Ứng dụng GIS vào xác định giá đất ở một số nƣớc

Hình 3.16 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Bế Văn Đàn

1.4. Ứng dụng GIS vào xác định giá đất ở một số nƣớc

1.4.1. Thế giới

Kỹ thuật định giá theo CAMA phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích dữ liệu có liên quan được phát triển dần theo thời gian. Trong lịch sử, việc áp dụng những kỹ thuật này đã diễn ra trong một môi trường phi không gian. Theo quá trình phát triển, cuối cùng CAMA sử dụng GIS và các dữ liệu thị trường hỗ trợ bất kỳ ước tính giá trị, tìm kiếm dữ liệu và các bộ sưu tập có thể chứng minh tốn nhiều thời gian và tốn kém liên quan đến lệ phí tiềm năng thu nhập của một báo cáo định giá. GIS có thể tạo điều kiện trong một bối cảnh khơng gian, lưu trữ, thao tác và phân tích dữ liệu, trong một phần nhỏ của thời gian cần thiết trước đó thì kỹ thuật hiện tại cho việc thẩm định khối lượng tài sản và cho những dự đốn của giá trị tài sản dân cư, có thể được tăng cường bằng cách sử dụng các dữ liệu khả năng xử lý của GIS. Hội nhập của một mơ hình thẩm định khối lượng trong một GIS sẽ thêm giá trị cho quá trình định giá.

- Australia: Việc ứng dụng CAMA: Để đáp ứng cho yêu cầu của công tác định

giá, các nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn được cập nhật như các thơng tin phân tích các giá bán, thống kê theo dõi tiền thuê nhà/bất động sản, tài chính về nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành..., nhiều thông tin các nhà chuyên môn định giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông tin từ Nhà nước và các tổ chức. Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng được pháp triển là các yêu cầu tất yếu với công tác định giá. Tại Australia,

người ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai nói chung trong đó có cơng tác định giá.

- Nhật Bản: Việc ứng dụng CAMA để đánh giá giá trị của bất động sản theo

tiêu chuẩn thẩm định về bất động sản của Bộ Đất Đai, cơ sở hạ tầng và giao thông vận tải (MLIT). Giá bất động sản được hình thành như là kết quả của sự tương tác của nhiều yếu tố, các yếu tố có xu hướng ln ln thay đổi.

- Hoa Kỳ: Việc ứng dụng CAMA theo hai giải pháp: (1) Mơ hình hóa (phương pháp Hedonic Methods (“Property Valuation Methods and Data in the United States” của Charles A. Calhoun); (2) ứng dụng CAMA với việc phát triển CSDL để xử lý bài

toán giá đất ở nhiều Bang của Hoa Kỳ.

- Thụy Điển: Nhằm đáp ứng được nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động sản, trong đó có cơng tác định giá đất đặc biệt với khu vực đô thị, Thuy Điển đã sử dụng CSDL đa chức năng, các dữ liêu lưu trữ trong ngân hàng dữ liệu. Cấu thành cơ bản của các dữ liệu này là bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chun đề, ảnh hàng khơng, viễn thám,...) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu.

- NewZealand: Kỹ thuật định giá trị cho các nhóm thửa đất có cùng điều kiện được dựa trên việc tích hợp giữa Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính (DCDB) và thơng tin doanh số bán hàng của VALPAK. Việc xác định hệ thống các thửa đất cùng mục đích sử dụng được thơng qua bởi Bộ Đo đạc, thông tin đất đai (DOSLI) và Định giá New Zealand (VNZ).

- Trung Quốc, Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá đất đô thị

Theo kết quả khảo sát, Trung Quốc đã phát triển hệ thống địa chính kỹ thuật số và hiện nay coi đây là các thông tin cơ bản tại khu vực đô thị của Trung Quốc. Trên cơ sở các dữ liệu này các đô thị của Trung Quốc đã khai thác và sử dụng triệt để thế mạnh của hệ thống thơng tin địa chính số (CIS), sử dụng một cách toàn diện. Xây dựng dữ liệu số dựa trên các vùng định cấp và giá đất đô thị điều tra và nền dữ liệu CIC và xây dựng hệ thống thông tin giám sát biến động giá đất; xây dựng mơ hình giám sát hệ thống, các giám sát năng động của giá đất đô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế các phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây dựng hạ tầng không gian của giá đất đơ thị. Trên cơ sở đó thành lập trên giá đất trên mạng thông tin ở khu vực đô thị dựa trên công nghệ WebGIS.

