2007 – 2009
2.2.2.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh gia
giai đoạn 2007 – 2009.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn này chủ yếu là từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại, bất động sản dù sinh lời cao nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Mặc dù thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng vẫn mang tính chất là thị trường tiền mặt nhưng những rủi ro của thị trường bất động sản vẫn có những ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Từ đó cho thấy, tín dụng
bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích thị trường bất động sản vẫn còn phụ
thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khốn, từ việc phát hành trái phiều, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế tài chính khác cịn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007: Dù
thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 -2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11% cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TP.HCM tăng đến 63% so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau một tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các ngân hàng thương mại đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được
điều chỉnh giảm so với trước đây.
Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay bất động sản: Năm 2007, Techcombank chính thức cơng bố tài trợ khách hàng vay tiền
mua sản phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ơtơ. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như
trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được
Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian cịn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngơi nhà đã và định mua của khách hàng. Navibank,
Westenbank, HDBank… cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20 - 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngồi căn hộ dự định mua. Khách hàng của
HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua
bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà, đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.
Biểu đồ 2.5: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM
Tuy nhiên các sản phẩm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phẩm cho vay mua nhà vẫn còn khá cao, nằm ngồi tầm tay của người có mức thu nhập trung bình. Qua đó cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng cịn hạn chế. Vấn đề đặt ra ở
đây là làm sao để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất
thấp, thời gian hoàn vốn dài. Ngoài ra, việc hạn chế cho vay chứng khoán đã làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán
đổ vào thị trường bất động sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên
tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ.
Trong một thời gian dài các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng tập trung tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vì nhiều ngun nhân:
• Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận khá cao. Người đầu tư bất động sản thường là đối tượng có năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ vay.
• Nguồn vốn huy động trong năm 2007 của Ngân hàng tăng cao, đảm bảo khả năng cung ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản.
• Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng đã có bệ phóng tăng trưởng cao từ những năm trước, tạo đà tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng dư nợ cao.
• Thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2003 đã trở lại giai
đoạn tăng trưởng nóng với nhu cầu đầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao.
• Cho vay bất động sản có rủi ro thấp hơn cho vay chứng khốn do tài sản đảm bảo không mất đi khi thị trường trầm lắng.
• Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước.
- Các ngân hàng siết chặt hạn chế cho vay bất động sản: Để hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ
đồng khỏi lưu thơng, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Với việc rút một
lượng tiền lớn đang lưu thơng ở ngồi thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm
cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng
đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng cịn ngưng giải ngân và khơng cho vay mới vì
ngân hàng khơng cịn tiền để cho vay.
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến cuối Quý III, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4.000 tỷ đồng so cuối quý I năm
2008. Từ tháng 5/2008 đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như
ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của
các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng với đó, giá bất
động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với
trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Họ cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm
ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh
mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho
vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản.
Biểu đồ 2.6: Tình hình lãi suất trong thời gian qua
Nguồn: Ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại
Tại TP.HCM, nơi thị trường bất động sản lớn nhất sẽ cho thấy tình trạng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên khá mạnh. Trong năm 2008 có 151 dự án ở TP.HCM có nhu cầu vay vốn và được các Ngân hàng thương mại cam kết cho vay 14.388 tỷ đồng.
Đến hết năm 2008 các dự án đã giải ngân được hơn 10.000 tỷ đồng, hiện còn khoảng
4.000 tỷ đồng chưa được giải ngân, trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn vay, 95 dự án đang giải ngân xong trong số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10 tỷ
toả đền bù, dự án không khả thi.
Cơ cấu cho vay bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh: theo số liệu báo cáo,
dư nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 5.647 tỷ đồng; khu công nghiệp – khu chế
xuất 1.380 tỷ đồng; đô thị mới 6.093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5.773 tỷ đồng; trung
tâm thương mại 2.439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18.000 tỷ
đồng; xây dựng và sửa chữa nhà để bán 9.587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất
5.571 tỷ đồng; kinh doanh bất động sản khác là 6.237 tỷ đồng…. Trong số các dự án
đầu tư bất động sản nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà
và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản khác. Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21.400 tỷ đồng.
Biểu đồ 2.7: Dư nợ cho vay vào thị trường bất động sản tại TP.HCM năm 2008
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 XD, sửa chữa nhà ở XD và sửa chữa nhà để bán Khu đô thị mới Cao ốc cho thuê CS hạ tầng phục vụ SXKD Thế chấp bằng BĐS Trung tâm thương mại KCN - KCX KD BĐS khác
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM
Theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt nam, trong 9 nhóm bất động sản mà các ngân hàng tại TP.HCM đã đẩy vốn cho vay, nợ xấu vẫn không đáng kể. Khoản vốn vay vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng. Chẳng hạn, với cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp - khu chế xuất, khu đô thị mới, trung tâm thương mại… sẽ khó có thể dẫn đến phá sản. Còn cho vay để xây dựng cao ốc văn phịng cho th thì hiện tại, loại hình dịch vụ này cung chưa đáp ứng được cầu nên không đáng
lo. Tăng trưởng dư nợ giảm không chỉ do phía ngân hàng hạn chế cho vay, mà trước diễn biến của thị trường hiện nay nhiều khách hàng cũng ngại vay.
Trong giai đoạn ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản, hàng loạt doanh
nghiệp đã gọi vốn thành công cho các dự án bất động sản thơng qua hình thức phát hành trái phiếu, cho thấy kênh tìm vốn trên tiếp tục chứng tỏ tính hiệu quả. Nhưng, kèm theo đó sẽ là những yêu cầu khắt khe hơn về dự án.
Thực tế, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đã được một số doanh nghiệp địa
ốc thử nghiệm thành công ngay từ năm 2008 khi thị trường đang gặp khó khăn lớn về
vốn.
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín Sacomreal là đơn vị tiên phong
khơi dòng vốn mới cho bất động sản khi phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu tháng
1/2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hội với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm.
Tháng 3/2008, Sacomreal tiếp tục phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu mệnh giá 1,5 tỷ đồng triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ. Người sở hữu trái phiếu được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.
Một số chủ đầu tư khác như Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt
đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu huy động vốn đầu tư các dự án tại quận 7 như
The EverRich II có tổng vốn đầu tư 7.500 tỷ đồng, The EverRich III tổng vốn đầu tư 9.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc thu lời từ trái phiếu bất động sản ngày càng khó hơn, bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng”.
Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay
đã có kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở"
và những dự án triển khai thực sự.
Đích nhắm đến khi nhà đầu tư bỏ vốn mua trái phiếu bất động sản là những ưu đãi cho trái chủ khi mua bất động sản dự án. Quyền mua căn hộ, biệt thự là một quyền
gia tăng dành cho người mua trái phiếu. Có hai lựa chọn cho khách hàng, vào thời