1.7.3 .1Chiến lược dẫn đầu về chi phí
2.3 Phân tích và dự báo
2.3.1.7 Nhận diện cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực bất động sản của Hồng
Hồng Qn nói chung, sản phẩm căn hộ cao cấp nói riêng.
Bảng 2.4: Nhận diện những cơ hội và thách thức
Yếu tố vĩ mô Cơ hội Thách thức
Thị trường vốn, lãi suất
Có sự tài trợ về vốn từ phía ngân hàng, các quỹ, huy
động vốn từ thị trường
chứng khoán…
Thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, khó tiếp cận, chi phí tài chính cao. Cơ sở hạ tầng đầu tư
đồng bộ, mở rộng khu vực trung tâm Phát triển các dự án dọc các tuyến hạ tầng mới Nguồn lực phát triển các dự án.
Chính quyền địa phương Phát huy khả năng vận động hàng lan của doanh nghiệp
Khó khăn về thủ tục cho doanh nghiệp
Sự thâm nhập văn hóa Phương Tây
Phát triển các dự án cao cấp, hiện đại, nhiều tiện ích
Thách thức về vốn, năng lực quản lý thực hiện dự án.
Dân số trẻ Phát triển các dự án hiện đại phục vụ lớp trẻ
Thách thức về quản lý chi phí
2.3.2 Phân tích mơi trường vi mơ (Mơi trường ngành BĐS ở Việt Nam). 2.3.2.1 Thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có thể chia thành 4 nhóm lớn sau: Thị trường nhà ở, căn hộ; Thị trường văn phòng cho thuê; Thị trường trung tâm thương mại, bán lẻ; Thị trường khách sạn, resort. Và một trong những đặc điểm quan trọng nhất là thị trường bất động sản có tính chu kỳ rất rõ rệt.
Trong thời gian qua, Công ty Địa ốc Hoàng Quân tham gia thị trường bất động sản với tư cách là nhà tư vấn; nhà đầu tư bất động sản; nhà cung cấp các dịch vụ bất
động sản; nhà cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản như: thẩm định giá,
thiết kế, xây dựng, pháp lý; đầu tư phát triển và kinh doanh các dự án bất động sản như: căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, biệt thự sinh thái, khu công nghiệp, cụm cảng, nhà ở chuyên gia tại các khu vực: Tp. HCM, Bà Rịa Vũng Tàu, Cần Thơ, Vĩnh Long, Bình Thuận.
Thị trường nhà ở, căn hộ.
Thị trường nhà ở bao gồm thị trường căn hộ chung cư, nhà liên kế, nhà phố, biệt thự ở nhằm phục vụ nhu cầu an cư cho người dân. Thị trường căn hộ chung cư bao gồm: chung cư cho người có thu nhập thấp, chung cư trung bình và chung cư cao cấp (căn hộ cao cấp).
Với hơn 7 triệu người có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú dài hạn tại Tp. HCM như hiện nay, cùng với sự tăng gia tăng nhanh chóng dân số đã làm gia tăng nhanh chóng thị trường nhà ở, căn hộ trong những năm gần đây.
Bảng 2.5: Tổng diện tích xây dựng mới và sửa chữa lớn hàng năm tại Tp. HCM
Năm: 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng giấy phép được cấp: SL Ngàn m2 SL Ngàn m2 SL Ngàn m2 SL Ngàn m2 SL Ngàn m2 Xây dựng mới 21.725 4.111,4 27.274 5.257,7 27.477 5.676,8 33.069 6.057,8 36.124 6.760,4 Sửa chữa lớn 1.797 228.8 5.52 393,3 3.129 246,6 1.816 97,8 3.255 340,9 Tổng: 23.522 4.340,2 32.794 5.651 30.606 5.923,4 34.885 6.155,6 39.379 7.101,3
Nguồn: Niên giám thống kê – Cục thống kê Tp. HCM qua các năm. Bảng 2.6: Tổng số căn hộ chào bán tại Tp. HCM:
Năm 2008 2009 2010 2011
Số lượng căn hộ chào bán
Hạng sang và cao cấp 4.000 2.242 4.884 13.847 Trung bình 2.886 3.898 3.074 17.228 Bình dân 2.808 4.843 12.860 9.546 Tổng: (24 dự án) 9.694 (36 dự án) 10.983 (55 dự án) 20.818 (79 dự án) 40.621
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Nguồn cung căn hộ tại các quận Tp. HCM:
Trong 3 năm qua (từ năm 2007), số lượng các dự án căn hộ cao cấp tại Tp. HCM tăng rất mạnh. Trong khi đó, Quý 1,2 năm 2010 số lượng căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, cịn tăng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp hoặc bình dân.
