1.7.3 .1Chiến lược dẫn đầu về chi phí
2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
Trải qua hơn 10 năm hoạt động và phát triển, những ngày đầu chỉ là nhà môi giới nhỏ lẻ. Giờ đây Công ty đã lớn mạnh với trên 500 cán bộ công nhân viên, với 11 công ty thành viên. Ngày 20/10/2010 niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE có vốn điều lệ 400 tỷ đồng. Hồng Qn Group tham gia trong 7 lĩnh vực hoạt động
khác nhau: bất động sản, thẩm định giá, pháp lý, thiết kế, xây dựng, tài chính và
giáo dục. Mục đích chính của Cơng ty là có qui trình khép kín từ kinh doanh môi giới bất động sản tới thẩm định giá, thiết kế, xây dựng nhằm mục đích thỏa mãn
mọi nhu cầu của khách hàng. Theo định hướng phát triển trong tương lai Hoàng Quân Group đầu tư vào hai lĩnh vực tài chính, giáo dục cụ thể xây dựng trường đại học Mekong Cần Thơ, thực hiện công tác đào tạo chứng chỉ bất động sản, …
Bảng 2.1 Một số kết quả kinh doanh của Cơng ty Hồng Qn giai đoạn 2007-2010
Chỉ tiêu 2007 2008 2009 2010
Tổng TS 970 1.169 1.916 3.096
Vốn CSH 153,5 159,40 403,37 852,59
Doanh thu thuần 82,8 42,35 476,22 1.256,610
Tốc độ tăng DT -48,9% 1024,5% 163,9% LNST 6,18 1,87 59,42 501,513 LNST/ DT 7,5% 4,4% 12,48% 39,91% LNST/VCSH 4% 1,17% 14,73% 58.82% LNST/TTS 0.6% 0.16% 3,10% 16,20% 2.3 Phân tích và dự báo. 2.3.1 Mơi trường vĩ mơ. 2.3.1.1 Môi trường kinh tế.
- Tổng thu nhập quốc nội (GDP) Tp. HCM.
Trong vòng vài năm qua tốc độ tăng trưởng GDP của Tp.HCM khá cao. Năm 2006, GDP của thành phố đạt 190,56 ngàn tỷ đồng, tăng 12,2% so với cùng kỳ năm 2005. Năm 2007, GDP của thành phố HCM đạt 229,20 ngàn tỷ đồng, tăng 12,6% so với năm 2006. Tổng sản phẩm (GDP) trên địa bàn năm 2008 đạt 290,36 tỷ đồng (giá thực tế) tăng 10,7% so năm 2007, là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2003 đến nay. Tổng sản phẩm (GDP) trên địa bàn cả năm 2009 đạt 332.08 tỷ đồng (giá thực tế) tăng 8,0% so năm 2008. Quy đổi theo tỷ giá bình quân liên ngân hàng thì GDP của thành phố năm 2009 tương đương với 18,68 tỷ USD (tăng 7,6% so với năm 2008). Các thành phần kinh tế đều tăng thấp hơn cùng kỳ, nhưng mức giảm của khu vực kinh tế ngoài nhà nước là thấp nhất và mức tăng của kinh tế nhà nước chỉ đạt 2,5% so với 6,1% của năm 2008. Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn năm 2010 ước đạt 414.068 tỷ đồng (theo giá thực tế), tăng 11,8% so với năm 2009.
Hình 2.1 Giá trị GDP của Tp. HCM qua các năm
Hình 2.2 Giá trị GDP của Tp.HCM trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng. Nguồn : Cục thống kê Tp. HCM. Nguồn : Cục thống kê Tp. HCM.
- Cơ cấu kinh tế:
Cơ cấu kinh tế của Tp. HCM đang dần tăng tỷ lệ ngành dịch vụ so với ngành khác và
đây cũng là định hướng của thành phố phát triển dịch vụ và nơi xúc tiến đầu tư. Đơn vịtính : ngàn tỷ đồng
Bảng 2.2: Tỷ lệ % GDP phân theo khu vực.
