Hình 3.16 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn
3.6. Giải pháp cho công tác định giá đất ở đô thị
Qua công tác nghiên cứu thử nghiệm nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố và bản đồ địa chính vào cơng tác định giá loại đất ở, chúng ta có thể đi đến giải pháp định giá đất hàng loạt dựa vào bản đồ địa chính, hệ thống GIS và các kỹ thuật hỗ trợ của máy tính (CAMA) theo các bước cụ thể như sau :
- Sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính số nền phục vụ xây dựng các vùng dân cư theo đường phố phục vụ công tác định giá đất.
Chúng ta biết rằng giải pháp mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai có khả năng hỗ trợ đắc lực cho công tác định giá đất hàng loạt thửa đất. Qua những nghiên cứu thử nghiệm trong đề tài về việc sử dụng bản đồ địa chính, khi mở rộng các hệ thống giao thông, gắn các địa danh đường phố đã hỗ trợ việc đánh giá các vùng dân cư theo đường phố và đánh giá các vùng giá trị đất trong công tác định giá đất
Dựa vào dữ liệu bản đồ địa chính và kết quả điều tra khảo sát và các kết quả theo văn bản pháp quy kết hợp với ứng dụng GIS ta có thể quản lý một cách dễ dàng xây dựng được các vùng dân cư và các vùng giá trị theo đường phố. Kết quả này là tiền đề
- Trên cơ sở các vùng dân cư theo đường phố xác định vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố phục vụ mục tiêu định giá đất hàng loạt theo đường phố.
Xác định vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố là cơ sở để xây dựng vùng giá đất và tính g iá đất trong trường hợp cần định giá hàng loạt.
- Ứng dụng vùng dân cư và vùng giá trị theo đường phố và bản đồ địa chính để định giá đất hàng loạt đến từng thửa đất.
Vùng giá đất xây dựng tại thời điểm có khả năng sử dụng để giá đất đến từng thửa đất, tính thuế đất đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế. Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố là thơng tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá phù hợp với thị trường kể cả với công tác định giá các thửa đất đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trọng trong cơng tác quản lý đất đơ thị.
- Tồn bộ địa bàn phường Quang Trung đã được chia ra 13 vùng giá trị đường phố khác nhau . Mỗi vùng giá trị theo đường phố có các vùng giá trị theo vị trí khác nhau.
- Để liên kết cơ sở dữ liệu giá đất với bảng giá đất của thành phố, Phường Quang Trung cần tạo 13 mã đường phố tương ứng với thứ tự trong bảng giá đất ở đô thị.
- Kết quả thử nghiệm cũng khăng định khả năng ứng dụng tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra để xác định giá đất tin cậy hơn khi các mẫu điều tra về giá đất thu được hàng năm là rời rạc, không phân bố đều; không thể lấy giá đất của thời điểm khác nhau để so sánh. Tương quan xác suất hay tương quan trung bình giá đất giữa vùng thơng qua ma trận tương quan, sẽ giúp ta ước lượng được trị đáng tin cậy của giá đất của các vùng khác thơng qua một số lượng có hạn mẫu tại thời điểm đó.
KẾT LUẬN 1. Kết luận
Qua nghiên cứu đề tài "Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường
phố và bản đồ địa chính vào cơng tác định giá loại đất ở tại khu vực Phường Quang Trung - Quận Hà Đông - Thành Phố Hà Nội" chúng ta có các kết luận như sau:
- Ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố và bản đồ địa chính giúp xác định vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố, và là cơ sở để xây dựng vùng giá đất và tính giá đất trong trường hợp cần định giá hàng loạt. Bên cạnh đó, vùng giá đất xây dựng tại một thời điểm bất kỳ cũng có thể sử dụng để tính giá đất đến từng thửa đất, tính thuế đất…đề tài đã áp dụng xây dựng 13 tuyến đường phố tại phường Quang Trung bằng việc sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính để xây dựng các vùng dân cư theo đường phố.
