2007 – 2009
2.3. Những thành tựu và một số tồn tại của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ
2.3.2 Những vấn đề còn tồn tại cần khắc phục của thị trường bất động sản
TP.HCM và nguyên nhân .
Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản, thị trường bất động sản TP.HCM bên cạnh những đóng góp tích cực cho kinh tế Thành phố, nó cịn bộc lộ nhiều nhược điểm và khuyết tật cần khắc phục :
Thứ nhất, các chính sách thuế của Nhà nước liên quan đến thị trường bất động
sản chưa giúp được Thành phố trong công tác quản lý, kiểm soát tất cả các giao dịch bất động sản diễn ra trên địa bàn. Chính vì vậy mà giao dịch bất động sản trên thị
trường phi chính thức ngày một phát triển, những giao dịch này khơng thể kiểm sốt
được do đó gây thất thu thuế cho ngân sách Thành phố.
Thứ hai, các phương pháp tính thuế liên quan đến bất động sản vẫn còn nhiều
điểm bất hợp lý như việc áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp mỗi địa phương
áp mức giá khác nhau tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất; thêm nữa, thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nông nghiệp là không phù
hợp vì nhà, đất có giá trị gấp nhiều lần so với đất nơng nghiệp, thêm vào đó với tốc độ
đơ thị hóa ngày càng nhanh làm cho khả năng sinh lợi của đất ở, nhà ở là rất lớn so
với đất nơng nghiệp.
Thứ ba, chính sách về giá đất cũng chưa hợp lý. Theo quy định hiện hành, bảng
giá đất do các địa phương ban hành phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình
thường. Tuy nhiên, bảng giá đất năm 2007 do UBND TP.HCM ban hành không phù hợp với thực tế. Giá đất quy định thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường làm cho người dân có đất bị thu hồi không thể tái tạo lại được mảnh đất của mình như trước
kia, giá bồi thường đối với đất nơng nghiệp cịn thấp hơn nhiều trong khi những nhà
đầu tư bồi thường với giá rất thấp, nhưng với chính mảnh đất đó khi đầu tư cơ sở hạ
tầng ban đầu và chuyển mục đích sử dụng được bán với giá gấp vài trục lần so với
chính mảnh đất nơng nghiệp ban đầu. Chính vì vậy, các vụ khiếu kiện tập thể về chính sách giá đền bù trong thời gian qua ngày càng gia tăng, làm mất lịng tin vào các chính sách của Thành phố của người dân.
Thứ tư, Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển
kinh tế – xã hội của Thành phố. Các hoạt động kiểm soát thị trường bất động sản của Thành phố cịn bng lỏng dẫn đến hiện tượng xây dựng không phép, xuất hiện hiện tượng lừa đảo đất đai… Ngoài ra, Thành phố chưa tạo được quỹ đất tái định cho
người có đất bị thu hồi đối với những dự án quan trọng như xây dựng cơ sở hạ tầng, khu chế xuất, khu công nghiệp… gây nhiều khó khăn về chỗ ở của những người dân có đất bị thu hồi và Thành phố cũng chưa có chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hiện nay, thị trường bất động sản đã và đang có xu hướng giao dịch các bất
động sản có giá trị lớn nằm ngồi khả năng của phần lớn dân chúng.
Thứ năm, Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy
được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất động sản, cần có nhiều thời gian
và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số cơng ty, để hồn tất thủ tục cho dự án bất
động sản ở TP có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của
Hiệp hội bất động sản TP năm 2009) cịn thời gian bình qn hồn tất thủ tục mua
trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hồn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường.
Thứ sáu, Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi người
đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các cơng trình bất động sản,
khơng thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhưng ở TP chúng ta công tác quy hoạch vẫn chưa hồn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trường bất động sản, bản đồ quy hoạch TP vẫn có hình da beo, tạo nên khơng gian kiến trúc nhếch
nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa mới triển khai. Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thơng tin khơng chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị trường.
Thứ bảy, Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường bất
động sản TP năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận
2,7,9, Bình Chánh – đây chính là phân khúc của bất động sản sơ cấp (sản phẩm thơ), thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch, minh chứng rằng thị trường bất động sản vẫn
ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng. Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại,
và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phịng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi của các công ty bất động sản trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc quản lý bất động sản, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức. Giới đầu cơ có xu hướng
tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá cả của bất động sản nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường. Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể
trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước.
Thứ tám, Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án bất động sản dài hạn và
ngân hàng định giá thấp tài sản bất động sản thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp bất động sản luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thị trường tài chính biến động mạnh, điều này đã được minh chứng
trong giai đoạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 – 2009. Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế bất động sản là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, quy định mập
mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chưa cao…, chính là mảng tối đáng kể của thị trường bất động sản tại TP hiện nay.
Thứ chín, Cơng tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn
nhiều bất cập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức. Theo quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là khơng phù hợp vì kinh doanh bất động sản là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh
nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường,
đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa
kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số.
Thứ mười: Tính minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, hầu hết dự án
bất động sản vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy hoạch. Chưa có cơ chế cung cấp thơng tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Do đó, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đơ thị mới, người dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.
Thị trường thiếu hàng hố có quy mơ vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ cho thuê cũng làm mất thăng bằng thêm cán cân cung cầu trên thị trường.
Bên cạnh đó, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư có thể đạt lợi nhuận 100 – 200%) nên nhiều công ty, tập đoàn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất
động sản, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động
sản, dẫn tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khó kiểm sốt. Việc cho vay dễ dãi lại tập
trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường.
Hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trường này khơng phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
Theo kết quả khảo sát, trong 50 mẫu thực hiện khi hỏi về sự mất cân đối giữa phân khúc thị trường căn hộ cao cấp và căn hộ trung bình có 22% ý kiến đồng ý với mức độ cao 56% ý kiến đồng ý, chỉ có 6% ý kiến khơng đồng ý và 16% có ý kiến
trung lập.
Khi hỏi về tính bất cập của chính sách giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh, có 24% ý kiến hồn tồn đồng ý, 54% ý kiến đồng ý, chỉ có 22% ý kiến trung lập. Bên cạnh đó, có 58% ý kiến hồn tồn đồng ý, 28% ý kiến đồng ý cho rằng tình trạng đầu cơ là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt trên thị trường bất động sản, chỉ có 2% ý kiến không đồng ý và 12% ý kiến trung lập.
Kết luận chương 2: Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM
trong thời gian qua, có thể thấy rằng thị trường bất động sản TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển nhưng nó có những đóng góp nhất định cho sự phát triển chung
của nền kinh Thành phố. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở
TP.HCM cũng cịn mới mẽ, mang tính tự phát và cịn nhiều bất ổn. Nhằm để quản lý và tạo môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường này. Trong q trình vận hành nó mang lại một số kết quả khả quan, tuy nhiên, một số chính sách cịn bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục. Trong chương 3, tác giả sẽ đưa ra một số giải pháp để khắc phục những tồn tại trên.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH