Diện tích Diện tích <70m2 Diện tích 70-90m2 Diện tích 90-110m2 Diện tích 110-130m2 Diện tích >130m2 Tổng Số lượng 92 243 97 63 6 501 Phần Trăm 18,36% 48,50% 19,36% 12,57% 1,20% 100% Nguồn: phụ lục 07.
Qua bảng 2.9 diện tích mà khách hàng quan tâm nhất đối với căn hộ cao cấp đó là diện tích từ 70-90m2 chiếm 48,50%. Với diện tích này thường có 2-3 phịng ngủ rất phù hợp với đơi vợ chồng trẻ.
- Kênh thông tin khách hàng quan tâm khi tìm kiếm thơng tin về căn hộ cao cấp.
Bảng 2.12 Mô tả nguồn thông tin về căn hộ cao cấp mà khách hàng hay tìm kiếm. Nguồn Người quen Internet Báo giấy Các sàn giao dịch BĐS Khác Số lượng 84 234 216 223
Nhân viên mơi giới: 8 Truyền hình: 2 Nguồn: phụ lục 07.
Qua bảng 2.10 khách hàng thường tìm thơng tin của căn hộ cao cấp thơng qua các sàn giao dịch bất động sản, internet và báo giấy. Theo quy định tại nghị định
153/2007/NĐ-CP và mới nhất là nghị định 71/2010/NĐ-CP giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, nên việc khách hàng tìm kiếm thơng tin qua sàn giao dịch bất động sản là đầy đủ thông tin và thuận tiện trong giao dịch.
- Yếu tố khách hàng quan tâm khi chọn căn hộ.
Bảng 2.13 Mô tả những yếu tố chính khách hàng quan tâm khi mua căn hộ cao cấp. Tiêu chí Vị trí khu căn hộ Tiện ích khi ở Giá cả Thiết kế căn hộ An toàn khi ở Chất lượng hoàn thiện Uy tín chủ đầu tư Khác Số lượng 361 308 250 201 257 145 299 Nguồn: phụ lục 07.
Nhìn chung khách hàng rất quan tâm đến vị trí khu căn hộ tọa lạc kế đến là tiện ích tại chỗ và uy tín chủ đầu tư.
2.4.1.4 Phân tích hồi qui.
- Phân tích mối quan hệ giữa các thành phần của căn hộ cao cấp với sự hài lòng của khách hàng.
Ta dùng hàm hồi quy tuyến tính bội để phân tích mối quan hệ này. Với giả thuyết phương trình hồi quy:
Sự hài lòng (hailong) = a + b1*Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ (hatangdv). + b2* Tiện ích (tienich).
+ b3* Mơi trường sống nội bộ (Mtnoibo). + b4*: Quy hoạch tổng thể (Qhtongthe).
+ b5* Chất lượng hoàn thiện căn hộ (CLhoanthien). + b6* Quy hoạch – thiết kế kiến trúc (Qh-thietkekythuat). + b7* Giá cả (giaca).
Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính bội ta có phương trình hồi quy như sau:
Nguồn:Xem phụ lục 08
Trong đó: - HAILONG: Hài lịng.
- Hatangdv: Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ. - Tienich: Tiện ích.
- Mtnoibo: Môi trường sống nội bộ. - Qhtongthe: Quy hoạch tổng thể.
- Qh-thietkekythuat: Quy hoạch – thiết kế kiến trúc
HAILONG = 0,195*Hatangdv + 0,187*Tienich + 0,193*
Mtnoibo+ 0,133*Qhtongthe + 0,196*Qh-thietkekythuat.
Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ
Tiện ích
Môi trường sống nội bộ
Quy hoạch tổng thể Sự hài lòng của khách hàng về căn hộ cao cấp + 0,195 + 0,187 + 0,193 + 0,133 + 0,196
Mơ hình được thiết lập dựa trên kết quả nghiên cứu.
Nhận xét: như vậy có 2 nhân tố bị loại đó là nhân tố: chất lượng hồn thiện căn hộ với 2 biến: Thiết bị vệ sinh trang bị trong căn hộ là loại cao cấp; Hệ thống điều hịa khơng khí chất lượng cao và nhân tố: giá cả với 2 biến: Giá bán căn hộ chia thành nhiều đợt thanh toán nhỏ; Giá căn hộ cạnh tranh với căn hộ cùng loại trong khu vực.
- Phân tích đa cộng tuyến.
Bước này kiểm tra nhằm loại trừ các biến nào có đa cộng tuyến trầm trọng. Hệ số VIF nhỏ hơn 10 (bảng 2.12) và các chỉ số điều kiện nhỏ hơn 30 (bảng 2.13). Mơ hình hồi quy khơng vi phạm nghiêm trọng điều kiện đa cộng tuyến.
Bảng 2.14 Hiện tượng đa cộng tuyến: đánh giá dung sai và hệ số VIF
Dung sai VIF
Các biến độc lập
Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ. 0,374 2,674
Tiện ích. 0,376 2,658
Môi trường sống nội bộ. 0,547 1,829 Quy hoạch tổng thể. 0,580 1,724 Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. 0,624 1,603 Nguồn: Phụ lục 8.
Bảng 2.15 Hiện tượng đa cộng tuyến: đánh giá giá trị Eigen và chỉ số điều kiện.
Kích thước Giá trị Eigen Chỉ số điều kiện
1 7,894 1 2 0,031 15,920 3 0,017 21,413 4 0,015 22,747 5 0,014 24,166 6 0,013 24,740 Nguồn: Phụ lục 8. - Phân tích R2.
Hệ số xác định R2 (bảng 3.14) là một thước đo mức độ phù hợp của hơ mình cần phân tích với R2=0,501 và R2 điều chỉnh =0,494 đây là nghiên cứu mới nên R2
điều chỉnh =0,494 có thể chấp nhận được.
Bảng 2.16: Hệ số xác định R2.
R R2 R2 điều chỉnh 1 0,708 0,501 0,494
2.4.2 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Quân với mức đánh giá chung, dưới góc nhìn của khách hàng.
Bảng 2.17 Bảng so sánh giá trị trung bình của các biến đo lường.
Biến quan sát Trung bình thang đo (A) Hoàng Quân (B) Chênh lệch (A-B) Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ 30.05 29.83 0.22 Có hệ thống phát điện dự phịng đảm bảo khi mất điện lưới. 3.03 3.07 -0.04 Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. 3.52 3.39 0.13
Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. 3.22 3.05 0.18
Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. 3.25 3.42 -0.17
Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. 3.09 2.95 0.13
Có hệ thống camera kiểm soát 24/24 mỗi tầng. 3.51 3.57 -0.06 Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. 3.53 3.66 -0.13 Có phịng spa trong bán kính 500m. 3.42 3.29 0.14 Hệ thống thu gom rác tiện nghi. 3.47 3.43 0.04
Tiện ích. 32.81 33.03 -0.23
Có Bệnh viện trong bán kính 500m. 3.58 3.55 0.03 Có khu giải trí trong bán kính 500m. 3.78 3.84 -0.06
Có hồ bơi trong bán kính 500m. 3.64 3.50 0.14
Có nhà hàng trong bán kính 500m. 3.68 3.76 -0.08 Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. 3.56 3.66 -0.10 Có các trường mầm non trong bán kính 500m. 3.72 3.93 -0.21 Có các khu thương mại trong bán kính 500m. 3.72 3.66 0.07 Hệ thống gas trong khu căn hộ an toàn. 3.54 3.53 0.01 Có phịng tập thể dục trong bán kính 500m. 3.58 3.62 -0.03
Môi trường sống nội bộ. 13.70 13.90 -0.19
Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. 3.39 3.49 -0.10 Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết khách hàng. 3.39 3.41 -0.02
Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. 3.53 3.68 -0.15 Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. 3.39 3.31 0.08
Quy hoạch tổng thể. 21.22 21.06 0.15
Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. 3.61 3.61 0.00 Tuổi thọ cơng trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. 3.65 3.71 -0.06 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. 3.62 3.45 0.18 Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm khơng khí. 3.47 3.31 0.16
Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. 3.41 3.39 0.02
Có lối thốt hiểm an tồn. 3.46 3.60 -0.14
Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. 10.70 11.43 -0.73 Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. 3.70 4.09 -0.38
2.4.3 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Qn với Cơng ty Hồng Anh Gia Lai, dưới góc nhìn của khách hàng. Cơng ty Hồng Anh Gia Lai, dưới góc nhìn của khách hàng.
Bảng 2.18 Bảng so sánh giá trị trung bình của căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Quân với Cơng ty Hồng Anh Gia Lai.
Biến quan sát Hoàng Quân (A) Hoàng Anh Gia Lai (B) Chênh lệch (A-B) Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ 30.05 29.04 1.01 Có hệ thống phát điện dự phịng đảm bảo khi mất điện lưới. 3.03 2.82 0.22 Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. 3.52 3.46 0.06
Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. 3.22 3.24 -0.01
Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. 3.25 3.02 0.23
Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. 3.09 3.01 0.07
Có hệ thống camera kiểm sốt 24/24 mỗi tầng. 3.51 3.35 0.17 Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. 3.53 3.32 0.22 Có phịng spa trong bán kính 500m. 3.42 3.45 -0.03 Hệ thống thu gom rác tiện nghi. 3.47 3.38 0.09
Tiện ích. 32.81 32.24 0.57
Có Bệnh viện trong bán kính 500m. 3.58 3.56 0.03 Có khu giải trí trong bán kính 500m. 3.78 3.66 0.12
Có hồ bơi trong bán kính 500m. 3.64 3.70 -0.06
Có nhà hàng trong bán kính 500m. 3.68 3.61 0.07 Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. 3.56 3.45 0.11 Có các trường mầm non trong bán kính 500m. 3.72 3.58 0.14 Có các khu thương mại trong bán kính 500m. 3.72 3.70 0.02 Hệ thống gas trong khu căn hộ an tồn. 3.54 3.46 0.08 Có phịng tập thể dục trong bán kính 500m. 3.58 3.52 0.06
Mơi trường sống nội bộ. 13.70 13.32 0.38
Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. 3.39 3.25 0.13 Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết khách hàng. 3.39 3.28 0.11 Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. 3.53 3.40 0.13 Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. 3.39 3.39 0.00
Quy hoạch tổng thể. 21.22 20.95 0.27
Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. 3.61 3.62 -0.01 Tuổi thọ cơng trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. 3.65 3.50 0.15 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. 3.62 3.68 -0.06 Khu vực căn hộ tọa lạc khơng bị ơ nhiễm khơng khí. 3.47 3.47 -0.01 Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. 3.41 3.43 -0.02
Có lối thốt hiểm an tồn. 3.46 3.24 0.21
Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. 10.70 10.07 0.63 Các phịng trong căn hộ đảm bảo thống mát. 3.70 3.48 0.23 Hệ thống giao thông nội bộ kết nối tốt giao thông khu vực. 3.66 3.55 0.11 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí khơng gian n tĩnh. 3.33 3.04 0.29
2.4.4 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Qn với Cơng ty Phú Mỹ Hưng, dưới góc nhìn của khách hàng. Cơng ty Phú Mỹ Hưng, dưới góc nhìn của khách hàng.
Bảng 2.19 Bảng so sánh giá trị trung bình của căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Qn với Công ty Phú Mỹ Hưng.
Biến quan sát Hoàng Quân (A) Phú Mỹ Hưng (B) Chênh lệch (A-B) Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ 30.05 31.33 -1.28 Có hệ thống phát điện dự phịng đảm bảo khi mất điện lưới. 3.03 3.21 -0.18 Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. 3.52 3.73 -0.21
Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. 3.22 3.40 -0.18
Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. 3.25 3.30 -0.05
Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. 3.09 3.30 -0.22
Có hệ thống camera kiểm sốt 24/24 mỗi tầng. 3.51 3.62 -0.11 Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. 3.53 3.61 -0.08 Có phịng spa trong bán kính 500m. 3.42 3.55 -0.12 Hệ thống thu gom rác tiện nghi. 3.47 3.61 -0.14
Tiện ích. 32.81 33.14 -0.33
Có Bệnh viện trong bán kính 500m. 3.58 3.65 -0.06 Có khu giải trí trong bán kính 500m. 3.78 3.84 -0.06
Có hồ bơi trong bán kính 500m. 3.64 3.73 -0.09
Có nhà hàng trong bán kính 500m. 3.68 3.66 0.02 Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. 3.56 3.57 -0.01 Có các trường mầm non trong bán kính 500m. 3.72 3.65 0.07 Có các khu thương mại trong bán kính 500m. 3.72 3.81 -0.09 Hệ thống gas trong khu căn hộ an tồn. 3.54 3.63 -0.09 Có phịng tập thể dục trong bán kính 500m. 3.58 3.61 -0.03
Mơi trường sống nội bộ. 13.70 13.88 -0.18
Các phịng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. 3.39 3.42 -0.03 Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết khách hàng. 3.39 3.47 -0.08 Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. 3.53 3.52 0.02 Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. 3.39 3.48 -0.09
Quy hoạch tổng thể. 21.22 21.66 -0.44
Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. 3.61 3.61 0.01 Tuổi thọ cơng trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. 3.65 3.73 -0.09 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. 3.62 3.76 -0.14 Khu vực căn hộ tọa lạc khơng bị ơ nhiễm khơng khí. 3.47 3.63 -0.16 Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. 3.41 3.42 0.00
Có lối thốt hiểm an tồn. 3.46 3.52 -0.06
Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. 10.70 10.66 0.04 Các phòng trong căn hộ đảm bảo thống mát. 3.70 3.52 0.18
Nhận xét:
Nhìn từ kết quả bảng 2.17, 2.18 và 2.19 thấy sản phẩm căn hộ cao cấp của cơng ty Hồng Quân được đánh giá khá cao so với tổng thể. Nhưng xét một số tiêu chí quan trọng trong nhân tố quy hoạch tổng thể thì vị trí tọa lạc của các căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Quân khá thấp so với trung bình.
