1. Dân số trung bình (người)
2.2. THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT LỢI ÍCH KINH TẾ CỦA NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THU HỒI ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Q trình thực hiện đơ thị hố tất yếu phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng một bộ phận diện tích đất ở, đất khác để phục vụ phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp và dịch vụ.
Ở nước ta trong quá trình CNH, HĐH đất nước, việc thu hồi đất để xây dựng các khu kinh tế, khu công nghiệp và các đô thị liên quan đến nhiều người, nhiều đối tượng khác nhau. Bởi vì, việc thu hồi đất liên quan trực tiếp đến lợi ích của một bộ phận người dân, như: thiếu hoặc khơng cịn đất với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu, dẫn đến thiếu hoặc mất việc làm trong nông nghiệp, phải thay đổi chỗ ở đến nơi tái định cư mới; vấn đề ô nhiễm môi trường sinh thái vùng phát triển các khu công nghiệp; “Điểm nóng” phát sinh do tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài,… đây là mâu thuẫn và cũng là một thách thức rất lớn đối với nước ta trong quá trình CNH, HĐH, đứng trước mâu thuẫn và thách thức này nếu việc chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ có nhiều yếu tố quy định như trình độ đào tạo các ngành nghề phù hợp, cơ chế tuyển dụng của các doanh nghiệp, sức khoẻ, độ tuổi,… Do vậy, người lao động gặp phải nhiều khó khăn để ổn định việc làm, thu nhập và đời sống sau khi thu hồi đất. Đồng thời chúng ta khơng có nhận thức đúng sẽ dẫn đến khuynh hướng hoặc tả khuynh hoặc hữu khuynh trong giải quyết các vấn đề thực tiễn đang đặt ra. Tức là, hoặc phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp và đơ thị hố bằng mọi giá, giải quyết khơng thoả đáng lợi ích đối với người dân khi mất đất lâm
vào cảnh bần cùng, thất nghiệp, đói nghèo hoặc kìm hãm q trình CNH, HĐH và đơ thị hố.
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương (Khoá IX), khi bàn về sửa đổi Luật Đất đai, ghi rõ: Đất nơng nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích nơng nghiệp, nhà ở và tài sản hoa màu trên đất thuộc quyền sở hữu của người dân, khi thu hồi đất phải bồi thường quyền sử dụng đất, tài sản, hoa màu trên đất cho dân.
Ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 90/1994/NĐ-CP quy định về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; ngày 02/8/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để điều chỉnh, bổ sung chính sách bồi thường thiệt hại cho dân khi nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình mới; ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất phù hợp với thị trường làm cơ sở cho việc tính giá trị đền bù.
Tiếp theo, ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi thay thế nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Ngày 25/05/2007 Chính phủ ban hành nghị định số 84/2007/QĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai …
Ngồi các quy định chính sách trực tiếp đền bù thiệt hại và hỗ trợ khi thu hồi đất, Nhà nước cịn có chính sách ưu tiên đối với hộ gia đình bị thu hồi đất được hưởng lợi từ các chương trình, dự án triển khai khu kinh tế, khu cơng nghiệp,… trong việc thu hút lao động tại chỗ vào làm việc, nhất là cho thanh niên. Từ các chương trình mục tiêu quốc gia về việc làm, xuất khẩu lao động, xố đói giảm nghèo và các chương trình phát triển kinh tế - xã hội khác.
Trên cơ sở luật pháp và các chính sách của Chính phủ quy định thì HĐND và UBND thành phố Hồ Chí Minh đã cụ thể hố quy định các chính sách về giá đất, vật kiến trúc, tài sản hoa màu trên đất phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế của địa phương và thị trường cả nước. Cụ thể hố các chính sách về hỗ trợ bằng tiền để giải quyết việc làm tính trên đơn vị m2 đất bị thu hồi, chính sách hỗ trợ đất ở khi các hộ phải di chuyển chỗ ở vào các khu tái định cư. Theo đó, Nhà nước phải hỗ trợ chi phí thuê nhà, hỗ trợ về đời sống trong thời gian các hộ có đất thu hồi chưa đảm bảo ổn định được chỗ ở, việc làm, thu nhập và đời sống…
Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh đã tập trung triển khai cơng tác tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ, các tổ chức đảng đối với cơng tác kiểm kê, bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý sử dụng đất đai, nhằm lãnh đạo tồn diện, cụ thể đối với cơng tác quản lý sử dụng đất đai theo pháp luật, theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiết kiệm và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lãnh đạo thực hiện tốt công tác kiểm kê, bồi thường giải phóng mặt bằng, di dân tái định cư, thực hiện tốt lợi ích kinh tế của người dân khi thu hồi đất để phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là đối với các khu đô thị, khu công nghiệp mới.
Tất cả những chủ trương, luật pháp chính sách của Đảng và Nhà nước về thực hiện lợi ích của người dân khi thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, các cơng trình quốc phịng an ninh và phúc lợi công cộng,… đều được cụ thể hố và triển khai tích cực trên địa bàn thành phố.
- Về công tác đền bù:
Công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất sang đầu tư phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ trong q trình CNH, HĐH ở thành phố Hồ Chí Minh được xác định là nhiệm vụ rất quan trọng, vừa trước
mắt, vừa lâu dài, lại ln ln nảy sinh các tình huống khó khăn, phức tạp nhạy cảm Vì vậy, cơng tác thu hồi đất, GPMB thực hiện được tốt thì phải đặt trong mối quan hệ giải quyết tốt các lợi ích chính đáng, hợp pháp, trước hết là lợi ích kinh tế đối với người dân với tư cách là người được giao quyền sử dụng đất hợp pháp để ở, để sản xuất và các lĩnh vực khác, đồng thời đảm bảo lợi ích nhà nước và nhà đầu tư.
Từ năm 2006 đến nay việc triển khai xây dựng và phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, các dự án phát triển du lịch, dịch vụ đặt ra nhiệm vụ phải thu hồi đất với một số lượng lớn, theo báo cáo của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh qua q trình đơ thị hố, cơng nghiệp hoá đã tiến hành thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng cho phát triển khu đô thị, công nghiệp và dịch vụ ở thành phố Hồ Chí Minh là 201,8 triệu m2. Nhiều dự án thu hồi diện tích lớn như: Khu cơng nghiệp Tân Tạo, khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khu công nghiệp Tây Bắc… Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 49.000 hộ với trên một trăm ngàn lao động đã di dời, tái định cư.
Như vậy, trong thời gian gần 5 năm đã thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất sang phát triển công nghiệp, dịch vụ với số diện tích lớn, tập trung tại các quận, huyện như quận 2, quận 7, quận 12, Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Mơn… đã ảnh hưởng đến sản xuất, đời sống của một bộ phận lớn dân cư trên địa bàn.
Xác định việc đền bù, hỗ trợ và tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất được Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành, tính theo giá có lợi cho người dân, phải đền bù theo giá thực tế, sát với giá thị trường. Theo giải thích của trung tâm Thẩm định và bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh, giám sát thị trường trong điều kiện bình thường được thực hiện theo nguyên tắc chung là lấy giá giao dịch phổ biến tại khu vực để xác định giá đất nhưng sẽ loại các yếu tố liên quan tác động đến giá đất như qui hoạch, đầu cơ, người cần tiền muốn bán đất gấp (giá rẻ hơn) hoặc yếu tố "lạnh", "nóng" của
thị trường. Đối với các dự án trên địa bàn thành phố thì dự án nào cũng phải thuê tư vấn thẩm định giá. Cơ sở của vấn đề này là dựa vào các Nghị định 84 (ban hành ngày 25/5/2007) và Nghị định 123 (ban hành ngày 27/7/2007). Ngay từ đầu tháng 5/2007, lãnh đạo thành phố đã ký văn bản duyệt đơn giá đất một số tuyến đường quan trọng với giá cao hơn rất nhiều so với khung giá đã được duyệt theo Qui định 179 đầu năm 2007. Chẳng hạn, với khung giá đất ban hành, mặt tiền đường Lý Chính Thắng (quận 3) vị trí có giá cao nhất là 11,9 triệu đồng/m2 nhưng thành phố đã duyệt đơn giá 52 triệu đồng/m2; theo khung giá thì giá đất mặt tiền đường Đinh Tiên Hoàng (quận 1) là 14,4 triệu đồng/m2 thì với văn bản 4081 ký ngày 03/7/2007, thành phố đã duyệt đơn giá đất mặt tiền tại khu vực này là 50,5 triệu đồng/m2. Ngay cả việc duyệt giá đền bù lối đi nội bộ trong khuôn viên Sân vận động Hoa Lư để xây dựng trường THPT năng khiếu Thể dục thể thao, lãnh đạo thành phố cũng chấp thuận theo giá của Hội đồng đền bù đưa ra là trên 35 triệu đồng/m2, hoặc giá đất mặt tiền đường Lý Tự Trọng đã được nâng lên 64 triệu đồng/m2... đơn giá để bồi thường cho đất ở đô thị hầu hết hiện nay đều căn cứ vào kết quả thẩm định giá của các trung tâm thẩm định giá, tức là giám sát với giá thị trường. Các trung tâm thẩm định giá này, khi đóng dấu vào chứng thư thẩm định đều phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định của mình. Do vậy, các trung tâm thẩm định đều thực hiện rất chặt chẽ quy trình thẩm định và các thẩm định viên đều làm việc với tinh thần trách nhiệm rất cao.
Như vậy dự án nào phải thuê tư vấn để thẩm định giá và các Hội đồng đền bù phải sử dụng trung thực kết quả thẩm định đó để đền bù cho người dân, các dự án tư nhân nếu thỏa thuận được với người dân trong khu vực giải dân được thì thơi, cịn nếu khơng thì các chủ đầu tư phải thuê tư vấn thẩm định giá. Người dân nếu nhận thấy kết quả thẩm định không phản ảnh đúng giá trị nhà đất của mình thì có thể khiếu nại và trưng cầu thẩm định với một cơ quan khác. Còn với các dự án Nhà nước, cũng bắt buộc phải thuê tư vấn thẩm
định và áp giá đã được thẩm định đó cho người dân. Tất nhiên điều này chỉ áp dụng với những dự án từ nay trở về sau, còn các dự án đã có phương án đền bù từ trước ngày Nghị định 84 có hiệu lực thì khơng được hồi tố.
Hội đồng giải phóng mặt bằng thành phố Hồ Chí Minh cho biết, sắp tới nếu áp dụng Nghị định 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, với sự cho phép tăng thêm giá đền bù tối đa 20% so với khung giá đất đã được duyệt, nhiều khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ có giá đền bù cao hơn rất nhiều.
Theo Sở Tài ngun - Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay vẫn còn 145 dự án đền bù dở dang theo Nghị định 22 nằm rải rác tại các quận, huyện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Những mức giá mà Uỷ ban nhân dân thành phố đã duyệt chỉ dùng để áp giá đền bù tại những dự án cụ thể, còn việc thực hiện các nghĩa vụ thuế nhà đất như đóng tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ... vẫn căn cứ vào khung giá đất mà Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành hằng năm.
Một số dự án tại quận 4 đã bắt đầu áp dụng giá thị trường do các trung tâm thẩm định giá đưa ra. Trước đây mức giá đền bù đưa ra cho mặt tiền đường số 41 thuộc dự án cải tạo xây dựng đường Lê Văn Linh nối dài là 18 triệu đồng/m2 thì nay trung tâm thẩm định lại giá là 35 triệu đồng/m2; giá nhà trong hẻm trước đây hơn 10,3 triệu đồng/m2 thì giá mới là 13,2 triệu đồng/m2; giá đền bù đường Nguyễn Hữu Hào cũng thuộc dự án trên trước đây được xác định là 14 triệu đồng/m2 thì nay có giá mới là 24 triệu đồng/m2. Giá đền bù ở đường Bến Vân Đồn thuộc dự án trường Đặng Trần Côn trước đây được xác định là 17 triệu đồng/m2 thì nay xác định giá mới là 27 triệu đồng/m2; giá đền bù mặt tiền đường Khánh Hội trước đây là 20 triệu đồng/m2 thì nay xác định giá mới là 36 triệu đồng/m2...
Việc giải toả đền bù đối với đất nông nghiệp mặc dù Nghị định 84 xác định là khi giải toả đền bù, đối với đất nông nghiệp cũng chỉ áp giá ngay tại
thời điểm hiện trạng sử dụng chứ không áp giá theo mức giá sau khi đã đầu tư hạ tầng nhưng với Nghị định 123 (ban hành ngày 27/7/2007), khung giá đất nông nghiệp để đền bù cũng đã được cho phép tăng lên 2 lần. Nếu trước đây, giá đền bù đất nông nghiệp khơng q 196,5 ngàn đồng/m2 thì nay đã được cho phép đền bù không quá 2 lần khung giá, nghĩa là được phép nâng lên 393 ngàn đồng/m2. Đây là một thay đổi rất lớn về giá đền bù đất nông nghiệp nếu xét trên bình diện chung trên cả nước.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, những chuyên gia hoạch định chính sách đền bù đất nông nghiệp cho rằng, sắp tới loại đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sẽ được xác định giá đền bù bằng 30% giá đất ở (mức giá đền bù cũ theo Quyết định 106 của Uỷ ban nhân dân thành phố là 20%). Chẳng hạn, nếu như đất ở được đền bù giá 10 triệu đồng/m2 thì đất nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư liền kề sẽ được đền bù với giá 3 triệu đồng/m2. Cịn đối với đất nơng nghiệp thuần tuý, diện tích được tính giá trị đất ở sẽ được nâng lên bằng 5 lần hạn mức đất ở. Chẳng hạn, với tổng diện tích đất nơng nghiệp ngoại thành là 6.000m2 thì khi đền bù sẽ được tính tối thiểu là 1.000m2 diện tích đất ở.
Ngày 19/8/2008 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã cơng bố điều chỉnh, bổ sung một số điều của qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (ban hành kèm theo quyết định số 17 ngày 14/3/2008 của Uỷ ban nhân dân thành phố), có hiệu lực thi hành từ ngày 29/8/2008, cụ thể như sau:
- Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cơng bố điều chỉnh, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố, điểm sửa đổi, bổ sung đáng lưu ý nhất là về bồi thường nhà ở, cơng trình và vật kiến trúc khác thuộc sở hữu của các hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất đủ điều kiện bồi thường về đất ở được tính bồi thường, hỗ trợ như sau: thời điểm xây
dựng trước 22/4/2002 và tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền cơng bố, hoặc thời điểm xây dựng phù