- Đề tài đã đưa ra cách xác định tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra để xác định giá đất thực tế từ đó lập bảng tương quan giá đất giữa các đường phố và tính tốn giá đất của các đường phố khác dựa trên 4 tuyến đường phường Quang Trung, và đây cũng là cơ sở để áp dụng vào việc xây dựng bảng giá đất khi các mẫu điều tra giá đất là không đủ.
- Việc nghiên cứu vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố phường Quang Trung là cơ sở nền giúp ích khai thác thơng tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá phù hợp với thị trường kể cả với công tác định giá các thửa đất đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trọng trong công tác quản lý đất đô thị sau này.
2. Kiến nghị
- Quận Hà Đông nên nghiên cứu và phân chia giá đất theo các tuyến phố và chia theo các đơn vị phường. Việc phân ra các loại đường phố trong thành phố không làm rõ được sự khác biệt về giá đất giữa các loại đường mà làm phức tạp hơn quy định.
- Cần nghiên cứu mối quan hệ ảnh hưởng giá đất giữa các tuyến phố sẽ xác định được những tương quan cần thiết, loại bỏ việc xem xét các tương quan giữa các tuyến thực sự khơng có tương tác với nhau về giá đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài ngun và mơi trường, Giáo trình Hệ thống thơng tin đất, Hà Nội, 2003. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
3. Bộ Tài nguyên và môi trường, Quyết định số 05/QĐ-BTNMT ngày 27/02/2007 Về sử
dụng hệ thống tham số tính chuyển giữa Hệ tọa độ quốc tế WGS-84 và Hệ tọa độ quốc gia VN-2000.
4. Bộ Tài nguyên và môi trường, Quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 về việc ban hành Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5.000 và 1/10.000.
5. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2010), Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010; Quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính.
6. Chính Phủ, Nghị định 44 ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
4. Trần Quốc Bình (2006), Bài giảng ESRI ArcGIS 9.2, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội.
7. Cục công nghệ thông tin, Bộ Tài nguyên và môi trường. Thiết kế kỹ thuật cơ sở dữ
liệu tài nguyên môi trường, 2010.
8. Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), giáo trình Kinh tế tài nguyên đất trường đại học
Nông lâm Thái Nguyên.
9. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất và quản lý đất đai. Nhà xuất bản Nông Nghiệp .
10. Trịnh Hữu Liên (2011), Tập bài giảng Công nghệ thành lập và quản lý hệ thống
bản đồ địa chính. Khoa sau đại học trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
11. Trịnh Hữu Liên (2013). Lý luận và thực tiễn xây dựng vùng giá trị đất đai ứng
dụng xây dựng bản đồ giá đất. Tạp chí Khoa học Đất số 41.
12. Trịnh Hữu Liên và nhóm tác giả trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội (2013), Giáo trinh định giá đất. Nhà xuất bản KHKT.
13. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
14. Tổng cục Địa chính., Thông tư hướng dẫn áp dụng Hệ quy chiếu và Hệ toạ độ Quốc gia VN-2000 số 973/2001/TT-TCĐC ngày 20/06/2001.
15. Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 83/2000/QĐ-TTg ngày 12/7/2000 về việc sử dụng Hệ quy chiếu và Hệ tọa độ quốc gia Việt Nam.
16. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 96/2014 ban hành quy định về
giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
17. Nguyễn Trường Xuân (2002), Giáo trình hệ thống thơng tin địa lý trường Đại học Mỏ địa chất, Hà Nội.
PHIẾU ĐIỀU TRA
Các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất tại …….. Số phiếu:…………………
Ngày…….tháng……năm 2015
I. Thông tin nguời cung cấp:
1. Tên người cung cấp:…………………………..
2. Địa chỉ - số nhà:………..tổ:……………………phường:…………………………….
I. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: (Thông tin bắt buộc với ngƣời điều tra)
A. Các trung tâm về Kinh tế, văn hóa (Có thể đánh dấu trên bản đồ điều tra)
- Khoảng các đến các trung tâm chính: - Khoảng các đến các trung tâm phụ: - Khác:
B. Điều kiện về hệ thống giao thơng khu vực
- Độ thơng thống, tình trạng giao thơng:
- Độ thuận lợi của các hệ thông giao thông công công: - Mật đô xe cộ:
- Khác:
C. Các yếu tố về môi trường D. Giá đất điều tra:đ/ m2
(Giá điều tra….. hay giá phỏng vấn tham khảo ….) Địa chỉ:
Vị trí trên bản đồ (Mơ tả hoặc đánh dấu trực tiếp trên bản đồ):
Thông tin điều tra không băt buộc( cán bộ điều tra ghi các thơng tin có thể thu thập đƣợc)
A. Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của Khu đất :
a. Vị trí tương đối: Theo sơ đồ trên hình (Ơng,(Bà) cho biết:
- Vị trí nhà của (Ơng, Bà) nằm ở ơ nào: - Ông (bà) giá mua và bán BĐS (QSDĐ)tại khu vực này trong năm:
Cao nhất:……..( đ/m2); Giá trung binh:……..( đ/m2); Thấp nhất:……..( đ/m2)
b. Vị trí tuyệt đối: Ơng( bà) cho biết giá mua và bán BĐS(QSD Đ) tại đường phố
ông bà sinh sống:
Tên phố, ngõ: …………độ rộng (m)……….chất liệu:……………..
Mặt đường: Cao nhất:………..( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2)
Trong Ngõ: Cao nhất:………..( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2
)
Thấp nhất:………………….(đ/m2 )
Thông tin thêm về giá mua và bán bán BĐS(QSDĐ) tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông và các khu ngõ phố mà ông bà biết (cán bộ điều tra ghi chép ngoài theo số phiếu)
Thông tin thêm về hệ số giảm giá mua và bán bán BĐS(QSDĐ) theo chiều
sâu của khu vực (án bộ điều tra phỏng vấn và ghi chép theo số phiếu điều tra).
Nếu là nhà của ông B mà đã mua và bán cho biết thông tin về:
Kích thước:……………. mặt tiền……………..chiều sâu:……………… Hình thể:………………..hướng:…………………
Diện tích thửa đất hoặc lơ đất:……………………
c. Y ếu tố địa hình địa lý :
Địa hình khu vực: cao trung bình thấp Thoát nước : ngập ít không * Hình thức (kiến trúc):
tại khu vực: đẹp đa dạng hiện đại BĐS (có giao dịch): đẹp đa dạng hiện đại Đánh giá khác: (Cán bộ điều tra chụp ảnh và mô tả)
* Đặc điểm khác: Nền đát để xây nhà_ ốt: bình thường yếu
Đánh giá khác: (Cán bộ điều tra mô tả)
* Tình trạng mơi trƣờng: trong lành ô nhiễm (nặng nhẹ ồn ào ) * Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro khác của tự nhiên: (Cán bộ điều tra mô tả)
B. Các yếu tố về kinh tế:
a. Thông tin chung
* Mức thu nhập từ BĐS:
Theo(tháng,năm)- Hình thức: Kinh doanh cho thuê
Mặt đường: Cao nhất:………..( đ/m2) Giá trung binh:…………….( đ/m2
)
Thấp nhất:………………….(đ/m2 ) Trong Ngõ: Cao nhất:………..( đ/m2
) Giá trung binh:…………….( đ/m2)
Thấp nhất:………………….(đ/m2)
* Thu nhập bình quân:……………..(gia đình/tháng)
* Nguồn thu nhập chính từ 3số nhân khẩu trong gia đình:…..Nam:…… Nữ:………… * Số người đang lao động (có thu nhập):……………………………………………….. * Trình độ học vấn:……………………………………………………………………… *.Thu nhâp theo ngành nghề:
Dịch vụ:………. Nông nghiệp:……….Công nghiệp:…… Ngành nghề khác…. * Các loại thuế phải nộp hàng năm:……………………………………………………..
c. Những tiện nghi khác:
- Hệ thống điện, nước sạch vệ sinh thông tin .
II. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
( Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. )
a. Diện tích:………….m2 - Số thửa:…….. - Mục đích sử dụng:……. b. Tình hình pháp lý của thửa đất: - Có GCN: - Khơng :
- Có tranh chấp hay khơng?............Có……….khơng. - Diện tích xây dựng:
- Giấy phép xây dựng:
c. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐSQSDĐ tại khu vực:
(Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung ).