Chương 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CẠNH TRANH
2.3- Nghiên cứu thang ño và các nhân tố ñánh giá năng lực cạnh tranh của các
doanh nghiệp ngành bất ñộng sản nhà ở 2.3.1 Nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính nhằm khám phá các biến quan sát dùng ñể ño lường các khái niệm hình thành nên lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh ngành bất động sản nhà ở. Nghiên cứu định tính sử dụng kỹ thuật thảo luận nhóm với thành phần gồm 10 người ñược thực hiện bằng biện pháp phân tích dữ liệu thứ cấp gồm các dữ liệu phân tích ngành bất động sản nhà ở Việt Nam trong những năm gần đây, dữ liệu của Cơng ty CP Phát triển nhà Thủ ðức: qui trình sản xuất kinh doanh, các dữ liệu sản lượng sản xuất, tiêu thụ, doanh thu, lợi nhuận… Thành phần tham dự nhóm thảo luận gồm: 10 người, hiện đang cơng tác tại các phòng ban của cơng ty như sau: phịng Phát triển dự án: 02 người, phòng Bán hàng: 02 người, phòng Dịch vụ bất ñộng sản: 02 người, phòng Marketing: 01 người, phòng Tổ chức-Hành chính: 01 người, phịng Kế tốn-Ngân quỹ: 01 người, phịng Quản trị dữ liệu: 01 người.
Nghiên cứu ñược thực hiện vào tháng 12/2010, dàn bài thảo luận được trình bày ở
phụ lục 1.
Qua nghiên cứu định tính bằng phương pháp thảo luận nhóm, chúng tơi xác định có 36 chỉ tiêu cần thiết ñể xây dựng bảng câu hỏi chính thức dùng cho nghiên cứu định lượng chính thức (xem phụ lục 2)
2.3.2 Nghiên cứu ñịnh lượng
* ðo lường cảm nhận của khách hàng về năng lực cạnh tranh:
ðể có cơ sở ñánh giá ñúng các yếu tố xác ñịnh năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản nhà ở và ñánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty CP Phát triển nhà Thủ ðức, tác giả ñã thiết kế bảng câu hỏi khảo sát khách hàng, ñược ño lường bằng 75 biến quan sát, trong đó có 36 biến quan sát đánh giá các yếu tố tác ñộng ñến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở qua cảm nhận của khách hàng, 36 biến khách hàng ñánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty CP Phát triển nhà Thủ ðức và 3 biến thơng tin cá nhân.
Thang đo: Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 7 bậc, trong đó bậc 1 tương ứng với mức ñộ hồn tồn khơng ñồng ý và bậc 7 tương ứng với mức độ hồn tồn ñồng ý. Bảng câu hỏi khảo sát khách hàng được trình bày ở phụ lục 3
* Mẫu nghiên cứu:
- Thơng tin mẫu: mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện.
- Kích thước mẫu: kích thước mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích. Nghiên cứu này có sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA). Kích thước mẫu tối thiểu là 5 mẫu cho 1 tham số cần ước lượng (Bollen 1989). Do đó, tác giả chọn mẫu theo tiêu chuẩn 5:1. Với 39 tham số cần ước lượng, kích thước mẫu nghiên cứu tối thiểu phải là 39 x 5 = 195 mẫu.
ðể có được số mẫu như dự kiến (195 mẫu) phục vụ cho nghiên cứu, có 400 phiếu điều tra được phát cho các khách hàng như là: công ty tư vấn thiết kế, công ty xây dựng, sàn giao dịch bất động sản, nhân viên mơi giới bất ñộng sản, ngân hàng và một số ñối tượng am hiểu về lĩnh vực nhà ở. Sau khi phỏng vấn và thu hồi bảng khảo sát, tác giả loại các bảng câu hỏi khơng hợp lệ, cịn lại đưa và xử lý, phân tích dữ liệu trên phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 15.0
2.3.3.1 Phân tích mẫu khảo sát
Có 400 thư được gởi cho khách hàng là các công ty tư vấn thiết kế, công ty xây dựng, sàn giao dịch bất ñộng sản, nhân viên mơi giới bất động sản, ngân hàng và một số ñối tượng am hiểu về lĩnh vực nhà ở,… thơng tin phản hồi có 332 thư phản hồi, sau khi loại bỏ 31 phiếu không hợp lệ do bỏ trống nhiều hoặc đánh khơng chính xác, cịn lại 301 phiếu ñạt yêu cầu ñược làm sạch và ñưa vào phân tích dữ liệu thơng qua phần mềm SPSS 15.0. Bảng phân tích mẫu khảo sát được trình bày trong phụ lục 4.
