Phân khúc căn hộ cao cấp % tăng giảm giá so với mốc thời gian
trước đó -1,0% 1,0% 3,0% 0,3% 0,0% 1,0% 0,2% 0,4% 0,9% -0,6% T1-2009 T2-2009 T3-2009 T4-2009 T5-2009 T6-2009 T7-2009 T8-2009 T9-2009 T10- 2009 Nguồn: VietRees tháng 11/2009
Trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang bão hịa, căn hộ với diện tích vừa phải với mức giá trung bình khoảng 200 – 300 triệu đồng đang trở thành xu hướng cho một
số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời buổi suy thối để bảo tồn vốn. Trong thời gian qua, có nhiều dự án căn hộ trung cấp và bình dân được tung ra thị trường, đặc biệt là tại các quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gị Vấp, Thủ Đức, quận 12... trong phân khúc giá phổ biến từ 12 - 15 triệu đồng/m2. Đến cuối năm 2009 và đầu 2010 sẽ có rất nhiều căn hộ ở quy mô và cấp độ này được tiếp tục tung ra thị
trường. Theo quy luật cạnh tranh, giá cả căn hộ chắc chắn sẽ bình ổn và hợp lý hơn cho nhiều khách hàng.
Xu hướng phát triển nhà ở giá từ 12- 17 triệu đồng/m2 cũng được hình thành.
Cơng ty Thanh Bình có kế hoạch đầu tư dự án 1.500 căn hộ tại quận 9 có giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn; Hoàng Anh Gia Lai Land cũng cho biết sẽ triển khai các dự án căn hộ giá khoảng 15 triệu đồng/m2 ở quận 8 và huyện Nhà Bè… Trong khi đó, theo thơng tin từ Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, một số nhà đầu tư từ Trung
Quốc, Hàn Quốc và Malaysia cũng đang tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án nhà giá trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh.
Theo chương trình nhà ở của Chính phủ Việt Nam, đến năm 2015 sẽ xây dựng khoảng 184.00 căn hộ giá rẻ, đáp ứng khoảng 30% các hộ gia đình ở đơ thị đang gặp khó khăn về nhà ở, tương đương 784.000 người, trong đó thành phố Hồ Chí Minh là một trong những đơ thị có nhu cầu nhiều nhất về dạng căn hộ này.
Các chuyên gia nhận định, theo tình hình chung của kinh tế khu vực và thế giới, phải đến cuối năm 2009, đầu năm 2010, nền tài chính mới tìm được sự cân bằng và đi vào ổn định. Với dòng chảy này, bất động sản Việt Nam cũng đi theo quỹ đạo tương tự. Bất động sản TP HCM đang đứng trên một cái nền rỗng, thiếu độ vững chắc nên
những tác động từ các chiêu làm giá, kích giá ảo vẫn có khả năng làm đảo lộn thị trường. Tuy vậy, khu vực quận 2, 7, 9 và Nam TP HCM đều là những vùng có hạ tầng khá hồn chỉnh, được đầu tư liên tục, kết nối với khu trung tâm tốt, dáng dấp đơ thị đã hình thành nên ít nhiều có sức hút đối với nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu thật sự.
Dù mặt bằng chung giá bất động sản đang nhích dần lên ở kênh rao bán nhưng
tình hình giao dịch mua vào lại rất trầm lắng. Chính yếu tố này đã khiến cho giới kinh doanh bất động sản lo ngại và tỏ ra thận trọng khi đánh giá sự tăng nhiệt của thị
trường. Lượng giao dịch trên thị trường còn quá thấp trong khi giá thỉnh thoảng cứ bị thổi lên sẽ khiến khách hàng dè dặt và ngán ngại. Tiêu chí của thị trường an tồn là có
kẻ rao bán phải có người mua, trên thực tế tín hiệu này chưa rõ nét. Bên cạnh đó, các loại thuế liên quan đến nhà đất đang chờ được hướng dẫn chứ chưa có cách tính cụ
thể, sẽ là một yếu tố đáng lo ngại tiếp theo.
