CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất
1.2.1. Q trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1. Luật đất đai 1993
Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Theo đó, Nhà nƣớc xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nƣớc thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đồn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Ngồi ra, Nhà nƣớc cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nƣớc đƣợc thuê đất gọi chung là ngƣời sử dụng đất (Điều 1). Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nƣớc về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình và cá nhân đƣợc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định.
Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất nhƣ sau (Điều 11):
1. Đất nông nghiệp; 2. Đất lâm nghiệp;
3. Đất khu dân cƣ nông thôn; 4. Đất đô thị;
6. Đất chƣa sử dụng;
Căn cứ vào từng loại đất nhƣ trên và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng và theo từng thời gian, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất trên (Điều 12). Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993 chƣa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất và Luật cũng chƣa quy định cụ thể đối tƣợng phải nộp thuế sử dụng đất, nhƣng bƣớc đầu Nhà nƣớc đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai nhƣ đối tƣợng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất…
Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất là “Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dƣới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tƣợng đƣợc sử dụng đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tƣợng đƣợc thuê đất. Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 1998 vẫn chƣa quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác nhƣ Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất… để xác định giá đất.
Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1988, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có một số điều liên quan đến giá đất. Theo điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001 thì giao cho “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phƣơng pháp xác định giá các loại đất” và các địa phƣơng căn cứ vào nguyên tắc, phƣơng pháp xác định giá đất của Chính phủ quy định giá đất của địa phƣơng.
1.2.1.2. Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất của nƣớc ta. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nƣớc theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003.
Trên thực tế, Nhà nƣớc khó có thể nắm bắt đƣợc giá đất trên thị trƣờng vì giá đất biến động theo thời gian và không gian. Do vậy để phục vụ công tác quản lý và định giá đất, Nhà nƣớc quy định khung giá các loại đất. Tại Điều 56 Luật đất đai về giá đất do Nhà nƣớc quy định rõ: “Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc”.
1.2.1.3. Luật đất đai 2013
Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau.
Chính phủ quy định phƣơng pháp định giá đất, ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất trƣớc khi ban hành. Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trƣờng có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trƣờng hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng thì báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho ngƣời tự nguyện trả lại đất cho Nhà nƣớc đối với trƣờng hợp đất trả lại là đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất
a. Luật đất đai năm 2013:Giá đất đƣợc quy định tại Mục 2 Chƣơng VIII Luật đất đai năm 2013.
b. Các văn bản hƣớng dẫn thi hành pháp luật về đất đai
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất
- Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
- Thơng tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và môi trƣờng quy định phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tƣ vấn xác định giá đất năm 2014.