A Top 5 Tỉnh thành có vốn đầu tư FDI lũy kế cao nhất
2.3. Thực trạng về xung đột đất đai tại Việt Nam 2 Cơ sở hình thành giá đất và bồi thường.
2.3.2. Cơ sở hình thành giá đất và bồi thường.
Việc xây dựng và hình thành giá đất trong bảng giá đất ở nước ta hiện nay được dựa trên Luật đất đai năm 2013. Theo đó,Khung giá đất được Nhà nước ban hành, còn các tỉnh, thành phố được phép điều chỉnh cho phù hợp với địa phương (hệ số K) nhưng theo quy định không vượt quá 30%.
Theo đó, Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất. Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất cụ thể cho địa phương và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh khi Khung giá đất của Chính phủ ban hành tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá đất tối đa/ tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự hoặc khi giá đất phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.
Có 5 phương pháp để xác định giá đất để xây dựng Khung giá đất và Bảng giá đất:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất khi so sánh thu nhập bình qn trên một diện tích đất với lãi suất tiền gửi.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Hiện nay, bảng giá đất để thực hiện giải phóng mặt bằng được xây dựng dựa trên Luật Đất đai. Việc Bảng giá đất không vượt quá 30% vo với giá của cùng loại đất trong Khung giá đất được Nhà nước ban hành đã làm cho bảng giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% do với giá thị trường. Điều này có thể lý giải là giá đất ln bị thị trường điều chỉnh nên có sự thay đổi hằng ngày, hằng tuần, hằng tháng, trong khi đó quyết định của cơ quan Nhà nước phải có tính ổn định trong một thời gian nhất định. Để an tồn, các nhà hoạch định chính sách phải để mức giá đất dưới mức giá thị trường, vì nếu giá đất thấp hơn cũng không thiệt hại cho Nhà nước. Tuy
nhiên, việc đưa ra bảng giá đất thấp lại ảnh hưởng rất lớn đến đối tượng bị thu hồi đất và gây ra khiếu kiện về đất đai kéo dài.