- Các nƣớc Đông Nam Á nhƣ Malaixia, Thái Lan, Singapo, Indonesia... đều

có các tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp, ngoài chức năng định giá bất động sản cịn có nhiệm vụ đưa ra thơng tin về Land Value Zone (vùng giá trị) - các

khu vực đất đai để từ đó các cơng ty bất động sản hoặc các nhà kinh doanh có thể làm căn cứ dự báo sự phát triển khác; trong đó mục đích định giá từng thửa đất và tính thuế đất là nhiệm vụ quan trọng nhất.[9]

1.4.2. Việt Nam

* Các nghiên cứu của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường:

Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được đề cập và nghiên cứu theo định hướng của Bộ Tài nguyên và Môi trường từ năm 2008. Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” của Viện nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau này khi nghiệm thu chuyển thành Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ) thực hiện bắt đầu khởi động từ năm 2007 và nghiệm thu vào đầu năm 2010. Đề tài đã giải quyết được những lý luận cơ bản về vùng giá trị đất đai, xây dựng các luận điểm khoa học về vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, mối quan hệ giữa vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt; giải quyết các vấn đề về xây dựng và đưa ra quy trình công nghệ xây dựng vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị với giới hạn ở đất phi nơng nghiệp. Như vậy có thể nói phương pháp thành lập về vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị và đã được xem xét khá kỹ.

Các nghiên cứu ở các trường Đại Học có đào tạo ngành quản lý đất đai:

Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên: Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai

trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đưa vào nghiên cứu và giảng dạy; có nhiều luận văn thạc sỹ, các nghiên cứu sinh đi chuyên sâu và đã triển khai thực nghiệm ở một số địa phương.

Ở Việt Nam các cơng trình nghiên cứu về bất động sản, về kinh tế đất, về định giá đất... đã rất nhiều, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính là những cơ quan quản lý nhà nước có nhiệm vụ hướng dẫn và giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai, kinh tế đất và những hoạt động pháp lý liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất. Đã có nhiều văn bản pháp quy nhà nước về hướng dẫn các địa phương xây dựng khung giá đất, nhằm tạo công cụ quản lý nhà nước về đất đai - bất động sản... tất cả các công cụ trên của nhà nước hầu hết đều ở dạng văn bản hướng dẫn, trong khi đó

việc xác định giá đất của các thửa đất ở từng vị trí cụ thể phải địi hỏi các cơng cụ phải có chức năng định vị khơng gian hay nói cách khác là phải có cơng cụ chỉ đúng vị trí của thửa đất, khu đất để từ đó xác định các mối quan hệ giữa thửa đất với các điều kiện tự nhiên khác như: Độ dốc địa hình, tương quan với đường quốc lộ, với sơng ngịi, với đường sắt, với nguồn nước, với các thành phố, trung tâm đô thị...

- Dự án "Thử nghiệm mơ hình xây dựng giá đất ch̉ n phục vụ đi ̣nh giá đất hàng loạt và đăng ký giá đất " với mục tiêu: Xây dựng, thử nghiệm, lập bản đồ vùng giá trị đất. Từ bản đồ giá đất nhằm đề xuất tiêu chí xây dựng bản đồ giá đất; ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý giá đất và hỗ trợ định giá đất. Hiện nay bản đồ vùng giá trị đất đang được Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai đã thử nghiệm xây dựng bằng phương pháp khoanh vẽ ngoài thực địa, điều tra mức độ các yếu tố ảnh hưởng, bổ sung ranh giới vùng giá trị …trong thực tế những khu vực khơng có các giao dịch, khơng thể điều tra được giá của thị trường, khơng có mẫu đại diện cho vùng giá trị đất.[9]

Chƣơng 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ QUẬN HÀ ĐÔNG 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

a. Vị trí địa lý

Q ̣n Hà đơng có toa ̣ đô ̣ đi ̣a lý 20o

59' vĩ độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc 2 bên quốc lô ̣ 6 từ Hà Nô ̣i đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nô ̣i 13 km về phía Tây, tổng diê ̣n tích tự nhiên toàn quận là 4.833,66 ha bao gồm 17 đơn vi ̣ hành chính phường, có ranh giới tiếp giáp p hía Bắc giáp huyện Từ Liêm ; Phía Nam giáp huyện Thanh Oai; Phía Đơng giáp huyện Thanh Trì ; Phía Tây giáp huyện Hồi Đức , hụn Q́c Oai.

Quang Trung là phường trung tâm nằm ở phía tây nam quận Hà Đơng, có diện tích đất tự nhiên là 80,55 ha, địa giới hành chính của phường được xác định như sau:

- Phía Bắc tiếp giáp với phường Vạn Phúc. - Phía Nam giáp với phường Hà Cầu.

- Phía Đơng giáp với phường Yết Kiêu, Nguyễn Trãi, Hà Cầu - Phía Tây giáp với phường La Khê, Hà Cầu, Phú La

b. Địa hình, địa mạo

Hà Đơng nói chung và phường Quang Trung nói riêng đều nằm trong vùng đồng bằng nên có đi ̣a hình đă ̣c trưng của vùng bằng phẳng, đô ̣ chênh đi ̣a hình không lớn, biên đô ̣ nằm trong khoảng 3,5m - 6,8m.

Đi ̣a hình Quận Hà Đông chia ra làm 3 khu vực chính: - Khu vực Bắc và Đông sông Nhuê ̣;

- Khu vực Bắc sông La Khê; - Khu Vực Nam sông La Khê;

Với đă ̣c điểm đi ̣a hình bằng phẳng quâ ̣n Hà Đông có điều kiê ̣ n thuâ ̣n lợi trong thực hiê ̣n đa da ̣ng hóa cây trồng vâ ̣t nuôi , luân canh tăng vu ̣, tăng năng suất . Tuy vâ ̣y cũng cần củng cố hệ thống kênh mương để chủ động trong việc tưới và tiêu để nâng cao hiê ̣u quả kinh tế trong sản x́t nơng nghiệp.

c. Khí hậu

Quận Hà Đơng nói chung và phường Quang Trung nói riêng đều nằm trong nền chung của khí hâ ̣u miền bắc Viê ̣t Nam và nằm trong vùng tiểu khí hâ ̣u đồng bằng Bắc bộ với các đă ̣c điểm như sau:

Phường Quang Trung thuộc hồn lưu khí quyển nhiệt đới gió mùa của Miền Bắc có sự tương phản sâu sắc giữa mùa đơng và mùa hè. Mùa đơng ít mưa và đơi khi có sương muối, mùa hè mưa nhiều. Trong năm có khoảng 1600 - 1700 giờ nắng, hàng năm chịu ảnh hưởng của 2 đến 4 cơn bão. Nhiệt độ trung bình năm xấp xỉ 23o C tương ứng với tổng nhiệt độ năm là 400o C .

Lượng mưa ở phường Quang Trung xê dịch trong phạm vi 1500 - 1700 mm, lượng mưa tập trung cao độ trong mùa hè đạt từ 1250 - 1450 mm chiếm 82 - 86 % tổng lượng mưa cả năm. Độ ẩm trung bình năm là 82 - 86 %.

d. Thủy văn

- Sông Nhuệ nối với sông Hồng ta ̣i Cống Chèm (Hà Nội), đoa ̣n chảy qua quận Hà Đơng có chiều dài 7 km, có tác dụng tưới và thốt nước cho địa bàn quận Hà Đơng nói riêng và một số quận, huyện của thành phố Hà Nội nói chung.

- Sơng Đáy: Là một phân lưu chính của sơng Hồng, về mùa ca ̣n đoa ̣n từ cửa Hát Môn đến Đâ ̣p Đáy (Đan Phượng) chỉ cịn là một lạch nhỏ vì cửa sơng đã bị ngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đâ ̣p Đáy , chỉ khi phân lũ mới được mở cửa Đâ ̣p Đáy tiêu nước cho sơng Hờng.

Phường Quang Trung có sơng nhuệ chảy qua đóng vai trị quan trọng trong cơng tác tưới tiêu và điều hòa nước.

2.1.2. Các nguồn tài nguyên

a. Tài nguyên đất

Điều kiê ̣n thổ nhưỡng đất đai của quâ ̣n Hà Đông chủ yếu là đất thi ̣t , thịt nhẹ và đất bãi bồi do ̣c theo sông Đáy.

Nằm trong vùng đồng bằng của Hà Nội , quâ ̣n Hà Đông có các loa ̣i đất chính như sau:

- Đất phù sa được bồi (Pb): diện tích là 261ha, chiếm khoảng 10% tởng diện tích đất nơng nghiệp , phân bớ các vùng ngoài đê của sông Đáy , tâ ̣p trung chủ yếu ta ̣i các xã Biên Giang và Đồng Mai.

- Đất có màu nâu tươi đến nâu thẫm : theo số liệu phân tích loa ̣i đất này có phản ứng gần trung tính, thành phần cơ giới thi ̣t nhe ̣ (tỷ lệ cấp hạt sét <0,002mm, ở tầng mặt dưới 10%). Hàm lượng mùn nghèo (0,56% và 1,03%) và có xu hướng giảm theo chiều sâu phẫu diê ̣n. Đa ̣m lân tổng số đều ở mức nghèo , kali tổng số giàu (đa ̣m 0,075%, lân 0,08%, kali 1,12%), lân dễ tiêu thấp (dướ i 3mg/100g đất ) kali dễ tiêu khá (trên 10g/100g đất). Trong thành phần cation trao đổi thì hàm lượng Ca++ cao (>12mg/100g đất), magiê thấp (<2,5mg/100g đất).

Đây là vùng đất có nhiều tiề m năng phát triển kinh tế hàng hoá (cây ăn quả, rau xanh). Hiện nay mới bước đầu thực hiê ̣n tổ chức sản xuất , chuyển đổi cơ cấu cây trồng ở một số khu vực.

- Đất phù sa không được bồi (P): diện tích là 1.049ha, chiếm 37,4 % diê ̣n tích đất nông nghiê ̣p phân bố rô ̣ng khắp theo các dải đê chính của sông Nhuê ̣ và sông Đáy , tâ ̣p trung chủ yếu ở các xã Dương Nô ̣i , Đồng Mai và phân bố rải rác tại các phường Phúc La, Vạn Phúc, Văn Mỗ và các xã Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lãm.

Đất có màu nâu tươi, hình thái phẫu diện khá đồng nhất . Theo số liê ̣u phân tích, đất có phản ứng ít chua ở tầng mă ̣t , càng xuống dưới sâu PH (KCL) càng tăng. Hàm lươ ̣ng mùn trung bình (1,6%), lân khá (0,17%), kali cao (1,58%), kali dễ tiêu khá (16mg/100g đất), lân dễ tiêu thấp (1,18mg/100g đất).

- Đất phù sa gley (Pg): diện tích 1.472ha, chiếm 52,5% diê ̣n tích đất nông nghiê ̣p của Thành phố phân bố ở vùng có đi ̣a hình thấp ngâ ̣p nướ c trong thời gian dài, mực nước ngầm nông . Đất phù sa gley tập trung chủ yếu tại 3 phường: (Phú Lương,

Yên Nghĩa, Kiến Hưng) và một phần phân bố tại các phường (Dương Nội, Phú Lãm, các phường Hà Cầu , Vạn Phúc). Do phân bố ở đ ịa hình thấp, bị ngập nước trong thời

gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bi ̣ gley từ trung bình đến ma ̣nh. Qua số liê ̣u phân tích cho thấy tỷ lê ̣ cấp ha ̣t sét (<0,002mm) ở các tầng rất cao và tăng theo chiều sâu phẫu diê ̣n, đất có phản ứng chua (PHKCl = 4,3 - 4,7). Hàm lượng mùn cao (2,5%), đạm, kali tổng số cao (0,22% và 1,96%) trong khi lân tổng số thấp (0,073%), lân dễ tiêu nghèo(1,18mg/100g đất), kali dễ tiêu trung bình (10mg/100g đất).

b. Tài nguyên nước

- Sông Nhuệ nối với sông Hồng ta ̣i Cống Chèm (Hà Nội), đoa ̣n chảy qua quận Hà Đơng có chiều dài 7 km, có tác dụng tưới và thốt nước cho địa bàn quận Hà Đơng nói riêng và một số quận, huyện của thành phố Hà Nội nói chung.

- Sơng Đáy: Là một phân lưu chính của sơng Hồng, về mùa ca ̣n đoa ̣n từ cửa Hát Môn đến Đâ ̣p Đáy (Đan Phượng) chỉ cịn là một lạch nhỏ vì cửa sơng đã bị ngăn cách