thế hơn các quận khác nhờ yếu tố vị trí: Tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1, 3) hay gần các quận trung tâm (quận 7, 2, 9 và Bình Thạnh) theo quy hoạch của Tp. HCM về mở rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông. Các quận 2, 7, 9 thu hút các nhà đầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm thương mại, chỉ cách 10-30 phút lái xe từ trung tâm Tp. HCM. Hiện tại, các khu vực này được kết nối với nhau khá tốt thông qua: tuyến đường Bắc – Nam, Đại lộ Đông – Tây, cầu, Hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ nên rút ngắn rất nhiều thời gian di chuyển như trước đây. Hầu hết các dự án dự căn hộ cao cấp trong các quận trên có chất lượng cao với mức giá trên 1000USD/m2, thậm chí lên đến 4400USD/m2.
Với vị trí thuận lợi, nhiều tiện ích, sang trọng, khách hàng mục tiêu của các dự án tại quận 1, 2, 3, 7 và Bình Thạnh là những những cơng dân Việt Nam giàu có (Xu hướng mới và trên đà phát triển), Việt Kiều và người nước ngoài. Với hai xu hướng là mua để ở và mua để cho người nước ngoài thuê lại.
Cầu về căn hộ:
Cầu về căn hộ nói chung và căn hộ cao cấp nói riêng tăng mạnh mẽ trong thời gian qua là do một số nhân tố bao gồm nhưng không giới hạn, việc tăng dân số các thành phố lớn (tăng tự nhiên và tăng cơ học), sự thay đổi phong cách sống, dân số trung lưu thành thị tăng lên và nhu cầu đầu tư.
Về nhu cầu phân khúc căn hộ cao cấp, đại diện Savills dự báo là sẽ giữ ở mức cao trong cả trung và dài hạn. Nó được thúc đẩy bởi những yếu tố như phong cách sống thay đổi, tốc độ tăng dân số ổn định, đơ thị hóa, thu nhập bình quân đầu người tăng cũng như cấu trúc gia đình đang thay đổi.
Xu hướng mới của thị trường căn hộ17:
Căn hộ có giá bán khoảng 17 triệu đồng/m2 trở xuống đang là tâm điểm dẫn dắt kênh bất động sản. Phân khúc căn hộ cao cấp đóng băng khi tám tháng đầu năm 2010 khơng có dự án siêu cao cấp nào chào bán. Trong khi đó, những dự án căn hộ có giá từ khoảng 17 triệu đồng/m2 đổ lại bung hàng mạnh mẽ.
Xu hướng chuyển động của kênh bất động sản ngắn hạn cũng như trung hạn là hướng đến khách hàng với cách xây căn hộ giá trung bình, chất lượng cao, nhiều
tiện ích. Đây là nhận định của Cơng ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam,
chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản đưa ra trong “Đêm bất động sản lần thứ 28” do Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM tổ chức ngày 26/8/2010.
- Căn hộ hạng trung lên ngôi: Báo cáo của Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam, cho thấy ở Tp. HCM trong tám tháng qua đã có 46 dự án với tổng số 8.550 căn hộ giá khoảng 17 triệu đồng/m2 trở xuống chào bán ra thị trường, còn lại các phân khúc khác thì chủ đầu tư án binh bất động hoặc ra sản phẩm nhỏ giọt. Nhận định này cũng trùng khớp với kết quả khảo sát của các công ty nghiên cứu bất động sản khác như CBRE, Savill, Vietrees…
- Phục vụ người mua ở: Lý giải cho việc căn hộ cao cấp mất đi tính dẫn dắt thị trường bất động sản, ơng Hugo Slade, Giám đốc Công ty TNHH Cushman &
Wakefield Việt Nam, cho biết là do giá bán không phù hợp với khả năng chi trả,
đầu cơ “lướt sóng” thì ít cơ hội và lãi suất vay q cao đối với người mua ở. Ngồi
ra các chính sách như: Nghị định 69 tính thuế tiền sử dụng đất, Nghị định 71 siết đầu cơ… cũng tác động mạnh đến tâm lý khách hàng và làm ảnh hưởng thị trường.
Vì thế kênh bất động sản đã có sự đổi ngôi khi căn hộ cao cấp rơi vào cảnh ảm đạm, cịn phân khúc căn hộ giá trung bình, bình dân lên ngơi. Ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cũng đồng tình với nhận xét trên. Ông cho
rằng thị trường căn hộ lúc này đang hướng đến người mua ở.
“Hiện người mua quan tâm đến vị trí, giá, chương trình thanh tốn, hỗ trợ tài chính, thiết kế, thương hiệu, sự minh bạch… Chính vì thế nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản cũng chuyển hướng sang xây căn hộ có giá trung bình, chất lượng,
nhiều tiện ích để cung ứng”.
2.3.2.2 Đối thủ cạnh tranh tiềm năng.
Có thể khẳng định, rào cản lớn nhất khi thâm nhập thị trường căn hộ cao cấp tại Tp. HCM hiện nay là quỹ đất dự án. Trong thời gian qua, việc thực hiện giao,
riêng còn thiếu minh bạch18, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cịn nhiều vấn đề tiêu cực. Với những doanh nghiệp có nguồn đất sẵn (các doanh nghiệp nhà nước), thì rào cản đó là vốn và kinh nghiệm làm dự án căn hộ cao cấp.
Rào cản tiếp theo là vốn. Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn lớn để mua, thuê đất, xây dựng, quản lý,… đặc biệt trong điều kiện giá đất cao tại Tp. HCM như hiện nay. Việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng còn nhiều khó khăn về tài sản
đảm bảo, lãi suất, uy tín, năng lực tài chính và có mối quan hệ tốt với ngân hàng,
cũng là rào cản của các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này.
Vậy đối thủ tiềm năng thật sự trong lĩnh vực căn hộ cao cấp là các liên doanh mới (theo quy định đất nhà nước không được bán, cho thuê lại) hợp tác đầu tư và khai thác dự án bất động sản giữa một bên có đất, một bên có vốn và kinh nghiệm.
Mặt khác, nước ta ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới (gia nhập WTO), thì các hành lang pháp lý cũng dần được dỡ bỏ thay vào đó là sân chơi cơng bằng hơn. Điều này tạo điều kiện cho các công ty bất động sản hàng đầu thế giới đang nhắm đến Việt Nam.
2.3.2.3 Khách hàng.
Khách hàng mua căn hộ cao cấp của Cơng ty địa ốc Hồng Qn có thể chia làm
hai nhóm lớn:
- Khách hàng là các nhà đầu tư: đây là nhóm khách hàng chính theo thống kê của phịng Kinh doanh. Đặc điểm nhóm này là mua để đầu tư bán lại kiếm lời hoặc mua để cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
- Khách hàng mua để ở: bao gồm những cặp vợ chồng trẻ có thu nhập cao, Việt kiều, trí thức đang làm việc tại các cơng ty tập đồn lớn trong và ngồi nước. Các doanh nhân trẻ có khuynh hướng sống trong các khu dân cư cao cấp, được bảo vệ, an ninh nghiêm ngặt với hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích cơng cộng hồn chỉnh
được quản lý tốt, tạo thành cộng đồng dân cư cao cấp.
Khách hàng thật sự là nhóm khách hàng mua, thuê để ở cuối cùng. Đáp ứng nhu cầu của khách hàng này thì sản phẩm mới có đầu ra. Theo CBRE có ba nguồn cầu
chính đối với căn hộ dịch vụ cho thuê (căn hộ cao cấp): (1) Chuyên gia nước ngồi (nguồn chính); (2) Việt kiều về nước làm việc; (3) Những cơng dân Việt Nam giàu có (Xu hướng mới và trên đà phát triển).
2.3.2.4 Đối thủ cạnh tranh hiện tại.
Thị trường bất động sản là thị trường thu hút nhiều đối thủ cạnh tranh cả trong và ngoài nước. Với các doanh nghiệp trong nước cạnh tranh với nhau bằng quỹ đất, lợi thế do vận động hành lang mang lại. Doanh nghiệp nước ngoài cạnh tranh với doanh nghiệp trong nước bằng vốn, công nghệ và quản lý dự án.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực. Những doanh nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên thị trường hiện nay như: Phú Mỹ Hưng, Hoàng Anh Gia Lai, Vạn Phát Hưng, Đất Xanh, Phát Đạt...
- Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (thứ 160 trong VNR50019 năm 2010):
Được thành lập ngày 19/05/1993 là liên doanh giữa Công ty Phát Triển Công
Nghiệp Tân Thuận (IPC – Việt Nam) và tập đoàn Central Trading & Development (CT&D – Đài Loan).
