Hình 3.16 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn
3.5. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố
3.5.1. Khái quát về tƣơng quan giữa các vùng giá đất
Để xác định giá đất thực tế của các tuyến đường phố về nguyên tắc chúng ta phải điều tra các mẫu giá bán thực tế của các đường phố và vị trí đường phố, tuy nhiên trong thực tế lượng mẫu giao dịch thường không đủ đặc trưng cho các tuyến phố. Vì vậy, để giải quyết tồn tại này thì vấn đề đặt ra là có thể sử dụng việc xác định tỷ số giá đất giữa hai đường phố, gọi tắt là tương quan giá đất giữa hai đường phố và có thể lập bảng tương quan giá đất giữa các đường phố từ đó tính tốn giá đất của các đường phố khác.
3.5.2. Phƣơng pháp xây dựng ma trận tƣơng quan giữa các vùng giá đất
Khi xem xét và phân tích các nhân tố tác động đến giá đất ở một vùng có cùng giá đất, ta nhận thấy giá đất ở đây chịu ảnh hưởng của các yếu tố gần giống nhau. Hãy
giả sử rằng các tác động trong một thời điểm có sự ổn định tương đối, khi đó nếu chỉ xem xét đến tương quan giá đất giữa hai vùng giá đất; nghĩa là quan tâm đến tỷ số: Giá
đất vùng A(đ/m2)/ Giá đất vùng B(đ/m2 ).
Ví dụ: thời điểm t1 ta tìm được tương quan TQ(t1) = Giá đất vùng A(đ/m2- năm t1)/ Giá đất vùng B(đ/m2 - năm t1), thời điểm t2 ta có TQ(t2) = Giá đất vùng A(đ/m2
- năm t2)/ Giá đất vùng B(đ/m2 - năm t2)…
Tại năm thứ ti nào đó ta sẽ lập được tương quan TQ(năm ti)= Giá đất vùng A(đ/m2- năm thứ ti)/ Giá đất vùng B(đ/m2 - năm thứ ti).
Nếu tại đây khơng có các tác động đột biến, các tương quan này sẽ tiến đến một giá trị đại diện cho quan hệ giá đất giữa vùng A và B; khi đó ta gọi trị số này là tương
quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất giữa vùng A và B.
Nếu một khu vực nào đó được xem xét, khu vực này có n vùng giá trị đất tương ứng với khoảng thời gian t1-t2, ta có các giá trị đất đai tương ứng là GTĐ (vi). Nếu lấy giá trị đất đai vùng 1 so sánh tỷ số với các vùng cịn lại, khi đó giá đất đai vùng 1/ giá trị đất đai vùng i sẽ lập thành một ma trận tương quan hàng với TQGT (vùng 1) với vùng thứ j, lần lượt làm như vậy ta sẽ được một ma trận hình tam giá và gọi là ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai tại thời điểm t1 đến t2.[9]
Dưới đây là chi tiết phần ứng dụng bài toán chi tiết vào tuyến đường phường Quang Trung.
3.5.3. Xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố Phƣờng Quang
Trung- quận Hà Đông
3.5.3.1. Tương quan vùng giá trị đất đai đường phố theo quy định
Chúng ta đi tiến hành xác định tương quan giá đất theo quy định (giá đất theo quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội).
Xem xét vị trí 1 với 13 vùng giá đất tương ứng tại thời điểm ti, ta có các giá đất tương ứng theo vị trí 1 là giá đất vùng j, ký hiệu là Vj.
Lấy giá đất G1 so sánh tỷ số vơi các vùng cịn lại, khi đó giá đất vùng 1 (đ/m2)/ giá đất vùng j (đ/m2) sẽ lập thành một ma trận tương quan.
Kết quả xây dựng và so sánh tương quan giá đất của theo quy định được thể hiện tại bảng số 3.3.
Bảng 3.1. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 G1 1 0,84 0,74 0,74 0,69 0,69 0,69 0,64 0,64 0,64 0,58 0,58 0,49 G2 1 0,89 0,89 0,82 0,82 0,82 0,76 0,76 0,76 0,69 0,69 0,58 G3 1 1 0,92 0,92 0,92 0,86 0,86 0,86 0,77 0,77 0,66 G4 1 0,92 0,92 0,92 0,86 0,86 0,86 0,77 0,77 0,66 G5 1 1 1 0,93 0,93 0,93 0,84 0,84 0,71 G6 1 1 0,93 0,93 0,93 0,84 0,84 0,71 G7 1 0,93 0,93 0,93 0,84 0,84 0,71 G8 1 1 1 1 1 0,76 G9 1 1 1 1 0,76 G10 1 1 1 0,76 G11 1 1 0,85 G12 1 0,85 G13 1
Nguồn: Kết quả tính tốn của học viên
Trong đó:
G1: Quang Trung = 25 triệu G8: Lý Thường Kiệt = 16 triệu G2: Tô Hiệu = 21 triệu G9: Trần Đăng Ninh = 16 triệu G3: Ngô Thị Nhậm = 18,6 triệu G10: Bế Văn Đàn = 16 triệu G4: Nguyễn Viết Xuân = 18,6 triệu G11: Phan Huy Chú = 14,4 triệu G5: Nguyễn Thái Học = 17,2 triệu G12: Phan Đình Giót = 14,4 triệu G6: Lê Trọng Tấn = 17,2 triệu G13: Ngơ Quyền = 12,2 triệu G7: Phan Đình Phùng = 17,2 triệu
3.5.3.2. Tương quan vùng giá trị đất đai đường phố theo thực tế
Điều tra thực tế giá của một số tuyến đường phố phường Quang Trung: G1: giá đất đường Quang Trung, G1= 60tr;
G3: giá đất đường Ngô Thị Nhậm, G2 = 50tr; G10: giá đất đường Bế Văn Đàn, G3 = 38tr; G13: giá đất đường Ngô Quyền, G4 = 32tr;
Lúc này ta tiến hành xác định tương quan vùng giá trị đất đai của 4 đường phố trên (G1, G3, G10 và G13).
Như vậy qua việc vận dụng lý thuyết tương quan, thực tế tại phường Quang Trung chúng ta thấy tồn phường có 13 tuyến đường, trên thực tế mẫu điều tra chỉ có 4 tuyến, để tính các mẫu tuyến cịn lại ta dựa trên tương quan như bảng 3.4. Kết quả giá đất và tương quan vùng giá trị đất đai các đường phố (vị trí 1) ta tính được như sau:
Bảng 3.2. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố theo G1 (vị trí 1)
Đvt:triệu đồng G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 Giá đất QĐ 25 21 18.6 18.6 17.2 17. 2 17.2 16 16 16 14.4 14.4 12.2 Tương quan 1 0,84 0,74 0,74 0,69 0,69 0,69 0,64 0,64 0,64 0,58 0,58 0,49 Gía đất tính theo tương quan 60 50.4 44.4 44.4 41.4 41.4 41.4 38.4 38.4 38.4 34.8 34.8 29.4 Tương quan 1 0.84 0.74 0.74 0.69 0.69 0.69 0.64 0.64 0.64 0.58 0.58 0.49 (Tính lại)
Nguồn: Kết quả tính tốn của học viên
Giá đất tính theo tương quan tại tuyến G3 lệch nhiều nhất so với giá điều tra thực tế G3= 44,4/50 triệu; sát giá nhất là tuyến G10= 38/38,4 triệu.
Tiếp tục tính tương quan cho tuyến G3, ta tính được như sau:
Bảng 3.3. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố theo G3 (vị trí 1)
G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 G10 G11 G12 G13 Giá đất QĐ 25 21 18.6 18.6 17.2 17. 2 17.2 16 16 16 14.4 14.4 12.2 Tương quan 1 0,84 0,74 0,74 0,69 0,69 0,69 0,64 0,64 0,64 0,58 0,58 0,49 Gía đất tính theo tương quan 60 50.4 50 44.4 41.4 41.4 41.4 38.4 38.4 38.4 34.8 34.8 29,4 Tương quan 1 0.84 0.83 0.74 0.69 0.69 0.69 0.64 0.64 0.64 0.58 0.58 0.49 (Tính lại)
Nguồn: Kết quả tính tốn của học viên
Tương tự như vậy, ta tính giá đất theo tương quan cho các tuyến G10 và G13 Sau khi xác định giá đất tính theo tương quan tại vị trí 1, ta tiếp tục lập bản tương quan cho các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 để tính giá đất.
Theo bảng 3.2. Bảng giá đất theo quy định hiện hành tại các tuyến phố phường Quang Trung- Quận Hà Đông, tại tuyến đường Bế Văn Đàn, giá các thửa đất tại các vị trí so với vị trí 1 = 16 tr/ m2 là:
Vị trí 3 = 8,16tr/ m2. Vị trí 4 = 7,36tr/m2.
Lập hệ số tương quan: vt2/vt1= 0,61; vt3/vt1=0,51; vt4/vt1=0,46.
Giá đất thực tế theo mẫu điều tra tại vị trí 1 tại tuyến đường Bế Văn Đàn là 38tr/m2, lập bảng ma trận ta tính được giá đất thực tế tại các vị trí thuộc tuyến đường Bế Văn Đàn là:
vt2 = 38 tr/m2 * 0,6 1= 23,18 tr/m2 vt3 = 38tr/m2 * 0,51 =19,38tr/m2 vt4 = 38tr/m2 * 0,46 =17,48tr/m2
Như vậy xác định tương quan giá đất theo đường phố góp phần tạo ra cơ sở xác định giá đất trong điều kiện giá đất của các tuyến phố khơng có đủ mẫu điều tra trực tiếp. Việc kết hợp các bảng tương quan giá trị có ý nghĩa thực tiễn cao, có thể sử dụng được các kết quả giá đất điều tra trong một khoảng thời gian dài mà không cần phép quy đổi giá đất về một thời gian.