Căn hộ cao cấp của Công ty Phú Mỹ Hưng được đánh giá cao hơn sản phẩm căn hộ cao cấp của Cơng ty Hồng Qn. Sản phẩm căn hộ cao cấp là tổng hợp của nhiều yếu tố tạo nên, như về quy hoạch, thiết kế, hồn thiện, mơi trường… Sản phẩm căn hộ cao cấp của công ty Phú Mỹ Hưng nằm trong khu quy hoạch đô thị mới Phú Mỹ Hưng là khu đơ thị có thể nói là hàng đầu hiện nay về quy hoạch tổng thể, mơi trường sống và làm việc, các tiện ích và dịch vụ đính kèm. Vì vậy nếu một căn hộ cùng về chất lượng hồn thiện, thiết kế thì sản phẩm của công ty Phú Mỹ Hưng luôn được đánh giá cao hơn so với các sản phẩm lân cận. Về mặt giá cả thì tất nhiên sản phẩm của công ty Phú Mỹ Hưng là giá cả cao hơn.
So với sản phẩm của cơng ty Hồng Anh Gia Lai thì có nhiều tiêu chí đánh giá thấp hơn sản phẩm của căn hộ cao cấp của cơng ty Hồng Qn, nhưng các căn hộ cao cấp của cơng ty Hồng Anh Gia Lai thì tọa lạc tại vị trí có cơ sở hạ tầng phát triển hơn và gần khu vực nội thành hơn.
Tóm lại nhìn vào bảng so sánh thấy sản phẩm căn hộ cao cấp của công ty Phú Mỹ Hưng được đánh giá cao hơn hết. Nhưng khơng phải vì thế mà nó có thế mạnh cạnh
tranh tuyệt đối. Vì theo một khảo sát mới đây của Vietrees20 người tiêu dùng có xu hướng mua căn hộ gần vị trí làm việc chiếm tỷ trọng lớn, có nghĩa là nếu làm việc ở
Quận 12, Tp. HCM thì lựa chọn là những căn hộ tọa lạc tại khu vực này hơn là lựa chọn căn hộ tọa lạc khu vực khác (Phú Mỹ Hưng).
Chương 3. CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY
ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN VỀ CĂN HỘ CAO CẤP
GIAI ĐOẠN 2011-2020.
Trên cơ sở phân tích mơi trường bên ngồi, bên trong, xác định năng lực lõi của Công ty trong lĩnh vực bất động sản nói chung và trong phân khúc căn hộ cao cấp nói riêng cũng như tiếp thu chiến lược cạnh tranh của một số doanh nghiệp thành công. Chương này sẽ tập trung vào hoàn thiện và đề xuất chiến lược cạnh tranh trong lĩnh vực căn hộ cao cấp cho Hoàng Quân đến năm 2020.
3.1 Sứ mệnh và mục tiêu phát triển của Cơng ty. 3.1.1 Tầm nhìn và sứ mệnh.
Với những giá trị cốt lõi của mình, đặc biệt là hệ thống với các hoạt động khép kín: bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng và pháp lý kết hợp với xu
hướng thị trường, chính sách phát triển của chính quyền. Hồng Qn định hướng
đến năm 2020 là công ty hàng đầu Việt Nam hoạt động đa ngành, bất động sản là
ngành chủ lực tạo thế phát triển bềnh vững, trong đó lĩnh vực căn hộ cao cấp là khẳng định năng lực, sức mạnh, dẫn đầu và thương hiệu cho Công ty.