18-03-
2007 và liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư – đầu cơ – kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dự vốn cổ phần. Qúy I/2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên thị trường chứng khoán. Giá nhà đất trong Qúy II/2007 tăng chóng mặt, tác động tâm lý thể hiện khá rõ nét trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên.
Sự sụt giảm của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc nhà đầu tư điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính. Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường chứng khoán càng như cổ vũ cho nhiều nhà đầu tư chứng khốn tìm đến bất động sản.
Theo dõi biến động tổng giá trị giao dịch trên thị trường chứng khoán và tổng vốn đầu tư vào bất động sản qua các năm chúng ta sẽ nhận thấy xu hướng này.
Bảng 10 : Tổng giá trị giao dịch của TTCK tại TP.HCM Đvt : tỷ đồng Năm Quý I Quý II Quý III Quý IV Tổng 2006 1.172.658 2.110.234 1.983.672 2.408.879 7.675.443 2007 129.567 81.494 69.851 131.190 412.102 2008 87.051 38.121 97.674 53.758 276.604 2009 28.927 183.639 276.621 341.193 830.380
Bảng 11 : Tổng vốn đầu tư vào bất động sản tại TP.HCM Đvt : tỷ đồng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Ước tính 2009 Vốn đầu tư 868.700 1.085.300 1.136.400 1.363.600
Nguồn : Cục thống kê TP.HCM
Tổng giá trị giao dịch chứng khoán năm 2006 là 7.675.443 triệu đồng giảm mạnh vào năm 2007 xuống còn 412.102 triệu đồng, năm 2008 tiếp tục giảm xuống cịn 276.604 triệu đồng. Trong khi đó vốn đầu tư vào bất động sản tăng dần qua các năm, nếu năm 2006 vốn đầu tư vào bất động sản là 868.700 triệu đồng thì đến năm 2007 vốn đầu tư tăng lên 1.085.300 triệu đồng và tiếp tục tăng trong năm 2008 với vốn đầu tư là 1.136.400 triệu đồng. Rõ ràng có sự dịch chuyển vốn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Khi kênh đầu tư trên thị trường chứng khốn khơng cịn hấp dẫn nhà đầu tư, họ sẽ tìm kiếm những kênh đầu tư khác để bảo toàn và phát triển vốn. Bất động sản là sự lựa chọn tốt nhất trong giai đoạn này. Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều; dịng vốn lưu thơng qua lại giữa hai thị trường mới, tiềm năng này được chứng minh rõ ràng qua các số liệu trên.
Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong thời gian này còn phải kể đến tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ bất động sản tại ngân hàng thương mại. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank … Trong giai đoạn 2003 – 2007 dù là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 – 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11% cuối năm 2007. Tính đến 31/12/2007
tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TP.HCM tăng đến 63% so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của tồn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm 21%. Sau một tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thơng qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay bất động sản : Năm 2007, Techcombank chính thức cơng bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ơtơ. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngồi lãi, khách hàng chỉ thanh tốn 15% vốn gốc trong ¼ thời gian đầu, 25%, 30% và 30% chia đều cho thời gian cịn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngơi nhà đã và định mua của khách hàng. Navibank, Westernbank, HDBank … cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20 – 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngồi căn hộ dự tính mua. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay.
Các chương trình tín dụng bất động sản này có chung một số đặc điểm như bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 – 15 năm, cá biệt có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều
chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo qui định của mỗi ngân hàng.
Mặt khác, nhằm kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn vốn dồi dào cho các hoạt động của thị trường, năm 2007 Chính phủ tăng cung tiền, đồng loạt các ngân hàng giảm lãi suất cho vay (đặc biệt cho vay bất động sản khoảng 1,2%/tháng). Ngân hàng nhà nước Việt Nam tiếp tục chuyển mạnh từ các công cụ trực tiếp sang sử dụng hàng loạt các cơng cụ gián tiếp của chính sách tiền tệ như : cơ chế lãi suất thỏa thuận đồng Việt Nam; cơ chế tự do hóa lãi suất ngoại tệ; tiếp tục công bố lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn, lãi suất chiết khấu linh hoạt; công cụ dự trữ bắt buộc và điều hành tỷ giá. Tình hình đó có tác động tích cực vào diễn biến lãi suất và tỷ giá trên thị trường, chu chuyển vốn qua hệ thống ngân hàng và đầu tư vốn trong nền kinh tế.
Đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản vào tháng 9/2008 làm phá sản hàng loạt ngân hàng lớn tại Mỹ ảnh hưởng nền kinh tế toàn cầu, đồng thời tác động mạnh mẽ đến chính sách tiền tệ của các nước nói chung và Việt Nam nói riêng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thực hiện chính sách thặt chặt tiền tệ; buộc các ngân hàng thương mại khơng được phép cấp tín dụng bất động sản vượt mức 30% tổng dư nợ; hút một lượng lớn tiền đang lưu thông trên thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh lãi suất; thực hiện các gói kích cầu cho nền kinh tế; … Để hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông. Việc rút một lượng lớn tiền đang lưu thơng ngồi thị trường khiến cho cung tiền của các ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã khơng cho vay mới, thậm chí ngưng giải ngân với các hợp đồng đã ký. Tính đến cuối quý III năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM đã giảm khoảng 4.000 tỷ đồng so với với cuối quý I, nhiều ngân hàng ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản. Trong vòng 6 tháng đầu năm 2008 Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cơ bản 3 lần từ 8.25% lên 14%/năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên đến
21%/năm. Gánh nặng lãi suất cho các chủ đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng, tình trạng nợ xấu của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM tăng lên nhanh chóng. Trong năm 2008 có 151 dự án ở TP.HCM có nhu cầu vay vốn và được các ngân hàng cam kết cho vay 14.388 tỷ đồng. Đến hết năm 2008 các dự án đã giải ngân được hơn 10.000 tỷ đồng, hiện cịn khoảng 4.000 tỷ đồng chưa giải ngân, trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn vay, 95 dự án đang giải ngân xong trong số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản trong thời gian này là một bức tranh với gam màu xám và tình hình này kéo dài hết năm 2009, những tháng đầu năm 2010. Vì phần lớn nguồn vốn đầu tư và kinh doanh bất động sản từ vay ngân hàng, nhưng hiện nay hầu hết ngân hàng đã đạt tăng trưởng tín dụng bất động sản ở ngưỡng 30% theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, cộng với lãi suất vay 21%/năm, trong khi lãi suất huy động vốn dao động ở mức 18%/năm, nếu tiếp tục cho vay thì ngân hàng sẽ khơng có lãi, đó là chưa kể rủi ro về tài sản bảo đảm là bất động sản đang giảm giá khá mạnh ở nhiều khu vực.
Đối với nhà đầu tư “lướt sóng” bằng nguồn vốn vay ngân hàng, việc bán bất động sản trả nợ gặp rất nhiều khó khăn. Cịn ngân hàng lỡ cho vay cũng gặp khó khăn tương tự trong việc thu hồi vốn. Nguy cơ phải xử lý tài sản để thu hồi nợ rất cao. Việc xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời gian. Thủ tục siết nợ đối với tài sản thế chấp bất động sản cũng rất phức tạp.
Theo số liệu báo cáo, cơ cấu cho vay bất động sản tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 5.647 tỷ đồng; khu công nghiệp – khu chế xuất 1.380 tỷ đồng; đô thị mới 6.093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5.773 tỷ đồng; trung tâm thương mại 2.439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18.000 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà để bán 9.587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5.571 tỷ đồng; kinh doanh bất động sản khác là 6.237 tỷ đồng … Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, trong số những
nhóm bất động sản mà ngân hàng cho vay, nợ xấu vẫn chưa đáng quan ngại. Các khoản vay vẫn nằm trong tầm kiểm soát của các ngân hàng.
Trong giai đoạn ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp cố tìm kiếm những nguồn vốn khác và phát hành trái phiếu được xem là tối ưu nhất. Tuy nhiên, kèm theo đó là những yêu cầu khắt khe hơn về dự án, chẳng hạn như doanh nghiệp huy động vốn bằng hình thức này phải có thương hiệu, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng”.
Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay đã bình tĩnh và có kinh nghiệm hơn với những dự án trên giấy và những dự án thực sự được triển khai.
Mục đích chính của những nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản vẫn là những ưu tiên cho trái chủ khi mua bất động sản của dự án. Thông thường trong giai đoạn này, trái phiếu bất động sản phát hành thường có hai lựa chọn cho trái chủ khi tới thời điểm đáo hạn. Một là, nếu thị trường khơng thuận lợi thì nhà đầu tư có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng; hai là, khi bất động sản tăng giá, rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư có lời cho trái chủ.
Trong giai đoạn này, trái phiếu bất động sản phát hành vẫn còn bị ràng buộc yếu tố pháp lý, điều kiện phát hành trái phiếu khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn này chủ yếu là sân chơi cho những doanh nghiệp Nhà nước lớn, cơng ty cổ phần có vốn điều lệ lớn. Doanh nghiệp phát hành phải có phương án đảm bảo lợi ích chắn chắn và hấp dẫn cho người mua trái phiếu. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần chú ý định giá lãi suất nhằm đảm bảo trần lãi suất không bị khống chế quá thấp ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
Đến tháng 3/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được tháo gỡ khi Ngân hàng Nhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, thị trường bất động sản bắt đầu mới có giao dịch trở lại (tuy nhiên,
những điều kiện mới để được cấp tín dụng bất động sản khơng phải chủ đầu tư nào cũng tiếp cận được; nên thực tế đến giai đoạn này thị trường bất động sản chỉ giao dịch thành công một vài dự án).
Ngày 8/8/2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày