CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Quản lý nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.4.4. Định giá đất ở Austraylia
Giá đất TT tại Austraylia có thể nói tƣơng đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tƣơng tự đã bán trên TT. Cơ quan định giá đất đƣợc thành lập từ năm 1971 trực thuộc bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Cơ quan này chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định giá đất đƣợc thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của BĐS đƣợc sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác giá trị định giá còn giúp ngƣời dân xác định giá cả chuyển nhƣợng trên TT. Do vậy mọi giao dịch đƣợc thực hiện thông qua cơ quan định giá. Chức năng của cơ quan định giá đất ở nƣớc này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho ngƣời dân. Cụ thể các chức năng cơ bản bao gồm:
- Hàng năm cung cấp và làm tƣ vấn về kết quả định giá đất BĐS một cách khách quan cho các cơ quan của Chính phủ và chính quyền địa phƣơng, để phục vụ cho việc thu thuế và các khoản thu khác…
- Lƣu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng BĐS
- Dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thơng tin liên quan tới BĐS và giá BĐS
- Kiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất bằng những giá trị có tính chất pháp lý để đảm bảo rằng giá BĐS và các yếu tố định giá đã đƣợc nghiên cứu đầy đủ và khoa học. [18,23]
1.4.5. Nhận xét chung về công tác định giá đất của các nước trên thế giới
*Nhận xét chung:
Tại các nƣớc nhƣ Thuỵ Điển, Úc, Trung Quốc, Singapore...định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phƣơng pháp định giá bất động sản đã đƣợc đƣa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trƣờng bất động sản nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.
Hoạt động định giá đất và bất động sản tại các nƣớc trên vừa là một công cụ của quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trƣờng nằm trong sự kiểm sốt của nhà nƣớc.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nƣớc nhƣng nội dung định giá và quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại các nƣớc có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nƣớc ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi nhƣ hiện nay.
Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nƣớc đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất đƣợc xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nƣớc. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã đƣợc xác lập, trong đó các nội dung đƣợc thể chế hố rất đầy đủ và chi tiết.
- Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tƣợng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhƣợng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và bất động sản đƣợc tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nƣớc. Trong các trƣờng hợp phát sinh
chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ đƣợc tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
- Về phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nƣớc đều sử dụng
những phƣơng pháp định giá truyền thống, đó là: phƣơng pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bất động sản tƣơng tự đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá. Phƣơng pháp giá thành (phƣơng pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trƣờng của một thửa đất đã đƣợc đầu tƣ có thể đƣợc tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã đƣợc khấu hao. Phƣơng pháp thu nhập (phƣơng pháp đầu tƣ) là phân tích thị trƣờng đầu tƣ, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu đƣợc trong tƣơng lai.
- Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà nƣớc và tổ chức định giá của tƣ nhân. Tổ chức định giá tƣ nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nƣớc của cơ quan định giá nhà nƣớc.
Tổ chức định giá của nhà nƣớc có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nƣớc về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nƣớc. Theo đó, giá đất và bất động sản đƣợc định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nƣớc) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã đƣợc Ủy ban định giá Trung ƣơng phê duyệt. Trƣờng hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tƣ nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thƣơng lƣợng đƣợc, thì buộc phải đƣa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tƣ nhân: Đƣợc hình thành và phát triển trong cơ chế thị trƣờng nhằm đáp ứng các nhu cầu thƣờng xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tƣ nhân về đất đai và bất động sản nhƣ thế chấp, chuyển nhƣợng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tƣ phát triển và trong nhiều trƣờng hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về
giá trị bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tƣ nhân hoạt động chủ yếu dƣới hình thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn.
Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thƣờng niên, hội thảo chuyên đề, các khóa đào tạo thẩm định viên về giá. Công ty định giá trực thuộc hiệp hội cung cấp các dịch vụ định giá là cơng ty duy nhất có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ.
Các nhà định giá hoạt động theo Luật Bất động sản và Luật định giá ban hành. Muốn hành nghề định giá hoặc làm đại lý bất động sản phải có giấy phép của Cục thuế (Bộ Tài chính). Giấy phép hành nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những ngƣời có bằng cấp chun mơn trong lĩnh vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết.
Những định giá viên về giá làm việc cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tƣ nhân nhƣng có liên quan chặt chẽ với Chính phủ thì khơng đƣợc cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá. Họ đƣợc phép định giá nhƣng khơng đƣợc phép thu phí dịch vụ định giá của mình. Ngồi ra, tất cả các hội viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Hiệp hội, nếu vi phạm, tùy trƣờng hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi hiệp hội.
*Bài học và kinh nghiệm:
- Ngoài tổ chức định giá của Nhà nƣớc, cần học tập các nƣớc trên về việc thành lập các tổ chức định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan trong q trình xác định giá đất.
- Phƣơng pháp định giá đất cần đƣợc định giá đến từng ô, thửa đất để định giá đúng đắn cho phần đất đó.
- Việt Nam nên học tập Austraylia về đầu tƣ, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nƣớc, các tổ chức và ngƣời dân.
- Việc định giá đất hàng loạt chỉ nên dùng để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản và không sử dụng để định giá đất chuyển nhƣợng thực tế.
CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa, TP Hà Nội Nội
2.1.1. Vị trí địa lý
Quận Đống Đa nằm ở phía Tây nam Thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọng trong quan hệ với các quận, huyện khác của Thành phố cũng nhƣ các địa phƣơng của cả nƣớc. Cách trung tâm Thành phố 3Km, có vị trí địa lý: Phía Đơng Bắc giáp quận Hồn Kiếm (ranh giới là đƣờng Lê Duẩn). Phía Đơng Bắc giáp quận Hai Bà Trƣng (ranh giới là đƣờng Lê Duẩn và Giải Phóng). Phía Nam giáp quận Thanh Xn (ranh giới là đƣờng Trƣờng Chinh và đƣờng Láng), Phía Tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là Sông Tô Lịch). Phía Bắc giáp quận Ba Đình (Hình 3.1). Quận Đống Đa nằm trên trục phát triển phía Tây thành phố Hà Nội, nơi tập trung các cơ sở sản xuất công nghiệp và nơi thông thƣơng với các quận nội thành..., thuận lợi trong trao đổi thƣơng mại và hợp tác phát triển toàn diện kinh tế - xã hội. Đống Đa là đơn vị hành chính cấp quận gồm có 21 đơn vị hành chính cấp phƣờng, là một trong 4 quận đô thị cũ dƣợc thành lập đầu tiên của Thành phố phố Hà Nội. Tổng diện tích đất tự nhiên theo đơn vị hành chính là 994,7 ha,.
Trên địa bàn quận có một số di tích lịch sử, văn hoá nổi tiếng nhƣ: Văn Miếu- Quốc Tử giám, Đàn Xã Tắc, di tích vịng thành Đại La, Chùa Bộc, gò Đống Đa và tƣợng đài vua Quang Trung, chùa Láng... Có một số tuyến đƣờng giao thông trọng điểm chạy qua địa bàn nhƣ tuyến Tôn Đức Thắng-Tây Sơn, Kim Liên- Giảng Võ, đƣờng Láng, Nguyễn Chí Thanh, Giải phóng, Lê Duẩn, phố Ơ Chợ Dừa, Hào Nam…
2.1.2. Điều kiện tự nhiên
2.1.2.1. Đặc điểm địa hình, địa mạo
Địa hình quận Đống Đa bằng phẳng, có hƣớng dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam với độ dốc nhỏ i = 0,003. Có một số hồ lớn nhƣ Ba Mẫu, Kim Liên, Xã Đàn, Đống Đa, Văn Chƣơng. Trƣớc có nhiều ao, đầm nhƣng cùng với q trình đơ thị hóa đã bị lấp. Các khu mới xây dựng theo quy hoạch sau năm 1954 có cao độ từ 5,60m đến 6,00m, ví dụ nhƣ khu Kim Liên, Phƣơng Liên, Trung Tự. Khu vực Nam Thành Công, Láng Hạ có cao độ 6,50m. Khu thấp nhất trong quận là khu Văn Miếu – Quốc Tử Giám, có cao độ +4,50m đến +5,00m. Khu vực mở rộng bao gồm các khu đồng ruộng có độ cao +4,50m đến 5,00m.
2.1.2.2. Khí hậu, thủy văn
Khí hậu quận Đống Đa nằm trong khu vực chung của thành phố, chịu ảnh hƣởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm. Một năm có hai mùa rõ rệt: Mùa mƣa nóng ẩm, mƣa nhiều, lƣợng mƣa tập trung vào các tháng 7,8 và 9 chiếm 70% lƣợng mƣa cả năm. Thời kỳ này gió chủ đạo là đơng nam và đơng. Mùa rét, ít mƣa, có mƣa phùn, hƣớng gió chủ đạo là Đơng Bắc và Bắc. Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,5 o
C, nhiệt độ cao nhất xảy ra vào tháng 7, cao nhất lên đến 42 o C và thấp nhất có thể xuống 8,8 o C vào tháng giêng. Quận Đống Đa chịu ảnh hƣởng của chế độ thủy văn
sông Hồng và trực tiếp của sơng Tơ Lịch và sơng Lừ, hai tuyến thốt nƣớc chủ yếu cho địa bàn toàn quận.
