2007 – 2009
3.3 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thi trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí
Hồ Chí Minh
3.3.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. Những ưu điểm của thị trường phái sinh bất động sản: Rủi ro trên thị trường Những ưu điểm của thị trường phái sinh bất động sản: Rủi ro trên thị trường
bất động sản do giá cả biến động mạnh đã làm cho các nhà đầu tư bất động sản và
những người có nhu cầu sở hữu bất động sản phải lo lắng. Sự lên xuống thất thường của giá cả của các loại bất động sản trên thị trường đã đặt ra một nhu cầu về một công cụ giảm thiểu rủi ro cho các hàng hóa bất động sản. Khi có được cơng cụ phịng ngừa rủi ro các nhà đầu tư sẽ an tâm mỗi khi có biến động về giá, nhờ đó thị trường sẽ
khơng có những đợt đóng băng nặng nề do tâm lý e ngại và lo lắng đối với khả năng biến động của thị trường. Một trong những công cụ hạn chế rủi ro đang dần được phổ biến ở các nước trên thế giới hiện nay chính là các cơng cụ phái sinh bất động sản.
Thị trường phái sinh bất động sản cũng là một loại thị trường phái sinh dựa trên công cụ phái sinh bất động sản. Cơng cụ này là một cơng cụ tài chính mà giá trị phái sinh của nó dựa trên giá trị của bất động sản. Một hợp đồng phái sinh dựa bất động sản sẽ được thiết lập dựa trên chỉ số bất động sản bởi vì chỉ số bất động sản sẽ phản ánh tốt nhất thông tin thị trường liên quan đến bất động sản.
Phái sinh bất động sản có những thuận lợi đặc trưng rất lớn đó là:
- Phái sinh bất động sản rất dễ thực hiện: Hợp đồng phái sinh bất động sản được thực hiện rất nhanh, chi phí thấp. So với việc thực hiện hợp đồng phái sinh thì
việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản sẽ mất nhiều thời gian và chi phí vì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều cơng đoạn như chọn vị trí của bất động sản, các thủ tục về pháp lý … Vì lẽ đó, hợp đồng phái sinh bất động sản được thực hiện nhanh hơn đầu tư vào bất động sản.
- Phái sinh bất động sản có thể đa dạng hóa: Cơng cụ phái sinh bất động sản có thể tạo ra một danh mục đầu tư nhanh chóng hơn nhiều so với việc đa dạng hóa đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Công cụ phái sinh bất động sản giúp cho nhà đầu tư không phải tốn thời gian và chi phí tìm kiếm bất động sản, thậm chí cịn dễ dàng hơn cả việc
- Khơng tốn chi phí quản lý: Đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản sẽ tốn nhiều chi phí quản lý bất động sản nhưng giao dịch phái sinh khơng tốn các chi phí này.
Do vậy, việc hình thành và phát triển thị trường phái sinh bất động sản là rất cần thiết để đưa thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong đó có thị trường tư liệu tiêu dùng phát triển lên một tầm cao mới.
Giải pháp phát triển thị trường phái sinh bất động sản: Thị trường các công cụ
phái sinh bất động sản rất phổ biến ở nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, để phát triển thị trường này cần thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Xây dựng hệ thống luật pháp điều tiết thị trường phái sinh bất động sản: Đến nay thị trường cho các sản phẩm phái sinh chưa phát triển mạnh. Nhà nước chỉ mới cho phép một cách hạn chế các Ngân hàng thực hiện các giao dịch dựa trên các cơng cụ phái sinh. Chính vì vậy, để phát triển thị trường phái sinh bất động sản, Nhà nước cần phải nghiên cứu và tạo hành lang pháp lý cụ thể cho thị trường này phát triển. Trong đó quy định rõ những loại bất động sản nào được phép tham gia giao dịch trên thị trường phái sinh; Các quy định về sàn giao dịch các sản phẩm phái sinh và các quy
định đối với những chủ thể tham gia giao dịch, mức thuế mà những người tham gia
giao dịch phải nộp. Một vấn đề quan trọng là Nhà nước cần ban hành chi tiết các điều luật chi phối các hợp đồng giao dịch phái sinh bất động sản, đảm bảo các quyền và
trách nhiệm của các bên tham gia.
- Xây dựng chỉ số cho thị trường bất động sản: Một trong những yếu tố hết sức quan trọng để hình thành và phát triển thị trường phái sinh bất động sản là phải xây dựng chỉ số bất động sản cho thị trường. Chỉ số bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là yếu tố giá. Chỉ số này được tính tốn dựa trên các số liệu có thực của các loại bất động sản và được tính bằng phương pháp trọng số, đó là mức giá trị trung bình trọng số của các loại bất động sản trên thị trường, mức giá này được thu thập hàng ngày, hàng tuần hoặc hàng tháng. Tùy thuộc vào đặc điểm và điều kiện của mình, mỗi quốc gia sẽ chọn cách tính chỉ số bất động sản phù hợp, loại chỉ số được quan tâm nhất hiện nay là chỉ số NPI, việc tìm hiểu nghiên cứu chỉ số này sẽ là cơ sở
NPI là chỉ số bất động sản của Hội đồng quốc gia các tổ chức bất động sản ủy
thác. Các thành viên tham gia bao gồm các công ty tư vấn bất động sản, các định chế
đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Do đó, chỉ số NPI là một chỉ số bất động sản nổi
tiếng và có độ chính xác cao, nó được xây dựng bởi các các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong ngành bất động sản.
Các loại bất động sản được đưa vào để xây dựng chỉ số bất động sản bao gồm: Văn phòng; Khách sạn: Nhà ở: Nhà xưởng và căn hộ.
- Đảm bảo về mặt thị trường: Có hai yếu tố quan trọng cần quan tâm đối với điều kiện về thị trường phái sinh bất động sản, đó chính là đảm bảo tính thanh khoản
cho thị trường và tạo điều kiện để mọi người hiểu rõ thị trường.
3.3.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản:
Hiện nay, hầu hết các giao dịch dịch trên thị trường bất động sản thường thông qua các nhà đầu cơ và mơi giới. Những người có nhu cầu nhà ở thực sự phải mua với giá cao hơn với giá ban đầu. Đây chính là nguyên nhân gây ra cơn sốt của thị trường
bất động sản và cũng là nguyên nhân khiến cho thị trường đóng băng khi giá bất động sản phản ánh quá chênh lệch so với giá trị thực của nó. Khi thị trường lên cơn sốt, chỉ có nhà đầu cơ là người được hưởng lợi nhiều nhất. Thực tế, một sản phẩm bất động
sản có giá bán ban đầu khá thấp, lợi nhuận khoảng 20% - 25% so với tổng vốn đầu tư, nhưng sau vài lần sang nhượng đã đẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban đầu, và người có nhu cầu thực sự ln phải mua với giá khá cao.
Chính vì vậy giải pháp để tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản thị
nhà nước cần thúc đẩy sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản. Theo cách này
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, và bắt buộc bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem ra giao dịch. Bên cạnh
đó, Nhà nước buộc các sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê để khách hàng biết và đăng ký giao dịch.
Với việc mua bán trên sàn bất động sản, giá bất động sản sẽ được xác định hợp lý, doanh nghiệp sẽ bán đến trực tiếp những người có nhu cầu thực sự với những hình thức thanh tốn cụ thể và an tồn. Tính pháp lý của sản phẩm bất động sản sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, tạo sự an tâm cho khách hàng.