2.2. Các phương pháp định giá thực tế đang áp dụng tại Việt Nam
2.2.6. Thực trạng việc vận dụng các phương pháp định giá tại các công ty thẩm
định giá Việt Nam
2.2.6.1. Nguồn tài liệu và phương pháp khảo sát a) Nguồn tài liệu khảo sát
Để khảo sát thực trạng việc áp dụng các phương pháp định giá tại các công ty thẩm định giá Việt Nam (được trình bày cơ sở lý luận ở mục 2.2), tác giả tiến hành nghiên cứu và phân tích số liệu tập trung vào các nhân tố: hàng tồn kho, máy móc - thiết bị, nhà xưởng - bất động sản, thương hiệu và các khoản nợ.
b) Phương pháp khảo sát
Gửi bảng câu hỏi khảo sát cho 05 công ty thẩm định giá, sau đó tổng hợp, đánh giá. Dữ liệu trong bảng khảo sát được thực hiện phân tích bằng phần mềm phân tích Excel.
2.2.6.2. Tổng hợp kết quả và nhận xét
Bảng câu hỏi, tên công ty khảo sát cũng như kết quả khảo sát được trình bày ở phụ lục số 09. Kết quả khảo sát cho thấy:
(1) Các công ty thẩm định giá thường thẩm định giá các khoản mục tài sản, chưa thẩm định giá các khoản mục nợ phải trả. Đối với khoản mục nợ phải trả chỉ dừng lại ở việc gửi bảng xác nhận công nợ.
(2) Đối với nhóm các khoản mục tài sản, thực hiện thẩm định đối với nhóm bất động sản (nhà cửa, nhà xưởng, đất đai, ...) và động sản (hàng tồn kho, công cụ - dụng cụ, máy móc, thiết bị, ...). Đối với tài sản vơ hình như thương hiệu, các cơng ty trong nước chưa thể thẩm định, các khách hàng khi có nhu cầu thường thuê các cơng ty nước ngồi. Kết quả bảng khảo sát cho thấy:
• Các phương pháp định giá công ty sử dụng khi thẩm định giá
Phương pháp so sánh (42%), phương pháp chi phí (42%), phương pháp thu nhập (8%), phương pháp lợi nhuận (8%), phương pháp thặng dư (0%), phương pháp khác (0%).
• Những đối tượng mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá?
Hàng tồn kho (22%), Máy móc - thiết bị (39%), Nhà xưởng - bất động sản (39%), Thương hiệu (0%), Các khoản nợ (0%), Khác (0%).
• Hàng tồn kho khi định giá sử dụng phương pháp định giá.
Phương pháp so sánh (56%), phương pháp chi phí (44%), phương pháp thu nhập (0%), phương pháp lợi nhuận (0%), phương pháp thặng dư (0%), phương pháp khác (0%).
• Máy móc, thiết bị khi định giá sử dụng phương pháp định giá.
Phương pháp so sánh (46%), phương pháp chi phí (46%), phương pháp thu nhập (9%), phương pháp lợi nhuận (0%), phương pháp thặng dư (0%), phương pháp khác (0%).
• Nhà xưởng, bất động sản khi định giá sử dụng phương pháp định giá.
Phương pháp so sánh (46%), phương pháp chi phí (46%), phương pháp thu nhập (0%), phương pháp lợi nhuận (9%), phương pháp thặng dư (0%), phương pháp khác (0%).
• Thương hiệu khi định giá sử dụng phương pháp định giá.
Thực tế các công ty thẩm định giá chưa định giá tài sản vơ hình này. • Các khoản nợ khi định giá sử dụng phương pháp định giá.
Thực tế các công ty thẩm định giá chưa định giá các khoản nợ. Thực tế quy trình định giá (thơng qua phỏng vấn trực tiếp): • Đối với máy móc, thiết bị
+ Khảo sát thực tế: xác định hiện trạng của máy móc, thiết bị tại thời điểm định giá.
+ Xử lý số liệu: trên cơ sở khảo sát thực tế, tiến hành xác định giá trị còn lại của máy móc, thiết bị.
+ Khảo sát giá trị thực tế của máy móc, thiết bị cần định giá trên thị trường (mới 100%) nếu có. Nếu khơng có máy móc, thiết bị cần định giá thì tiến hành khảo sát máy móc, thiết bị tương đồng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá.
+ Nếu máy móc, thiết bị cần định giá mang tính chất đặc thù thì sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị của tài sản.
+ Thông tin thu nhập phải ít nhất 03 báo giá cho máy móc, thiết bị cần định giá trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá. • Đối với nhà xưởng
Tách quyền sử dụng đất và nhà xưởng trên đất ra riêng và tiến hành định giá từng phần. Đối với quyền sử dụng đất dùng phương pháp so sánh để xác định giá trị, đối với nhà xưởng trên đất dùng phương pháp chi phí để định giá. Cụ thể:
+ Đối với quyền sử dụng đất: khảo sát ít nhất 03 mảnh đất có đặc điểm (vị trí, diện tích, ...) tương đồng đang rao bán hoặc đã giao dịch thành cơng trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá, để từ đó xác định giá trị của lơ đất.
+ Đối với nhà xưởng trên đất:
- Xác định chi phí để xây dựng mới 100%.
- Khảo sát thực tế để đánh giá hao mòn của nhà xưởng.
- Trên cơ sở xác định chi phí xây mới và hao mịn thực tế suy ra giá trị của nhà xưởng trên đất.
Nhận xét: Quy trình và cách thức thẩm định giá tài sản thực tế phù hợp với quy định của Bộ Tài chính. Trong q trình thẩm định, các công ty thường sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, chỉ một vài trường hợp tài sản có tính chất đặc thù thì sử dụng phương pháp thu nhập và phương pháp lợi nhuận.