2.1.2.3. Tài nguyên đất
Diện tích tự nhiên tồn quận đến hết 31/12/2016 là 994,7 ha
Thành phần đất của Hà Nội nói chung của quận Đống Đa nói riêng có 2 loại chính:
- Đất phù sa có tầng loang lổ của hệ thống sơng Hồng - Đất phù sa glây hệ thống sơng Hồng.
Có phản ứng ít chua đến trung tính (pH-H2O từ 6,29 đến 7,8; pHKCl từ 5,47 đến 6,71). Hàm lƣợng hữu cơ và đạm tổng số ở lớp mặt khá cao (OC tầng mặt dao động từ 1.5 đến 3.0%, N từ 0,17 đến 0,25%) và giảm dần theo chiều sâu phẫu diện.
- Lân tổng số khá giàu, nhƣng hàm lƣợng lân dễ tiêu không cao. - Kali tổng khá cao, kali dễ tiêu ở mức trung bình.
- Lƣợng cation Ca, Mg trao đổi và dung tích hấp thu cation (CEC) ở mức trung bình.
- Đất có thành phần cơ giới từ thịt trung bình đến thịt nặng. - Đất có xu hƣớng tích sét ở các tầng đất dƣới.
* Đất phù sa glây (Pg):
- Loại đất này đƣợc hình thành từ sản phẩm phù sa trong điều kiện dƣ ẩm yếm khí mạnh, vì vậy quá trình glây xuất hiện khá rõ. Thƣờng thấy xuất hiện glây ở tầng đất thứ hai trở xuống (màu xám xanh, đất có màu đỏ khi nhỏ vào đất dung dịch αα ’dipiridin).
- Đất có phản ứng trung tính ít chua, ở tầng đất mặt pHKCl <5,5.
- Hàm lƣợng hữu cơ và đạm tổng số ở tầng mặt giàu. - OC thƣờng có hàm lƣợng >2,0%
- N tổng số xấp xỉ 0,2%. Lân tổng số và dễ tiêu trong đất tầng mặt khá giàu. - Kali tổng số khá, kali dễ tiêu trung bình.
- Lƣợng bazơ trao đổi và CEC trung bình đến khá, CEC của đất thƣờng có giá trị >10lđl/100g đất.
- Đất có thành phần cơ giới thịt trung bình đến nặng. [26]
2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
2.1.3.1. Dân số, lao động, việc làm
Dân số trên địa bàn quận là khoảng 410 nghìn ngƣời. Quy mơ và chất lƣợng lao động phụ thuộc vào quy mô dân số, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động, trình độ học vấn và trình độ đào tạo. Hiện nay quy mô dân số của quận và loại đông nhất thành phố, với cơ cấu dân số đang chuyển sang cơ cấu già, trình độ học vấn và đào tạo càng đƣợc nâng cao. Điều đó nói lên tiềm năng của nguồn nhân lực là rất lớn.
2.1.3.2. Tình hình phát triển kinh tế
a. Tăng trƣởng kinh tế
Theo báo cáo, tình hình kinh tế của quận Đống Đa trong năm 2017 tiếp tục phát triển khá. Tổng thu ngân sách nhà nƣớc trên địa bàn ƣớc thực hiện hơn 7 tỷ đồng (đạt 105,46% kế hoạch thành phố giao và bằng 120,67% so với năm 2016). Tổng chi ngân sách quận thực hiện ƣớc đạt hơn 1.100 tỷ đồng (bằng 95,21% so với kế hoạch quận phân bổ và điều chỉnh).
Ngoài ra, giá trị sản xuất cơng nghiệp ngồi quốc doanh trên địa bàn năm 2017 ƣớc thực hiện hơn 13.300 tỷ đồng (đạt 106,93% so với năm 2016). Tăng chủ yếu ở các ngành may mặc, gia cơng cơ khí, hóa dƣợc, chế biến và sơ chế thực phẩm. Bên cạnh đó, trật tự đơ thị đƣợc quan tâm toàn diện.
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế của quận chuyển dịch đúng với đặc thù của một quận đô thị trung tâm (ngành thƣơng mại và dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn). Cơ cấu thành phần kinh tế năm 2016 của quận nhƣ sau: công nghiệp: 7,94%, xây dựng: 30,71%, thƣơng mại – dịch vụ: 61,35%
c. An sinh xã hội
Theo đó, phát huy kết quả 3 năm thực hiện “Năm trật tự văn minh đô thị”, năm 2017, quận đã chỉ đạo các phƣờng đồng loạt ra quân kiểm tra, xử phạt các vi phạm về trật tự đô thị. Kết quả, xử phạt vi phạm hành chính 14.094 trƣờng hợp vi phạm trật tự,