* Nguyên nhân của sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong năm 2007, về cơ bản có hai ngun nhân chính:
Thứ nhất, trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn chế thì lượng
cầu tăng rất cao. Trên thị trường nhiều nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ đang rình rập đổ vào thị trường bất động sản. Đầu tiên phải kể đến nguồn vốn từ thị trường chứng
khoán, thị trường này đã có một năm trầm lắng, đầu tư tài chính khơng sinh lợi nhiều, khiến xu thế đổ vốn vào thị trường bất động sản ngày càng rõ nét. Kế đến là nguồn
vốn của các nhà đầu tư nước ngoài cùng với việc Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối đổ về Việt Nam mạnh nhất là thời điểm cuối năm. Bên cạnh đó quyết định miễn thị thực cho người Việt Nam ở nước ngoài và đề án cho phép Việt kiều được sử hữu nhà ở Việt Nam đang được trình lên Chính phủ phê duyệt.
Thứ hai, chính là do luật kinh doanh bất động sản đi vào thực hiện. Điều này đã
giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng trong
vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của tiến độ thực hiện dự án. Các địa phương đẩy nhanh cải
cách thủ tục hành chính và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư.
* Nguyên nhân của sự đóng băng và đi xuống của thị trường bất động sản của tại thành phố Hồ Chí Minh trong nửa cuối năm 2008: là do giá bất động sản
đã bị đẩy lên quá cao; cùng với đó là lạm phát tăng cao, kinh tế phát triển chậm lại, thị
trường chứng khoán tụt dốc thảm hại, ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay bất động sản…Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào những tháng giữa năm 2008, dù có tác động hạn chế đầu cơ bất động sản, góp
phần giảm nhiệt thị trường nhưng làm cho các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy
động vốn, nhiều dự án kéo dài tiến độ hoặc bị đình hỗn. Việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính khiến cho giá
đất tại thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2008 giảm 40 – 60% so với đầu năm 2008.
* Nguồn cung nhà ở và khuynh hướng đầu tư vào thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh:
Nguồn cung sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu do tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận đổ về thành phố tăng nhanh, bên cạnh đó các chủ đầu tư ngày càng
được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở xã hội điều này nên sẽ tạo ra một số
nguồn cung đáng kể đặc biệt đối với phân khúc dành cho người có thu nhập trung
bình và thấp, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sự. Mặt khác nguồn cung bất động sản dành cho người có thu nhập trung bình và thấp này thời gian qua cịn rất thấp.
Số liệu VietRees cho thấy, các dự án đang trong quá trình xây dựng sắp tới qua năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường TP.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào năm 2011 và khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Cụ thể nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp 4 lần so với năm 2008. Tuy vậy tỷ lệ căn hộ có giá trung bình thấp có tăng nhưng vẫn còn thấp, chỉ chiếm hơn 37% so với tổng nguồn cung tồn thị trường. Thị trường cần phải có ít nhất là 2-3 năm mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc này.
Biểu đồ 2.4: Nguồn cung căn hộ ước tính tại TP.HCM Cung căn hộ tại TP.HCM (ước tính) Cung căn hộ tại TP.HCM (ước tính)
8.500 15.000 23.500 - 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Năm 2010 Năm 2011 Tổng 2010 - 2011 Nguồn: VietRees tháng 11/2009
VietRees dự báo thị trường căn hộ cao cấp giá không thay đổi nhiều. Thị trường dần lấy lại đà phục hồi đối với các phân khúc bất động sản cao cấp. Thị trường căn hộ trung bình thấp giá cũng khơng tăng mạnh, tuy vậy tính thanh khoản của thị trường căn hộ giá trung bình thấp sẽ cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp. Như vậy lợi nhuận
thu về từ bất động sản sẽ khơng tăng mà có thể giảm. Đây cũng là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân sẽ chuyển hướng đầu tư vào bất động sản có giá trung bình này do tính
thanh khoản cao mặc dù lợi nhuận khơng cịn cao.
Sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh về giá cả, chất lượng, thương hiệu sản phẩm, sẽ dẫn đến các xu hướng hợp tác tất yếu và chặt chẽ hơn giữa các doanh nghiệp bất động sản. Để thành công, các doanh nghiệp cần
phải có (1) chiến lược kinh doanh phù hợp, phải nhắm đến yếu tố dài hạn, có chú
trọng đến việc phát triển thương hiệu, (2) điều nghiên thị trường kỹ lưỡng và nghiêm túc (3) lựa chọn các dự án tốt để đầu tư bao gồm vị trí dự án, thiết kế kiến trúc dự án, giá đất, khả năng đất có thể đưa vào khai thác nhanh, chất lượng cơng trình khi đầu tư phát triển dự án, (4) có cách triển khai việc kinh doanh tiếp thị thực sự bài bản và chuyên nghiệp, (5) nâng cao trình độ khả năng nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự và dịch vụ chăm sóc khách hàng, (6) giá bán hợp lý với mức lợi nhuận vừa phải, (7) đảm bảo tiến độ thi công dự án và (8) đảm bảo tiến độ cam kết giao nhà cho khách hàng.
Tổng cầu căn hộ thương mại tại TP.HCM nói chung trong năm 2010-2011 vào khoảng 75.000 căn hộ, trong khi cung căn hộ trong giai đoạn này chỉ khoảng 23.500 căn. Xét trên tổng thể chênh lệch cung cầu căn hộ có giá trung bình hoặc trung cấp rất lớn, nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 1/3 nguồn cầu. Mức giá mua căn hộ có khả năng thanh tốn trung bình trong giai đoạn tới là 14,6 – 17,4 triệu đồng/ m2. Nhu cầu mua
đi bán lại có nhiều khả năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lý liên quan đến
thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản… Ngay cả đối với những nhà đầu tư cũng có sự chuyển dịch, có nghĩa là đầu tư dài hạn (hơn 2-3 năm) sẽ nhiều hơn số nhà
đầu tư ngắn hạn - mua sang tay nhanh.
Căn cứ theo các diễn biến về giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều
năm qua ta có thể thấy giá có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ khơng hề giảm. Nếu giá giảm đó là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng lại. Giá cả nhiều dự án trong năm 2010 sẽ hợp lý với những người có nhu cầu thực sự hơn.
Theo kết quả phân tích và đề xuất của VietRees – việc phát triển bất động sản nhà ở nên cơ cấu sao cho tỷ lệ hướng vào nhu cầu ở thực sự vào giai đoạn này (3 năm sắp tới) là 70%, còn lại 30% là các nhà đầu tư trung hạn và dài hạn. Đối với nhóm
sớm và ổn định cuộc sống sớm. Đối với các nhà đầu tư chủ đầu tư cũng cần thúc đẩy
để họ có thể bán lại cho những người có nhu cầu thực sự.
Khách hàng có nhu cầu thực sự mua bất động sản dự án tại các tỉnh Bình Dương và Đồng Nai bao gồm các đối tượng (1) Người dân hiện tại của Tỉnh, (2) Nhóm dân nhập cư, thành phần lao động phổ thơng và (3) Gia đình trẻ muốn ra riêng có nhu cầu mua căn hộ giá thấp hoặc đất nền dự án – sau thời gian có tiền sẽ tự xây nhà để ở.
Trong đó nhóm dân nhập cư và thành phần lao động phổ thông chiếm đa số (hơn
80%). Nghiên cứu cho thấy trong thời gian gần đây cho thấy riêng đối với giới trẻ tại các khu vực Bình Dương và Đơng Nai thì mới chớm bắt đầu có khuynh hướng lựa chọn nhà căn hộ chung cư khu vực trung tâm thành phố để tiện cho việc đi làm và sinh hoạt của gia đình. Do đó các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều đến những nhóm đối
tượng này trong năm 2010.
2.2.2.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn 2007 – 2009.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn này chủ yếu là từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại, bất động sản dù sinh lời cao nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Mặc dù thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng vẫn mang tính chất là thị trường tiền mặt nhưng những rủi ro của thị trường bất động sản vẫn có những ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Từ đó cho thấy, tín dụng
bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích thị trường bất động sản vẫn cịn phụ
thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ việc phát hành trái phiều, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế tài chính khác cịn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007: Dù
thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 -2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11% cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TP.HCM tăng đến 63% so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau một tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thơng qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các ngân hàng thương mại đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được
điều chỉnh giảm so với trước đây.
Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay bất động sản: Năm 2007, Techcombank chính thức cơng bố tài trợ khách hàng vay tiền