IPC: Đại diện cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển Đô Thị Mới Phú Mỹ Hưng. CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngồi lớn nhất và thành cơng nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD trong 3 cơng trình tầm cỡ: Đơ Thị Mới Phú Mỹ Hưng, Khu Chế Xuất Tân Thuận và Nhà Máy Điện Hiệp Phước. CT&D góp 70% vốn trong cơng trình đơ thị mới Phú Mỹ Hưng.
Xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, lộ giới 120m có 10 làn xe (6 làn xe cao tốc và 4 làn xe hỗn hợp, riêng đoạn đi ngang qua Khu A - Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng - có 14 làn xe. Chính giữa đại lộ là phần đất cơng viên rộng 18 - 36m dự phịng để phát triển dự án Metro trong tương lai).
Xây dựng 5 cụm đô thị hiện đại A, B, C, D, E dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh theo quy hoạch tổng thể ban đầu, nhằm thực hiện định hướng phát triển Tp.HCM hướng ra biển Đông theo chủ trương của Chính phủ Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng
Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của 150ha đất cơng trình cơng cộng để bàn giao cho UBND Tp.HCM quản lý, kinh doanh, xây dựng tiện ích cơng cộng.
- Cơng ty CP Hồng Anh Gia Lai (thứ 119 trong VNR500 năm 2010):
Tiền thân là công ty gỗ nhỏ được thành lập năm 1993, trải qua một chặn đường dài hơn 17 năm hình thành và phát triển, đến nay Hoàng Anh Gia Lai đã trở thành
tập đoàn tư nhân hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Hiện tại với vốn điều lệ 2.935 tỷ đồng và tổng tài sản 14.465 tỷ.
Bất động sản, là lĩnh vực mang lại dòng thu nhập chủ yếu cho Hoàng Anh Gia Lai trong giai đoạn hiện nay với mức đóng góp hơn 70% vào doanh thu của tập đoàn trong năm 2009. Hoàng Anh Gia Lai hiện có 20 dự án bất động sản đang triển
khai trên cả nước và 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, toàn bộ là quỹ đất sạch được Hoàng Anh Gia Lai mua với giá rẻ từ nhiều năm trước. Với 6 dự án hoàn thành và 6 dự án
đang triển khai, hiện công ty mới sử dụng 30-40% quỹ đất hiện có, quỹ đất này được công ty nhận định vẫn đủ sức chiến đấu đến năm 2017. Trong giai đoạn 2010 -
2012, Hoàng Anh Gia Lai có thể đưa ra thị trường khoản 2.000 căn hộ mỗi năm và mang về doanh thu hơn 3.000 tỷ hàng năm.
Cùng với lợi thế về vốn, nguồn nhân lực, nguyên vật liệu dồi dào và thương hiệu mạnh Hoàng Anh Gia Lai trở thành đối thủ mạnh cạnh tranh trên thị trường căn hộ cao cấp hiện nay.
2.3.2.5 Nhà cung cấp.
Các nhà cung cấp bao gồm: Quỹ đất, các dịch vụ tư vấn phát triển, định giá, tiếp thị, tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, ngân hàng.
- Quỹ đất: Đây là đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh bất
động sản nói chung cũng như Cơng ty địa ốc Hồng Qn. Có nhiều cách để dành được quỹ đất triển khai dự án:
Hợp tác với các doanh nghiệp đã được Ủy ban nhân dân thành phố giao đất,
cho thuê đất nhưng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai dự án.
Mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp đã có sẵn đất làm dự án căn hộ cao cấp. Quỹ đất từ các cơng trình trọng điểm của thành phố như khu đô thị mới Nam Tp. HCM, khu Dân cư Công nghiệp Tây Bắc Củ Chi,…Bằng mối quan hệ, kinh nghiệm, uy tín của mình, Hoàng Quân được giao làm chủ đầu tư dự án ở đây.
- Nhà tư vấn: Với mục tiêu phát triển các dự án một cách chuyên nghiệp, đảm
bảo chất lượng, đường nét kiến trúc hiện đại hài hịa với văn hóa truyền thống, đáp ứng được các cơng năng sử dụng,… cũng như tình hình và xu hướng cung cầu về
căn hộ cao cấp trên thị trường. Hoàng Quân đã và đang xây dựng mối quan hệ hợp tác chiến lược lâu dài bên cạnh nội lực của hệ thống Hồng Qn gồm các Cơng ty Thẩm định giá, Công ty Việt Kiến Trúc, Công ty Xây dựng Bảo Linh.
Các công ty tư vấn bên ngoài như: Savills VietNam, CB Richard Ellis, Vietrees,