Hình 3.16 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất và hệ thống giá đất
1.2.3. Định giá đất, định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất
1.2.3.1. Khái niệm chung * Định giá:
Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường. Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng như sau:
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vng, hình chữ nhật. Ngồi ra hình dáng xấu có các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…
* Định giá thửa đất:
Là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm nào đó, để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó, tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định giá để quyết định phương thức đánh giá.
tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất.
* Định giá hàng loạt các thửa đất:
Là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng thời cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động. Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian, để giải quyết vấn đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.[11]
1.2.3.2. Các phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.[6]
1.2.3.3. Định giá hàng loạt và định giá cá biệt
Trước hết cần phân biệt 2 quá trình định giá: Định giá hàng loạt (thường gặp trong định giá BĐS theo định kỳ) và định giá BĐS cá biệt (thường gặp trong các cuộc định giá BĐS theo yêu cầu đột xuất).
- Định giá hàng loạt BĐS: Là hoạt động định giá do cơ quan Nhà nước tiến hành, nhằm định giá tồn bộ các BĐS có trên một địa bàn hành chính nào đó hoặc trên tồn lãnh thổ quốc gia để chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
- Định giá BĐS cá biệt: Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nước, tổ chức tư nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho các mục đích có tính chất khơng thường xun như để làm giá khi chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế hoặc để Nhà nước căn cứ vào đó tiến hành thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ nhà vv.... Định giá tài sản cá biệt chỉ tiến hành khi có nhu cầu của Nhà nước hoặc của chủ sở hữu BĐS.
Như vậy, trong lĩnh vực định giá BĐS, giữa định giá hàng loạt và định giá cá biệt có sự khác nhau về quy mơ và mục đích; định giá hàng loạt là loại hoạt động diễn ra trên một phạm vi rộng, với số lượng BĐS cần định giá nhiều, đa dạng và do đó nó là một q trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa khép kín về nội dung; cịn định giá cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội dung đơn giản, nên về quy trình có một số cơng đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện.[12]