- Về giới tính: Nam giới có 125 người trả lời khảo sát ( 41,5%) và nữ giới có 176 người trả lời khảo sát (58,5%).
- Về tuổi tác: tuổi trên 18 đến 30 tuổi có 48 người (15,9%), trên 30 đến 45 tuổi có 117 người (38,9%), trên 45 đến 60 tuổi có 112 người ( 37,2%), trên 60 tuổi có 08 người (8%).
- Về lĩnh vực cơng tác: Có 159 người trả lời phỏng vấn (52,8%) là các khách hàng có quan tâm đến việc mua bán bất ñộng sản, 62 người (20,6%) ñang làm việc trong các công ty dịch vụ kinh doanh bất ñộng sản, sàn giao dịch bất ñộng sản, 48 người (15,9%) làm việc trong các công ty thiết kế, xây dựng nhà, 32 người (10,6%) là các nhân viên nhân viên tín dụng của ngân hàng.
2.3.3.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Tồn bộ các biến quan sát (36 biến) được đưa vào phân tích nhân tố khám phá (EFA) ñể giảm bớt hay tóm tắt dữ liệu và độ tin cậy (sig) của các biến quan sát có quan hệ chặt chẽ với nhau hay không. Một số tiêu chuẩn mà các nhà nghiên cứu cần quan tâm trong phân tích khám phá (EFA) như sau:
a) Hệ số KMO (Kaiser-Mayer-Olkin) ≥0,05.
b) Hệ số tải nhân tố (Factor Loading) >0,5, nếu biến quan sát nào có hệ số tải nhân tố <0,5 thì sẽ bị loại.
c) Thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích ≥50%. d) Hệ số eigenvalue >1 (Gerbing và Anderson,1998).
e) Khác biệt hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân tố ≥0,3 ñể tạo ra giá trị phân biệt giữa các nhân tố (Jabnoun và Al-Tamimi, 2003).
ðề tài sử dụng phương pháp trích Principal Component Analysis với phép xoay Varimax khi trích các yếu tố có Eigenvalue >1, nhằm rút gọn các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng ñến cảm nhận của khách hàng về chất lượng sản phẩm và dịch vụ khách hàng của Thuduc House.
@ Kết quả phân tích nhân tố (xem phụ lục 5): Qua phân tích nhân tố khám phá
lần 1 đã loại biến “Căn hộ có nhiều diện tích đa dạng, phù hợp ñiều kiện người mua” do có hệ số tải nhân tố <0,5, sau đó tiến hành phân tích nhân tố khám phá lần 2 với kết quả phân tích nhân tố cho thấy KMO = 0,894, kiểm định Bartlett có mức ý nghĩa 0,000 thể hiện các biến quan sát có tương quan với nhau xét trên phạm vi tổng thể. Do đó, phân tích nhân tố là phù hợp, 35 biến được nhóm lại thành 7 nhân tố. Hệ số tải nhân tố (Factor loading) ñều >0,5 thể hiện các biến quan sát ñều tương quan khá mạnh với các nhân tố. Phương sai trích đạt 72,769% thể hiện 7 nhân tố giải thích được 72,769% biến thiên của dữ liệu, chứng tỏ rằng việc thiết lập các nhân tố mới là thích hợp.
Từ kết quả phân tích nhân tố trên, tác giả ñặt tên các nhân tố như sau : * Nhân tố 1 “Thiết kế – Xây dựng” bao gồm các biến :
1 Căn hộ ñược xây dựng ñảm bảo chất lượng 2 Thời gian thi cơng đúng tiến ñộ
3 Căn hộ thiết kế đẹp, nhiều tiện ích 4 Căn hộ tiết kiệm năng lượng
5 Không gian qui hoạch hài hịa, thân thiện mơi trường 6 Có nhiều tiện ích cơng cộng nằm trong dự án
* Nhân tố 2 “Giá bán sản phẩm”, gồm các biến: 1 Giá bán sản phẩm phù hợp
2 Có chính sách hỗ trợ vay ngân hàng 3 Chi phí đặt cọc thấp
4 Có chính sách giá bán linh hoat theo điều kiện thanh tốn 5 Thời gian thanh tốn dài, điều kiện thanh tốn thuận tiện 6 Giá bán ít biến động
* Nhân tố 3 “Quảng cáo – Chiêu thị”, gồm các biến:
1 Cơng ty có nhiều chính sách chăm sóc khách hàng 2 Cơng ty có nhiều chương trình khuyến mãi
3 Thương hiệu cơng ty có uy tín
4 Thương hiệu cơng ty được quảng cáo thường xun 5 Thương hiệu cơng ty được nhiều người biết đến 6 Slogan của cơng ty ấn tượng với khách hàng 7 Cơng ty tích cực tham gia hỗ trợ cộng ñồng * Nhân tố 4 “Phân phối sản phẩm”, gồm các biến:
1 Căn hộ ñược bàn giao ñúng thời hạn cam kết 2 Giấy tờ pháp lý căn hộ hợp lệ, ñầy ñủ, nhanh gọn 3 Thời gian ký hợp ñồng ñến thời gian giao nhà ngắn 4 Công ty có hệ thống phân phối rộng rãi
* Nhân tố 5 “Chất lượng sản phẩm”, gồm các biến: 1 Chất lượng vật liệu tốt, không bị sự cố vặt
2 Căn hộ có chú trọng đến yếu tố phong thủy 3 Diện tích căn hộ bảo ñảm theo hợp ñồng
4 Dự án có mật độ xây dựng thấp, diện tích cộng cộng cao * Nhân tố 6 “Vị trí căn hộ”, gồm các biến:
1 Căn hộ có vị trí thuận tiện về giao thơng 2 Căn hộ nằm gần khu trung tâm thành phố
3 Căn hộ nằm trong khu qui hoạch thuận tiện trong tương lai 4 Căn hộ nằm ở khu vực đơng dân cư
* Nhân tố 7 “Dịch vụ”, gồm các biến:
1 Nhân viên cơng ty có tinh thần phục vụ khách hàng 2 Nhân viên cơng ty có kiến thức chun mơn
4 Nhân viên cơng ty nhanh chóng cung cấp đầy đủ thơng tin cần thiết cho khách hàng
2.3.3.3 Kiểm ñịnh ñộ tin cậy của thang ño
Hệ số Cronbach Alpha ñược sử dụng để đánh giá tính chất hội tụ của các biến đo lường một yếu tố nào đó trong mơ hình nghiên cứu và để loại biến rác. Như vậy, các biến có tương quan biến tổng (item-total correlation) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại và tiêu chuẩn chọn các yếu tố (thang đo) khi nó có độ tin cậy Cronbach Alpha từ 0,6 trở lên (Nunnally & Burnstein 1994). Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cho rằng: “ nhiều nhà nghiên cứu ñồng ý rằng Cronbach’s Alpha từ 0.8 trở lên đến gần 1 thì thang ño lường là tốt, từ 0.7 ñến gần 0.8 là sử dụng được”. Cũng có nhà nghiên cứu đề nghị rằng Cronbach’s Alpha từ 0.6 trở lên là có thể sử dụng được trong trường hợp khái niệm ñang nghiên cứu là mới hoặc mới ñối với người trả lời và trong các nghiên cứu khám phá, tiêu chuẩn Cronbach’s Alpha có thể chấp nhận từ mức 0.6 trở lên.
Kết quả kiểm ñịnh ñộ tin cậy Cronbach’s Alpha của các nhân tố cho thấy thang ño ñều ñạt yêu cầu về ñộ tin cậy (xem phụ lục 6)
2.3.3.4 Phân tích thống kê mơ tả các biến
Phân tích này nhằm xác ñịnh mức ñộ quan trọng của từng tiêu chí theo cảm nhận của khách hàng tác động ñến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Kết quả nhìn chung, tất cả các tiêu chí được khách hàng đánh giá cao về mức độ quan trọng, trong đó các tiêu chí liên quan đến “Thiết kế-Xây dựng, “Giá bán”, “Vị trí căn hộ” ñược khách hàng ñánh giá là quan trọng nhất.
Riêng đối với Cơng ty CP Phát triển nhà Thủ ðức, qua kết quả khảo sát cho thấy cơng ty đáp ứng khá tốt các tiêu chí đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở. Có 14/35 (40%) tiêu chí đạt điểm trên 5,0 (mức tốt so với thang điểm 7), 9/35 (25,7%) tiêu chí đạt ñiểm trên 4,0 ñến 5,0 (mức khá tốt so với thang điểm 7), có 2/35 (5,7%) tiêu chí đạt trên 3,5 đến 4,0 (mức trung bình so với thang điểm 7), chỉ có 10/35 (28,5%) tiêu chí đạt mức dưới 3,5 (mức yếu) (xem phụ lục 7)
- Các tiêu chí: “Thiết kế-Xây dựng”, “Chất lượng sản phẩm”, “Vị trí căn hộ” ñược khách hàng ñánh giá tốt.
- Các tiêu chí “Phân phối sản phẩm”, “Dịch vụ” ñược khách hàng ñánh giá từ trung bình đến khá tốt.
- Riêng tiêu chí: “Quảng cáo-chiêu thị” và “Giá bán sản phẩm” bị ñánh giá ở mức dưới trung bình, trong đó mức giá bán của cơng ty bị khách hàng đánh giá thấp nhất do giá bán ñang ở mức tương ñối cao so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường.
Bảng 2.3 Hình ảnh cạnh tranh của cơng ty so với các ñối thủ trong ngành Nhân tố tạo nên
năng lực cạnh tranh
Cty CP phát triển nhà Thủ ðức
Cty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI) Cty CP Vạn Phát Hưng Cty CP KD phát triển nhà INSTRESCO Thiết kế-Xây dựng Tốt Tốt Tốt Tốt Vị trí căn hộ Tốt Tốt Tốt Tốt Giá bán Trung bình Khá Khá Khá Chất lượng căn hộ Tốt Tốt Tốt Tốt
Quảng cáo-chiêu thị Trung bình Trung bình Khá Khá
Hệ thống phân phối Khá Khá Khá Khá
Dịch vụ Khá Khá Khá Khá
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Qua đánh giá hình ảnh cạnh tranh, có thể thấy năng lực cạnh tranh của công ty trên thị trường tương ñối tốt, tuy nhiên các ñối thủ lớn như Công ty BCCI, Cty Vạn Phát Hưng, Cty INSTRESCO có năng lực cạnh tranh rất mạnh, vì vậy cơng ty cần tập trung cải thiện nhân tố giá bán và quảng cáo - chiêu thị trong thời gian tới.
2.4 Phân tích chuỗi giá trị của cơng ty
2.4.1 Hoạt động kinh doanh và năng lực tài chính
Từ khi chuyển sang hình thức cổ phần vào năm 2000, bằng chiến lược kinh doanh sắc bén cùng với sự khởi sắc của thị trường bất ñộng sản, cơng ty đã thực hiện thành cơng nhiều dự án, tạo dựng hình ảnh thương hiệu có uy tín trên thị truờng.
Bước vào giai ñoạn năm 2007-2009, mặc dù ñây là giai đoạn rất khó khăn, tuy nhiên cơng ty đã ñạt ñược những thành quả kinh doanh rất tốt. Tổng tài sản tăng bình quân gần 30%/năm. Riêng trong năm 2008, doanh thu tăng ñột biến với 218% và lợi
nhuận sau thuế tăng 28,9%. Sang năm 2009, do thị trường bất ñộng sản bị ảnh hưởng bởi những thay ñổi của Luật ñất ñai và khủng hoảng kinh tế thế giới, nên doanh thu năm 2009 giảm 19,7% so với năm 2008, tuy nhiên lợi nhuận sau thuế lại tăng 41% so với năm 2008 do có sự đóng góp rất lớn từ lợi nhuận tài chính và giảm 30% thuế thu nhập theo chính sách kích cầu.
Bảng 2.4: Doanh thu sản phẩm, dịch vụ qua các năm 2007-2009
ðVT: Triệu ñồng
Sản phẩm Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng
Bán hàng 135.667 72% 403.274 67,3% 407.752 84,7% Cung cấp dịch vụ 52.486 27,8% 63.499 10,6% 71.009 14,8% Kinh doanh bất ñộng sản ñầu tư 358 0,2% 132.754 22,1% 2.580 0,5% Tổng cộng 188.512 100% 599.528 100% 481.340 100%
Nguồn: Báo cáo của Công ty CP Phát triển nhà Thủ ðức
Bảng 2.5: Một số chỉ tiêu kết quả kinh doanh giai ñoạn 2007-2009
ðVT: Triệu ñồng
Stt Chỉ tiêu
Năm Năm Năm
2007 2008 2009
1 Tổng giá trị tài sản 1.109.883 1.432980 1.833.444
2 Doanh thu thuần về bán hàng và dịch vụ 188,512 599.528 481.340
3 Lợi nhuận thuần từ hoạt ñộng kinh doanh 106.572 269.152 307.366
4 Lợi nhuận khác 16.198 11.713 43.044
5 Lợi nhuận trong các cty liên doanh, liên kết 64.235 1.320 6.662
6 Tổng lợi nhuận trước thuế 187,004 282.185 357.072
7 Lợi nhuận sau thuế thu nhập 164,511 212.040 299.012
8 Tỷ lệ cổ tức/lợi nhuận sau thuế 25,9% 35,2% 31,5%
Bảng 2.6: Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu giai đoạn 2007-2009
ðVT: Triệu đồng
Stt Chỉ tiêu
Năm Năm Năm
2007 2008 2009
1 Hệ số thanh toán ngắn hạn: TSLð/Nợ ngắn
hạn 3,15 3,50 3,12
2 Hệ số thanh toán nhanh: TSLð-Hàng tồn
kho)/Nợ ngắn hạn 0,82 1,53 1,47
3 Tỷ số Nợ/Tổng tài sản 30,5% 28,7% 29,2%
4 Tỷ số Nợ/Vốn chủ sở hữu 45,3% 41,7% 43,5%
5 Vòng quay tổng tài sản: Doanh thu
thuần/Tổng tài sản 0,17 0,42 0,26
6 Tỷ suất Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu thuần 87,27% 35,37% 62,12%
7 Tỷ suất Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ sở hữu 22% 21,48% 24,30%
Nguồn: Báo cáo Cơng ty CP Phát triển nhà Thủ ðức
Hoạt động sản xuất kinh doanh của cơng ty duy trì được tốc ñộ tăng trưởng cao về doanh thu, lợi nhuận, tình hình tài chính cơ bản ổn định. So với các doanh nghiệp khác trong ngành bất ñộng sản, ñặc biệt trong giai ñoạn thị trường khó khăn, thì hoạt động kinh doanh của cơng ty vẫn mang lại hiệu quả. ðiều đó, chứng tỏ cơng ty có nền tảng kinh doanh và tài chính rất tốt. Hoạt ñộng kinh doanh và năng lực tài chính ảnh hưởng ñến tất cả các nhân tố tác ñộng ñến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
2.4.2 Tổ chức và quản lý nguồn nhân lực 2.4.2.1 Cơ cấu tổ chức