2007 – 2009
3.1 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại thành
tại thành phố Hồ Chí Minh.
3.1.1 Hồn thiện các chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhượng bất động sản
Xuất phát từ những hạn chế của thị trường bất động sản, giao dịch ngầm trên thị trường phi chính thức ngày càng tăng, xuất hiện hiện tượng đầu cơ đất đai, tạo giá làm lũng đoạn thị trường, nhà nước thì bị thất thu thuế. Hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng cần phải có một sắc thuế để đánh vào các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản nhằm hạn chế đến mức thấp nhất hoạt động này và đưa đất đai về đúng giá
trị, giá trị sử dụng của nó, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát triển.
Hoạt động đầu cơ tồn tại trên nhiều thị trường, tuy nhiên do đặc điểm của bất động sản có tính chất cố định, không di chuyển được, do vậy ở chừng mực nhất định
có thể kiểm sốt được hoạt động đầu cơ thơng qua chính sách thuế này. Hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản tác động xấu làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các thị trường có liên quan, đặc biệt là thị trường vốn.
Hoạt động đầu cơ bất động sản đứng dưới góc độ của cá nhân hay tổ chức đó là hoạt động đầu tư bất động sản, họ kỳ vọng trong tương lai giá bất động sản sẽ tăng và
đem bán bất động sản đó đi để kiếm lời. Vì vậy, mục đích cuối cùng của hoạt động đầu cơ bất động sản là thu nhập ròng từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, và
hiện nay pháp luật không cấm hoạt động này. Do đó, để hạn chế và tiến tới kiểm sốt
được hoạt động đầu cơ bất động sản, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, tạo tính
minh bạch cho thị trường bất động sản và điều tiết một phần thu nhập vào ngân sách nhà nước thì giải pháp đưa ra là cần phải đánh thuế thu nhập vào hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.
Mặc dù các cơ quan chức năng đã có sự nắm bắt để sửa đổi, bổ sung chính sách kịp thời, nhưng riêng vấn đề thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đến nay vẫn còn nhiều bất cập.
Quy định của Luật Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là khá thơng thống, thể hiện rõ xu hướng cải cách, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển
nhượng BĐS, góp phần làm cho thị trường BĐS sôi động và phát triển. Nhưng trên thực tế thì khơng ít trường hợp đã lợi dụng sự thơng thống này để lách luật, trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho NSNN. Các hành vi lách luật điển hình và phổ biến hiện nay phát sinh dưới nhiều hình thức.
Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng
đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một
nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự
khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thơng tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có ngành thuế cịn chưa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng khơng thể kiểm sốt được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để khơng ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho NSNN.
Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định.
Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán (bên bán được nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực
tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nước chịu thất thu thuế.
Đây chỉ là một trường hợp với giá trị mua bán không lớn. Trên thực tế, mỗi ngày
có biết bao giao dịch diễn ra với giá trị mỗi giao dịch lên đến hàng chục tỷ đồng thì chắc chắn số thuế thất thu là rất lớn, nhất là thời điểm BĐS đang “sốt” như hiện nay.
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con
nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được
miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.
Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này
đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu
khó đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế.
Không phủ nhận việc cải cách để cơ chế ngày càng được thơng thống là mục tiêu mà các cơ quản quản lý hàng chính đang phấn đấu để đạt tới. Tuy nhiên, trong
giai đoạn quá độ, khi ý thức của một bộ phận dân cư cịn thấp thì cũng cần phải có
những giải pháp ngắn hạn đề chấn chỉnh, kiểm soát.
Trên cơ sở nhận diện các hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh khi triển khai thực hiện Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, các cấp quản lý cần khẩn trương có những giải pháp hữu hiệu, theo đó tập trung vào các biện pháp sau:
Về phía Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên & môi trường kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý được việc sở hữu bất động sản chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống được sự man khai là tài sản duy nhất
trong chuyển nhượng bất động sản để được miễn thuế.
Đối với UBND các tỉnh, TP để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trên
hợp đồng chuyển nhượng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do.
Riêng ngành thuế, với vị trí, vai trị của cơ quan chịu trách nhiện chính, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý của Luật Thuế TNCN đến mọi tầng lớp dân cư để giúp họ nắm và hiểu về các quy định, đồng thời bằng kinh nghiệm và kỹ
năng quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất ngay các giải pháp ứng phó trong mọi tình huống, đảm bảo quản lý sát nguồn thu.
3.1.2. Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản
Chính sách về giá đất tại TP.HCM cũng như nhiều địa phương khác là vấn đề được quan tâm và tranh luận nhiều nhất. Bởi vì giá đất liên quan trực tiếp đến quyền
và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức khi thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản. Quyền lợi của các nhân, tổ chức được thể hiện khi họ có đất bị thu hồi để thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, còn nghĩa vụ được thể hiện khi cá nhân, tổ chức có thực hiện các hoạt động mua, bán cho thuê… bất động sản thì họ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất… Thực tiễn tại TP.HCM hiện nay, giá trị quyền sử dụng đất tồn tại theo hai cơ chế giá: giá trị quyền sử dụng đất do UBND TP.HCM quy định và giá trị quyền sử dụng đất được giao dịch thực tế
trên thị trường. Hai mức giá này có sự lệch nhau theo hướng giá thị trường luôn luôn cao hơn giá do UBND TP.HCM quy định.
Vì vậy, yêu cầu đặt ra cần phải xác định giá đất nhanh chóng, chính sát, hợp lý sát với giá thị trường là vấn đề vơ cùng quan trọng trong tình hình hiện nay. Để có thể làm việc này, thì vấn đề đặt ra là TP.HCM cần phải xây dựng một trung tâm lưu trữ tồn bộ các thơng số về bất động sản cũng như các giao dịch bất động sản trên thị
trường. Hệ thống thông tin này phải cơng khai, minh bạch, mọi người có thể sử dụng thông tin từ hệ thống này để tham khảo, đối chiếu khi có nhu cầu.
Việc xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin về bất động sản cần phải có thời gian hồn thiện. Bảng giá đất hiện hành do UBND TP.HCM ban hành chỉ bằng 40-60% giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường, vì vậy, việc xây dựng lại bảng giá đất của TP.HCM theo sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường cũng cần phải có thời gian
để thực hiện từng bước để tránh việc gây cú sốc cho thị trường bất động sản.
Trong dài hạn, khi mà hệ thống thông tin lưu trữ về bất động sản hoàn chỉnh, dựa trên cơ sở hệ thống thơng tin đó, bảng giá đất được điều chỉnh thật sát với giá thị
trường thì hệ số K này sẽ được bỏ đi. Và khi đó, các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước, cũng như quyền lợi của người có đất bị thu hồi được áp dụng chung một bảng giá đất thống nhất do UBN TP.HCM quy định.
3.1.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập thấp. thu nhập thấp.
Với nhu cầu rất lớn về các sản phẩm nhà dành cho người có thu nhập thấp như hiện nay, Nhà nước và các đơn vị đầu tư kinh doanh bất động sản cần quan tâm đẩy mạnh đầu tư cho phân khúc thị trường này. Để đảm bảo mảng thị trường này phát
triển, Nhà nước cần chú trọng đến các vấn đề sau:
Nhà nước nên cho phép mọi thành phần kinh tế và loại hình doanh nghiệp, tổ chức cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ. Song song đó cần đa
dạng hóa các hình thức đầu tư, các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội. Đặt biệt, Nhà nước nên khuyến khích các tập đồn kinh doanh bất động sản, xây dựng chun nghiệp, có năng lực tài chính và cơng nghệ tiên tiến để đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này.
Đồng thời, các cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp, cụ thể: cho vay trả chậm trừ vào lương hàng
tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp, phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà nước cần phân định rõ các đối tượng được hỗ trợ trong lĩnh vực nhà cho người có thu nhập thấp và đưa ra chính sách phù hợp cho các đối tượng này.
Mặt khác, cần đề cao vai trò quản lý Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ nhà cho người có thu nhập thấp, xây dựng và giám sát việc thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an tồn và hài hịa cảnh quan đơ thị; hồn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hóa và thị trường hóa, ban hành và hướng dẫn thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc những hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp, kể cả nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đoàn kết…
Để thực hiện được các mục tiêu trên, Nhà nước cần thành lập quỹ nhà quốc gia
và địa phương chuyên dành cho người có thu nhập thấp thuê và mua. Nguồn tài chính của quỹ là đa dạng nhưng chủ yếu được tạo lập từ nguồn ngân sách Nhà nước, nguồn kinh phí dự án tái đầu tư, nguồn trích từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản
công…
Nhiệm vụ chi chủ yếu của quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ cho các dự án tái
định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao động
có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân trong diện giải phóng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập góp phần ổn định cuộc sống cho bản thân và gia đình.
Theo kết quả khảo sát tác giả thực hiện giải pháp này nhận được 62% ý kiến