Khu vực Năm
2006 2007 2008 2009 2010
Dịch vụ 50,7 52,3 54,4 54,8 53,6
Công nghiệp và xây dựng. 48,1 46,3 44,1 43,9 45,3
Nông, lâm, thủy sản 1,2 1,4 1,4 1,3 1,1
Nguồn : Cục thống kê Tp HCM. - Thị trường vốn và Lãi suất.
Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy
đủ, lâu dài và còn nhiều rủi ro. Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu
từ nguồn tín dụng ngân hàng, một số huy động từ thị trường chứng khốn (Có 31 cơng ty trong lĩnh vực bất động sản trong số 609 công ty niêm yết trên hai sàn giao dịch
chứng khoán là HOSE và HNX4, tính đến 31/12/2010), bên cạnh vốn tự có.
Theo quy định tại nghị định 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư đối với dự án khu nhà ở thì khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt5. Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều có quy mơ vốn nhỏ, với vốn pháp định 6 tỷ6 là có thể thành lập cơng ty bất động sản . Trong khi
đó giá đất ngày càng tăng đặt biệt là tại các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội, Đà
Nẵng,… Ví dụ dự án căn hộ cao cấp (The Everich II) tọa lạc tại phường Phú Thuận, Quận 7, quy mô diện tích 112.585m2 có tổng vốn đầu tư 8.165.151.765.0007. Trong đó vốn chủ sở hữu 18%, cịn lại huy động từ ngân hàng và của khách hàng.
Vốn ứng trước của khách hàng, nguồn vốn này rất ưu việt vì chủ đầu tư có thể sử dụng dài hạn mà khơng phải lo trả nợ, chi phí sử dụng vốn hầu như khơng có và nó cũng sẽ đảm bảo đầu ra cho sản phẩm.
Phát hành trái phiếu, đây là hình thức huy động vốn mới áp dụng từ đầu năm
2008 khi nguồn tín dụng ngân hàng thắt chặt. Tuy nhiên, với hình thức này chỉ những doanh nghiệp lớn, uy tín mới thực hiện thành cơng, ví dụ : Tháng 1-2008, Cơng ty cổ phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn sáu tháng, lãi suất
8,8%/năm. Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu với
mệnh giá 1,5 tỷ đồng để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ8(quận 7, Tp.HCM). Trái phiếu phát hành nhằm mục đích huy động vốn để đầu tư dự án và được kèm theo quyền mua sản phẩm của dự án với giá ưu đãi. Thoạt đầu, giới chuyên gia cho rằng đây là giải
pháp đột phá trong tình hình nguồn vốn thiếu hụt. Tuy nhiên, phương pháp này khơng mang lại hiệu quả như mong muốn. Bởi vì người mua trái phiếu cũng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng hoặc để mua trái phiếu/hoặc góp vốn theo tiến độ dự án nếu quyết
định thực hiện quyền mua.
Các quỹ đầu tư, với giai đoạn hiện tại thì các quỹ này vừa thiếu vừa yếu. Tuy nhiên với các nước phát triển thì nguồn vốn tài trợ đầu tư bất động sản chủ yếu các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT : Real Estate
Investment Trust)…
Lãi suất.
Bảng 2.3 : Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay.
Giai đoạn thay đổi Lãi suất cơ bản Lãi suất huy động và cho vay
01/12/2005-31/01/2008 8.25% Lãi suất cơ bản năm 2008 thay đổi nhiều lần, lãi suất cho vay lên đến 21% trong Quý III năm 2008. Chín tháng
đầu năm 2010 lãi suất cho vay khoảng
13-15%, lãi suất cho vay cuối quý 4/2010 khoảng: 17-21%. Quý II/2011 lãi suất huy động thực của các ngân hàng là 14-20%, cho vay: 22-26%. Nhìn chung lãi suất vẫn cịn q cao, chưa có xu hướng giảm trong tương lai gần. Điều này tác động không nhỏ đến
các công ty bất động sản nói chung và Hồng Qn nói riêng. 01/02-30/04/2008 8.75% 19/05-10/06/2008 12% 11/06-20/10/2008 14% 21/10-04/11/2008 13% 05/11-20/11/2008 12% 21/11-04/12/2008 11% 05/12-21/12/2008 10% 22/12/2008-31/01/2009 8.50% 01/02-30/11/2009 7% 1/12/2009-04/11/2010 8% 05/11/2010 đến nay 9%
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam
- Chính sách tiền tệ
Có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp trong thị trường bất động sản cịn lệ thuộc lớn vào nguồn tín dụng của ngân
hàng. Một chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây nên cơn khác vốn của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp hoạt động trong thị trường bất động sản nói riêng. Biểu hiện rõ nhất là trong năm 2008 và quí II/2011.
- Cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng là nền tảng của mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Đối với lĩnh vực bất
động sản, cơ sở hạ tầng quan trọng nhất là hệ thống giao thông kết nối thuận lợi với các
trung tâm hiện hữu và các khu vực tiện ích khác. Cơ sở hạ tầng hồn thiện sẽ góp phần rất lớn nâng cao giá trị bất động sản, nét rõ nhất là trường hợp giá đất tại các vùng được quy hoạch/đầu tư xây dựng hạ tầng gia tăng chóng mặt.
Tp. HCM đang triển khai thực hiện một số dự án hạ tầng lớn (xem phụ lục 11). Những dự án hạ tầng này cùng một số dự án khác thì những khu vực dọc theo những tiến hạ tầng này sẽ được phát triển thành những khu đô thị, khu dân cư văn minh, hiện
đại đặc biệt là những vùng như : quận 2, quận 4, quận 7, quận 8, quận 9, Thủ Đức…
- Lạm phát.
Trong những năm qua, lạm phát ở Việt Nam tăng lên đến mức hai chữ số (năm 2010 là 11,75%9). Trong đó, giá vật liệu xây dựng tăng rất nhanh góp phần làm tăng chi phí đầu tư các dự án bất động sản, trong khi đó đầu ra của bất động sản bị hạn chế
đáng kể, gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.
- Sự ảnh hưởng của thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ và vàng, tại
Việt Nam đặc biệt là tại thành phố lớn, thường xun có sự ln chuyển vốn và liên thơng giữa các thị trường bất động sản – thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ - vàng. Do đó, sự biến động của tỷ giá ngoại tệ, giá vàng, cũng như thị trường chứng
khốn sẽ góp phần ảnh hưởng và tạo nên những đợt sốt của thị trường bất động sản
trong ngắn hạn, cục bộ. Ngoài các yếu tố như sự hấp dẫn của thị trường, mơi trường chính trị - xã hội ổn định, thì việc định giá đồng nội tệ yếu cũng là một yếu tố thu hút
đầu tư nước ngoài vào bất động sản, giá vàng tăng giảm ảnh hưởng đến việc thanh
khoản thị trường nhà, đất. Nguồn tiền sinh lợi từ việc đầu tư trên thị trường chứng
khoán, vàng thường được chuyển dịch đầu tư vào bất động sản. Tất cả các yếu tố này
cũng đã góp phần ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Tp. HCM và Hà Nội trong các năm gần đây.
2.3.1.2 Mơi trường chính trị và pháp luật.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bị điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, quan trọng nhất là: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005;
Luật về Nhà ở năm 2005; Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, các nghị định, thơng tư, văn bản đã được Chính Phủ, Bộ Xây Dựng ban hành nhằm cụ thể hóa,
hướng dẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong đó, quan trọng nhất là Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thơng qua ngày 26/09/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007. Luật này qui định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, các
hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (phụ lục 09: Pháp luật về kinh doanh bất động sản).
Về nhà ở cho Việt kiều, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thoáng hơn so với trước
đây cho Việt kiều muốn mua nhà ở tai Việt Nam. Theo đó, quy định mới cho phép
Việt kiều mua nhà không hạn chế số lượng đối với các đối tượng có quốc tịch Việt Nam và có hộ chiếu Việt Nam cịn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài, phải có giấy tờ chứng minh cịn quốc tịch Việt Nam.
Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta
đã bộc lộ nhiều hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu
lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu
ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” bất thường.
Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng tuy đã có nhưng cịn tản mạn, chưa đầy đủ và khơng thống nhất, thủ tục còn rườm rà, nhiêu khê. Chính phủ đang rà sốt và điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian xin phép, phê duyệt dự án đầu tư.
2.3.1.3 Mơi trường văn hóa xã hội
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân Tp. HCM đã có những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mơ hình mới này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang có xu hướng ngày càng gia tăng ở các khu vực
đô thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và cơng việc đang
có xu hướng tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho cầu về căn hộ cao cấp nói nói chung tăng lên nhanh chóng.
Làn sóng di cư từ nông thôn ra thành thị, từ các thị trấn, thành phố nhỏ dồn về thành phố lớn sinh sống ngày càng nhiều. Các thành phố lớn như Tp. HCM khơng cịn cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu căn hộ mới để giải quyết vấn đề này. Các tòa nhà chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều với
nhiều loại khác nhau để đáp ứng nhu cầu về nhà ở.
Sự thâm nhập của văn hóa Phương Tây, sau chính sách đổi mới năm 1986 của
Đại hội đảng lần VI và giữa thập niên 1990 nước ta bắt đầu hội nhập vào cộng đồng
quốc tế. Đặc biệt là việc Việt Nam chính thức được kết nạp vào tổ chức thương mại thế giới (WTO)10 thì các hành lang pháp lý cởi mở hơn nhiều tạo điều kiện người Việt, người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều. Chính điều này mà sự thâm nhập của văn hóa phương Tây ngày càng mạnh mẽ và
ảnh hưởng lan rộng, nhất là trong lớp trẻ. Về mặt tích cực, lớp trẻ ngày càng năng động hơn và cũng thích độc lập hơn. Phần lớn đối tượng này thích chọn giải pháp là
căn hộ đặc biệt là căn hộ cao cấp có nhiều tiện ích khi sống ở đây.
2.3.1.4 Mơi trường dân số.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn thứ hai Việt Nam với diện tích 2.09611km2 và dân số lớn nhất nước với khoảng 7,16812 triệu người (dân số cả nước 86,024613 triệu người) năm 2009 chiếm 8,33% dân số cả nước. Mật độ dân số của thành phố là 3.41914 người/km2, tỷ lệ cao nhất cả nước.
10Điểm lại các mốc quan trọng trong tiến trình 11 năm Việt Nam chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới
(WTO) – Sở Ngoại Vụ Tp. HCM – ngày 07/11/2006.
Dân số Tp. HCM chủ yếu bị ảnh hưởng bởi trào lưu xã hội, với tỷ lệ di dân cơ học từ các tỉnh thành khác là khá cao. Dân số trung bình của thành phố năm 2009 là 7.168 triệu người, tăng 3,05 % so với năm 2008. Mức tăng cơ học 2,01%; tỷ lệ tăng tự nhiên dân số đạt 1,04%. Với mức tăng như vậy thì áp lực về chỗ ở là khơng hề nhỏ. Chính điều này làm cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói
chung và lĩnh vực căn hộ cao cấp nói riêng những năm qua phát triển ào ạt.
Hình 2.3: Dân số Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến 2010.
Nguồn: Cục thống kê Tp. HCM.
Ö Cơ hội: Tp. HCM là thành phố đông dân nhất cả nước, đây là thị trường tiềm năng về căn hộ trong những năm tới.