Hình 3.16 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn
2.4. Đánh giá thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông
Sau khi điều chỉnh ranh giới của thị xã Hà Đơng thì tổng diện tích tự nhiên của quận (thị xã Hà Đông cũ) là 4.834 ha với tổng dân số trung bình là 179.302 người. Đến thời điểm 31/12/2014 thì dân số trung bình của quận là 238.810 người tăng thêm 59.508 người so với năm 2003 (179.302 người).
hóa diễn ra với cường độ khá cao, nhất là trong giai đoạn 2006-2014, bình quân dân số tăng khoảng 15.000 người/ năm đã tác động rất mạnh đến việc sử dụng đất để xây dựng đất ở đô thị, cơ sở hạ tầng cũng như cơ cấu và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của quận.
Quâ ̣n Hà Đông sau khi được hình thành do mở rô ̣ng thủ đơ Hà Nơ ̣i , q trình đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng . Tất cả các xã (Phú Lương , Phú Lãm , Văn Khê , Kiến Hưng, Yên Nghĩa ) trong quâ ̣n đã được n âng cấp trở thành đơn vi ̣ phường , ngoài ra theo Nghị quyết 10 cịn có xã Dương Nội (thuộc huyện Hồi Đức);xã Đồng Mai, Biên Giang và thơn Thượng Bãi (thuộc huyện Thanh Oai) sát nhập vào địa giới hành chính quận Hà Đơng. Việc mở rộng ranh giới đất đô đồng nghĩa với các khu đô thị mới được hình thành và đầu tư xây dựng cùng với việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật như Khu đô thi ̣ Dương Nô ̣i ; Khu đô thi ̣ Lê Tro ̣ng Tấn ; Khu đô thi ̣ An Hưng ; Khu đô thi ̣ Văn Quán - Yên Phúc; Khu đô thi ̣ Mỗ Lao ; Khu đô thi ̣ Cenco5 Thanh Hà; Khu đô thi ̣ Kiến Hưng; Khu tái đi ̣nh cư phường Kiến Hưng; Khu đô thi ̣ Xa La…
Cùng với toàn bộ tỉnh Hà Tây, năm 2008 khi sát nhập về thành phố Hà Nội, Hà Đông đã từng trải qua thời kỳ ”sốt đất”. Tuy nhiên, vài năm gần đây, thị trường ảm đạm đã khiến cho mức giá nhà đất tại khu vực này đã dừng ở mức mềm, ổn định so với các khu vực khác của thủ đô. Rất nhiều khu đô thị mới đã được hình thành do giao thơng nội bộ thuận tiện và quỹ đất rộng như Xa La, Mỗ Lao, Văn Khê, Văn Phú...
Hiện nay, giá đất tại khu vực này đang có mức giá thấp hơn khá nhiều so với trung tâm Hà Nội nhưng trên thực tế, khi nhiều quận thuộc nội đơ có xu hướng giảm giá thì nhà đất ở khu vực phía đơng vẫn giữ giá và đang có xu hướng tăng nhẹ.
Theo Luật đất đai năm 2013, UBND thành phố Hà Nội đã ký hành Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội. Quy định này được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019.
Giá đất tại Quận Hà Đơng nói chung được phân theo 87 tuyến đường chính với 4 vị trí (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4), trong đó giá theo tuyến đường tại vị trí 1 dao động từ 14 triệu đến 30 triệu, cao nhất tại các tuyến: đường Trần Phú (30 triệu), đường Quang Trung (25 triệu), đường Phùng Hưng (22 triệu), đường Nguyễn Khuyến (22 triệu), đường Lê Văn Lương (21 triệu)…và giá thấp nhất tại vị trí 4 dao động từ 5 triệu đến 6 triệu như đường vào UBND phường Dương Nội (5 triệu), đường Văn La (6 triệu)…
Riêng tại phường Quang Trung- Quận Hà Đơng có tất cả 13 tuyến đường phân ra theo 4 vị trí (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4), so với các phường khác thì giá đất ở đơ thị phường Quang Trung theo quy định ở mức trung bình.
Kết quả như bảng 3.1:
Bảng 2.2. Bảng giá đất theo quy định hiện hành tại các tuyến phố phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông
ĐVT: triệu đồng
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng VT 1 VT 2 VT 3 VT 4
6 Bế Văn Đàn Đầu đường Cuối đường 16000 9760 8160 7360
30 Lê Trọng Tấn Giáp Hoài Đức Lê Văn Lương
Lê Văn Lương Quang Trung 17200 10320 8600 7740 34 Lý Thường Kiệt Đầu đường Cuối đường 16000 9760 8160 7360 40 Ngô Thị Nhậm Đầu đường Cuối đường 18600 10974 9021 8091 42 Ngô Quyền Đầu đường Cuối đường 12200 7930 6710 6100 45 Nguyễn Thái Học Đầu đường Cuối đường 17200 10320 8600 7740 53 Nguyễn Viết Xuân Quang Trung Bế Văn Đàn 18600 10974 9021 8091 Bế Văn Đàn Ngô Thị Nhậm 14400 9072 7632 6912 55 Phan Huy Chú Đầu đường Cuối đường 14400 9072 7632 6912 56 Phan Đình Giót Đầu đường Cuối đường 14400 9072 7632 6912 57 Phan Đình Phùng Đầu đường Cuối đường 17200 10320 8600 7740
60 Quang Trung
Cầu Trắng Ngô Thị Nhậm 25000 14000 11500 10250 Ngô Thị Nhậm Lê Trọng Tấn 22000 12540 10340 9240 Lê Trọng Tấn Đường Sắt 18600 10974 9021 8091 68 Tô Hiệu Đầu đường Cuối đường 21000 11970 9870 8820 69 Trần Đăng Ninh Đầu đường Cuối đường 16000 9760 8160 7360
Nguồn: Theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND thành phố Hà Nội
Việc đưa ra bảng giá đất theo quy định này được làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; căn cứ để tính thuế sử dụng đất; căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; căn cứ tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; căn cứ tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nhưng qua nghiên cứu các quy định tại khu vực cho thấy:
Các khu vực vị trí 1 của các đường phố và đoạn đường phố tại địa phương đã được nghiên cứu và chuẩn hóa theo thời gian.
Các vùng giá đất từ vị trí 2 chỉ mới quy định trên mặt lý thuyết, trên thực tế rất khó áp các vị trí này đến từng thửa đất nếu khơng sử dụng hệ thống bản đồ địa chính.
Đây chính là kẽ hở trong quản lý, đặc biệt với những quy định về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 và nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011, tiền thuế sử dụng đất được căn cứ vào thuế suất cùng với diện tích sử dụng đất và giá đất.
Mặt khác công tác quản lý đất đai cũng còn khá nhiều bất cập với hoạt động định giá, công tác định giá không phải chỉ giải quyết việc định giá với một số thửa đất đơn lẻ. Giá thị trường đất đai ở nước ta biến động, mặc dù giá trị sử dụng đất chưa thay đổi nhu cầu phục vụ tính thuế theo các quy định mới của pháp luật cũng đặt ra bài tốn xác định các vùng có cùng giá đất để tính thuế.
Để đảm bảo cơng bằng cho người dân và tận thu cho ngân sách, bảo đảm công khai minh bạch trong quá trình quản lý thì việc thực hiện định giá đất hàng loạt đến từng thửa đất ở đã đến lúc cần được đặt ra.
Chƣơng 3
NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰA VÀO ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
PHƢỜNG QUANG TRUNG