6. Cấu trúc của luận văn
2.4. Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất ở khu đô thị mới Đạ
2.4.2. Những hạn chế
Khu đô thị Đại Kim - Định Công được thành phố Hà Nội đánh giá là 1 trong
10 KĐT thiếu hạ tầng xã hội và yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục ngay
trong quý 1/2013 nhưng đến thời điểm hiện nay việc đầu tư xây dựng vẫn chưa được triển khai. Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội, Kỷ lục về chậm trễ thuộc về dự án KĐT mới Đại Kim - Định Công (quận Hồng Mai) do Cơng ty Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội là chủ đầu tư. Dự án cam kết thực hiện từ năm 2002 đến 2007, nhưng tới nay, nhiều cơng trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án chưa được chủ đầu tư triển khai xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh theo quy hoạch.
* Về quy hoạch:
Trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng KĐT, chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện theo kế hoạch, quy hoạch dự án đã được phê duyệt, thường tập trung vào xây dựng các cơng trình nhà ở kinh doanh, chậm triển khai xây dựng các cơng trình hạ tầng xã hội... do đó dẫn đến tình trạng sửa đổi quy hoạch sử dụng đất, sửa thiết kế nhà ở với việc tăng số tầng của các tòa nhà lên, kéo dài thời gian của dự án. KĐT khi đưa vào sử dụng trong tình trạng khơng đồng bộ, đặc biệt là thiếu hệ thống
trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, gây bức xúc trong nhân dân. Kéo theo đó trong tương lai khơng xa sẽ phải điều chỉnh lại quy hoạch các cơng trình cơng cộng và phúc lợi để đáp ứng với sự thay đổi trên.
* Hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, các cơng trình dịch vụ cơng cộng văn
hố, xã hội; cơng viên, cây xanh, khu vui chơi giải trí, Thể dục thể thao…thiếu trầm trọng; cụ thể là:
- Đất xây dựng trường học:
Do thời gian gần đây Hà Nội đơ thị hóa q nhanh và dân số cơ học tăng ở một số khu vực nội thành và KĐT (số dân trên địa bàn phường quá đông) dẫn đến thiếu cục bộ một số trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở công lập.
Trong khi các KĐT mới đã được UBND TP Hà Nội dành cho những phần đất đẹp, rộng rãi, phù hợp cho việc xây trường học công lập từ cấp mầm non cho đến trung học phổ thông; thế nhưng các chủ đầu tư chỉ tập trung hồn thành cơng
trình nhà ở thương mại để kiếm lời, cịn các cơng trình mang tính an sinh xã hội
thì… từ từ đợi. Vậy là, một số nhà đầu tư khác nhanh chân, đón bắt được thực trạng thiếu trường cơng lập, đã xây dựng thành công hệ thống trường tư thục có thương hiệu, thu hút được đơng đảo học sinh của các gia đình khá giả như hệ thống trường Lơ-mơ-nơ-xốp, Đồn Thị Điểm… ở huyện Từ Liêm. Có điều, học phí vào các
trường này cao gấp nhiều lần so với trường công lập. Cho nên, đây vẫn là một rào cản lớn đối với gia đình thu nhập khơng cao. Thêm vào đó là gánh nặng sĩ số đối với các trường công lập nội thành, trong khi các KĐT mới hoành tráng, hiện đại lại thiếu sân chơi, trường học công lập, nơi mà nhiều gia đình đang “khát” để con em họ được hưởng một nền giáo dục cơng lập với mức chi phí phù hợp đang là vấn đề bức xúc ở Hà Nội hiện nay.
Theo thống kê của UBND quận Hoàng Mai, trên địa bàn quận hiện có các KĐT: Đại Kim - Định Công, Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân - Tứ Hiệp, Đền Lừ, Vĩnh Hồng, trong đó hiện duy nhất KĐT Đền Lừ có trường cơng lập (mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), còn lại hầu hết các KĐT chưa có trường cơng lập. Ngồi ra trên địa bàn quận có rất nhiều dự án chung cư đã đưa vào sử dụng và hàng loạt dự án xây dựng nhà cao tầng của các chủ đầu tư đang triển khai đã gây áp lực thiếu lớp học trên địa bàn quận [31].
Do các KĐT đều thiếu trường học hoặc chủ yếu chỉ là trường dân lập dẫn đến các trường công lập xung quanh đó phải "gánh" thêm số lượng học sinh từ các
KĐT dẫn đến quá tải. Mấy năm trước, do số lượng học sinh tăng đột biến bởi đều là con em các gia đình sống tại các KĐT mà Trường tiểu học Định Cơng đã phải xin kinh phí xây thêm cả 1 tịa nhà 3 tầng thì mới có chỗ để nhận thêm học sinh.
Hiện tại, KĐT mới Đại Kim – Định Cơng mới chỉ có một trường dân lập là Trường Quốc tế Việt Nam xây dựng trên lô đất số số 6 và lô đất số 7. Theo quy hoạch chi tiết 2 lô đất này để xây dựng trường tiểu học cơ sở và trung học cơ sở, nhà trẻ mẫu giáo với tổng diện tích là 19.010m2 trong khu vực đơn vị ở đảm bảo
theo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành về trường học. Do chủ đầu tư chậm triển khai xây dựng nên năm 2010, UBND thành phố Hà Nội điều chỉnh và cho Công ty
TNHH Tuấn Đức thuê để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Trường Quốc tế Việt Nam. Trường Quốc tế Việt Nam mới được đưa vào hoạt động năm 2012 với mục
tiêu giáo dục mầm non, tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thơng cho con em người nước ngồi, Việt kiều đang sinh sống tại Việt Nam và học sinh người
Việt Nam. Tuy đã đi vào hoạt động nhưng Trường Quốc tế Việt Nam mới chỉ giải quyết được một phần nhỏ nhu cầu học tập của khu vực. Vì đây là trường tư theo mơ hình dân lập, có học phí rất cao, khơng phù hợp với đại đa số người dân. Học sinh ở trường chủ yếu là con em các gia đình có thu nhập cao còn lại học sinh ở KĐT này phải đi học trái tuyến trong các trường công của thành phố Hà Nội, gây ra tình trạng quá tải cho các trường, học sinh phải đi học xa nhà.
Theo quy hoạch chi tiết, KĐT mới Đại Kim – Định Công sẽ xây dựng nhà trẻ, mẫu giáo tại lơ số 13 với tổng diện tích 4.690m2là để phục vụ cho yêu cầu của khu vực đơn vị ở. Nhưng cho đến thời điểm hiện nay dự án vẫn để đất trống, chưa
được triển khai. Nguyên nhân chủ yếu là do sự điều chỉnh quy hoạch của chủ đầu tư
và việc vướng mắc về thủ tục hành chính giữa các ban ngành.
Thiếu trường học (đặc biệt là trường công lập), trong khi đất quy hoạch xây trường thì bỏ hoang cho cỏ mọc đang là vấn đề gây bức xúc trong nhân dân. Điều
đáng nói là KĐT đã đi vào hoạt động gần chục năm nhưng chủ đầu tư vẫn không
xây trường, thậm chí ngay cả khi UBND thành phố Hà Nội cũng như các Sở ban ngành đã vào cuộc. UBND thành phố Hà Nội và Sở Xây dựng cũng như các ban
ngành đã tổ chức các đợt làm việc với chủ đầu tư dự án. UBND TP đã có chỉ đạo cụ thể: Giao Công ty TNHH Tuấn Đức hồn thành dự án trường học liên cấp (tại ơ đất A6-NT3 và A6-TH1) theo đúng cam kết; Công ty TNHH đầu tư và thương mại HP Việt Nam là nhà đầu tư khu đất trường dạy nghề (A6-NT2) có báo cáo gửi Sở Kế hoạch & Đầu tư để kiểm tra.
Để giải quyết tình trạng thiếu trường học trong khu vực, UBND TP cũng
giao Công ty CP Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội bố trí quỹ đất xây
dựng các cơng trình giáo dục bằng nguồn vốn ngân sách trong quy hoạch đầu tư 2 KĐT là Bắc Đại Kim – Định Công mở rộng quy mô 11 ha và Bắc và Tây Bắc Đại
Kim – Định Công mở rộng quy mơ 100,9ha; UBND quận Hồng Mai có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư để thống nhất quy mô, cấp bậc học.
Nhưng đến thời điểm 18/3/2013, quận Hoàng Mai, sau khi tiến hành rà sốt các ơ đất theo quy hoạch xây dựng trường học đã được giao chủ đầu tư nhưng hiện nay vẫn để trống chưa đầu tư, mới đây UBND quận Hoàng Mai đã có văn bản báo cáo thành phố và các sở, ngành liên quan xem xét thu hồi giao cho quận làm chủ
đầu tư và đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách[29].
- Các cơng trình dịch vụ cơng cộng văn hố, xã hội:
Các cơng trình dịch vụ cơng cộng văn hố, xã hội mặc dù đã đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người dân trong KDT nhưng cịn một số các cơng trình trọng
điểm như: Trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng gồm: Siêu thị tổng hợp,
khách sạn và các dịch vụ văn hóa thể thao (cao 12 tầng và 02 tầng hầm) tại Lô số 8; Trụ sở UBND phường, bưu điện, nhà văn hóa tại lơ đất số 14; cơng trình cơng cộng
đơn vị ở tại lơ đất số 15; hiện vẫn chưa được triển khai thực hiện. Nguyên nhân của
việc này có thể kể đến là: Thủ tục hành chính trong cơng tác quy hoạch, đầu tư xây dựng còn quá nhiều rườm rà, phức tạp; công tác quy hoạch đô thị liên quan tới rất nhiều các ban ngành dẫn đến việc xem xét và phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án của các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn. Vai trị của cơ quan Nhà nước và chính quyền đơ thị trong chủ trương đầu tư và giám sát thực hiện dự án cịn chưa sát sao và có hiệu
quả; một nguyên nhân nữa phải kể đến là những khó khăn về vốn (do khủng hoảng nền kinh tế cùng với tình hình bất động sản đang hết sức “mù mịt”) đang tác động không nhỏ tới tiến độ của hàng loạt các dự án này.
* Hạ tầng kỹ thuật: hệ thống giao thông ra, vào KĐT thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân; Thiếu tính liên kết giữa KĐT mới Đại Kim – Định Công với các KĐT khác ở xung quanh; vệ sinh môi trường đô thị chưa được đảm bảo.
- Hệ thống giao thơng:
Tồn bộ KĐT với quy mơ 24,438ha mà chỉ có tổng cộng 4 đường ra vào, và cả 4 đường đều thuộc bé và xuống cấp không hề cân xứng với một KĐT mới rộng
lớn này: Một là đường đất đi vòng từ làng Linh Đàm. Hai là đường đi qua chiếc cầu sắt xập xệ rộng chưa đầy 2m từ làng Định Công. Ba là đường đất từ làng Định Công thông sang. Bốn là từ đường Giải Phóng rẽ phải, qua đường bêtơng rộng khoảng 8m vịng vèo rồi mới vào đến KĐT. Với "huyết mạch" giao thông kém như vậy, không một người dân nào sống trong KĐT này không tỏ thái độ thất vọng và bực bội. Một KĐT lớn như vậy mà phải đi nhờ ngõ ngách, toàn ổ gà ổ trâu, mưa thì lầy lội, nắng thì bụi mù như thế. Đường đất thì thế, cầu thì chẳng khác gì cầu khỉ, nên ơtơ khơng thể đi qua. Nào báo chí lên tiếng, nào hội thảo, hội nghị, rồi cả Nghị quyết này,
Quyết định khác, nhưng tắc đường vẫn triền miên. Hầu như mọi ý kiến đều nghiêng về đổ lỗi cho kết cấu hạ tầng. chưa đáp ứng được rồi ý thức của người dân chưa chấp hành nghiêm chỉnh luật giao thơng. Nhưng có một nguyên nhân khác mà lâu nay ít người nhắc tới. Đó là quy hoạch. Trong thực tế có rất nhiều bất cập ở đây là do việc thiếu hạ tầng đồng bộ trong KĐT với hạ tầng bên ngoài các KĐT. KĐT mới phát triển khơng có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đơ thị, thiếu trầm trọng các cơng trình hạ tầng xã hội. KĐT được xây dựng khá đồng bộ các cơng trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, cịn khu vực bên
ngồi dự án thì bỏ mặc. Sự khớp nối giữa các cơng trình hạ tầng bên trong và bên ngồi hàng rào chưa có hoặc nếu có thì chưa được tn thủ nghiêm chỉnh. Chính vì vậy, tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở KĐT mới
Đại Kim - Định Công. Sự gia tăng đột biến của các phương tiện giao thông cũng như
lưu thông của các xe tải nặng qua khu vực này đã làm cho đường sá bị hư hỏng nặng, các hoạt động giao thông ở đây bị xáo trộn. Do vậy, nếu khơng có giải pháp thích hợp để giải quyết vấn đề này thì hạ tầng kỹ thuật ở KĐT sẽ trở lên manh mún,
độc lập với nhau mà hậu quả trước mắt là úng ngập cục bộ, ách tắc giao thông, ô
nhiễm môi trường và nhiều vấn đề khác nảy sinh chưa thể lường trước.
Để tình trạng "khơng có đường mà đi", mặc dù dự án KĐT mới Đại Kim - Định Cơng đã đưa vào sử dụng ngót chục năm nay, gây bức xúc cho người dân,
trách nhiệm không thể chối cãi thuộc về Tổng Công ty Xây dựng nhà Hà Nội (HUD) và các nhà quản lý TP.Hà Nội. Người dân có quyền địi hỏi chủ đầu tư và
chính quyền TP.Hà Nội khẩn trương triển khai xây dựng hệ thống giao thông nối KĐT mới Đại Kim - Định Công với mạng lưới giao thông thành phố theo dự án đã
được phê duyệt và hoàn thành trong thời gian ngắn nhất.
Do vậy nếu khơng có giải pháp thích hợp để giải quyết vấn đề này thì hệ
thống hạ tầng kỹ thuật sẽ manh mún, độc lập với nhau mà hậu quả trước mắt là ách tắc giao thông, úng ngập cục bộ, ô nhiễm môi trường... và nhiều vấn đề khác nảy sinh chưa thể lường trước...
Đối với đất dành cho giao thơng tĩnh: Trong KĐT đã có 3 bãi đỗ xe khu A,
C, D, các bãi đỗ xe chỉ mang tính chất tạm bợ, làm xấu đi bộ mặt của KĐT mới; không đáp ứng hết nhu cầu hiện nay của đại đa số bộ phận người dân sống ở đây.
Chỗ gửi xe ơ tơ thì vượt khả năng đáp ứng của đơn vị quản lý tịa nhà. Trong khi
đó, nhu cầu gửi xe của người dân sinh sống tại các tòa nhà, và của khách vãng lai
lại rất lớn. Thế nên đã dẫn đến tình trạng để xe dưới lịng đường, vỉa hè gây phản cảm, mất trật tự.
Hình 2.4: Hiện trạng đất giao thơng tĩnh
Như vậy, có thể thấy nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong KĐT là rất cần thiết - một thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liền kề, nhà biệt thự người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư - việc giao dịch đã làm cho lượng xe trong KĐT lớn hơn rất nhiều so với tính tốn dẫn tới tình trạng xe
đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do tình trạng quản lý yếu kém;
- Về vấn đề vệ sinh môi trường:
Việc thu gom rác thải trong KĐT đã được Công ty môi trường đô thị thực
hiện rất tốt. Tuy nhiên, việc các ơ đất bị bỏ trống, khiến vơ hình chung chúng trở thành những điểm tập kết rác thải, phế thải xây dựng, gây ô nhiễm mỗi trường cũng như làm xấu đi hình ảnh của KĐT. Theo số liệu được Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản lý duy tu hạ tầng đơ thị quận Hồng Mai cung cấp, hàng năm đã phải dọn hàng trăm khối phế thải xây dựng bị đổ trộm trông KĐT. Bên cạnh đó, hiện tượng lấn chiếm vỉa hè, khơng gian công cộng như công viên, vườn hoa... diễn ra phổ biến gây mất mỹ quan và ảnh hưởng tới môi trường sống.
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: việc cấp GCN cho nhân dân trong KĐT còn nhiều vướng mắc. Theo UBND thành phố Hà Nội, nguyên nhân chủ yếu là hiện chủ đầu tư và người mua nhà xây dựng sai mật độ, không đúng quy
hoạch (đối với nhà chia lơ); Chủ đầu tư chưa hồn thành nghĩa vụ tài chính. UBND thành phố đã giao Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội, UBND các quận, huyện, thị xã triển khai thực hiện ngay việc cấp GCN đất cho các trường hợp: Chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai (hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài