Vị trí Mơ tả khu đất Diện tích (m2) Mặt tiền (m2) Giá thực tế (1000 đồng/m2) Giá quy định (1000 đồng/m2) Mức chênh lệch VT3 Tình trạng pháp lý của giấy tờ nhà đảm bảo, thửa đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ 46 5,5 160.000 17.160 9,32 VT3 Thửa đất chƣa đƣợc cấp GCN QSDĐ 52,2 4,9 146.000 17.160 8,51 VT3 Thửa đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ nhƣng hiện đang thế chấp tại Ngân Hàng 45,5 4,5 150.000 17.160 8,74
Mỗi thửa đất đƣợc sử dụng hợp pháp đều đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - đó là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó.Vì vậy nó vơ cùng quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất. Nếu hai thửa đất tƣơng tự nhau nhƣng một thửa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn một thửa chƣa có thì điều chắc chắn thửa đất chƣa có giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu
mua mảnh đất đó quyền sử dụng của họ khơng đƣợc đảm bảo. Bên cạnh đó, nếu ngƣời mua khi mua thửa đất dù đã đƣợc cấp GCN QSD đất nhƣng hiện đang thế chấp tại Ngân hàng đã có dấu hiệu của việc ép giá. Ngƣợc lại về phía ngƣời bán do có nhu cầu cần tiền để trả nợ nên chấp nhận bán với giá thấp hơn.
c. Yếu tố môi trƣờng
Môi trƣờng sống ảnh hƣởng trực tiếp đến chất lƣợng cuộc sống. Vì vậy một thửa đất nằm trong khu vực ô nhiễm do gần nơi xử lý rác thải, nơi xử lý hóa chất công nghiệp hay nằm trong khu vực đƣờng hay bị ngập úng do mƣa lớn thì thửa đất đó dù vị trí có đẹp thế nào cũng khơng có giá trị cao.
Nhƣ vậy giá đất ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có những yếu tố lƣợng hóa đƣợc nhƣ: diện tích, chiều rộng mặt tiền, độ dốc, vị trí, giao thơng của tuyến đƣờng,…nhƣng cũng có nhiều yếu tố khơng thể lƣợng hóa đƣợc nhƣ: tình hình an ninh, xã hội, tâm lý ngƣời dân…Vì vậy khi xác định giá đất ở cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố này một cách khoa học, thực tiễn, khách quan.
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA
3.1. Đánh giá khái quát công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa đã dần dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã đƣợc khai thác theo hƣớng phát triển đơ thị góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng. Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã đƣợc cải cách. Trong những năm gần đây công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận có những chuyển biến tích cực, bƣớc đầu đã ngăn chặn, xử lý và hạn chế đƣợc những vi phạm mới phát sinh.
Công tác định giá đất của UBND quận Đống Đa trong thời gian qua nhìn chung là phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực nghiên cứu và phù hợp với quy định hiện hành của nhà nƣớc:
- Giá đất ở đƣợc xây dựng đã đảm bảo sự khác biệt giữa các đƣờng phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, các cơng trình cơng cộng,… thì có giá cao hơn các đƣờng phố ở khu vực xa trung tâm và không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt của nhân dân.
- Giá đất ở trên cùng một tuyến phố ở vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán sẽ cao hơn ở những vị trí ít thuận lợi hơn.
Tuy nhiên nhìn chung giá đất ở do UBND quận Đống Đa quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trƣờng.
* Nguyên nhân làm cho mức giá Nhà nước quy định thấp hơn so với giá thị trường.
- Việc chênh lệch về 2 mức giá thị trƣờng và giá Nhà nƣớc là hệ quả từ chính sách quản lý Nhà nƣớc về đất đai liên quan đến giá đất và định giá đất. Nhà nƣớc vẫn duy trì chế độ hệ thống 2 loại giá đất nhƣng vẫn chƣa hồn thiện những quy phạm, quy trình cụ thể trong việc tổ chức định giá và quản lý giá.
chuyên viên có tính chun nghiệp và uy tín phục vụ cho công tác định giá đất.
- Do việc định giá hàng loạt các thửa đất cho nên giá đất ở quy định do UBND thành phố Hà Nội ban hành chƣa quan tâm đến những yếu tố cá biệt của thửa đất nhƣ diện tích, hình dạng,bề rộng mặt tiền, chất lƣợng mơi trƣờng…
- Nhà nƣớc vẫn chƣa tổ chức đƣợc hệ thống theo dõi giá đất trên thị trƣờng để làm cơ sở định giá phù hợp. Có thể nói rằng việc định giá đất hàng năm vẫn còn mang nặng tính hình thức mà khơng sát với thực tế.
- Yếu tố đầu cơ chi phối thị trƣờng đất đai đã tạo nên những biến động cực đoan về giá, đẩy giá đất thực tế thị trƣờng ở mức rất cao. Giá đất trên thị trƣờng nhiều khi đã không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, vƣợt quá khả năng chi trả của những ngƣời có nhu cầu thực sự.
3.2. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở địa bàn quận Đống Đa Đống Đa
- Yếu tố vị trí có vai trị tƣơng đối quan trọng, nó quyết định đến sự khác nhau về giá đất giữa các đƣờng phố. Các tuyến đƣờng khu vực I là các tuyến phố nằm ở khu vực trung tâm có mặt đƣờng rộng, cơ sở hạ tầng tốt và đặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh bn bán, có khả năng kết hợp giữa để ở và kinh doanh cho nên có giá thị trƣờng đặc biệt cao, cá biệt có thửa đất có giá giao dịch trên thị trƣờng là 510 triệu đồng/m2 (đất ở mặt đƣờng Lê Duẩn, đoạn khơng có đƣờng tàu), và cao gấp 6,38 lần so với giá quy định.
Giá đất thị trƣờng tại các đƣờng phố ở khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh bn bán và có cơ sở hạ tầng tốt (khu vực I, II) luôn cao hơn giá đất tại khu vực xa trung tâm (khu vực III).
Trên cùng một tuyến phố nhƣng có vị trí khác nhau thì có giá trao đổi trên thị trƣờng khác nhau.
- Cơ sở hạ tầng: cùng với yếu tố vị trí, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến giá của thửa đất trên địa bàn quận. Những đƣờng phố và khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng hồn thiện, đồng bộ thì có giá thị trƣờng cao.
hoạch giá đất có xu hƣớng cao hơn giá đất tại các khu vực khác.
- Yếu tố về diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, hƣớng đất cũng có vai trị quyết định đến giá thửa đất. Những thửa đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp, độ sâu phù hợp và có hƣớng đất phù hợp thì có giá đất cao và thu hút nhà đầu tƣ hơn.
Giá đất ở chịu sự chi phối nhỏ của hình dạng thửa đất, những thửa đất có hình dạng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu thế có giá cao hơn so với các thửa đất cùng vị trí và cùng khu vực, tuy nhiên, nếu đất có hình thể đẹp nhƣng ở vị trí khơng thuận lợi thì mức giá cũng khơng cao.
Nhƣ vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy định tại khu vực nghiên cứu thì UBND thành phố Hà Nội mới chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố để định giá đất và giá do nhà nƣớc quy định chƣa thực sự sát với giá thị trƣờng. Do việc định giá thửa đất đƣợc điều tra hàng loạt nên UBND thành phố Hà Nội chƣa quan tâm đến các yếu tố cá biệt của thửa đất và thực tế giá nhà nƣớc quy định luôn luôn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trƣờng.
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
3.3.1. Quan điểm và nguyên tắc định giá
Cần nghiên cứu việc định giá đất trên cơ sở quan điểm: đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện Chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao QSDĐ cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trong định giá đất cần đảm bảo hài hịa lợi ích giữa Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất.
Chỉ có quan điểm nhƣ vậy thì mới có thể giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai, đảm bảo sự thống nhất và hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nƣớc, giải quyết đƣợc tình trạng những con đƣờng đắt nhất hành tinh, hay các dự án, nguồn lực bị lãng phí do các dự án chƣa giải phóng đƣợc mặt bằng, về lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về đất đai.
Trên thực tế hiện nay giá trên bảng giá phục vụ cho công tác xác định tiền thuế đất, các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Trong khi theo phân tích ở trên có những nơi giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng cao gấp gần 10 lần so với giá trên bảng giá, tức là thất thoát thu NSNN, giảm thu NSNN trong trƣờng hợp này ít nhất là 10 lần.
3.3.2. Phương thức tổ chức thực hiện
- Việc định giá đất phải đƣợc tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phải có trên 50% số lƣợng Hội đồng thẩm định giá đất là các chuyên gia định giá đất (tức là các thành viên là quan chức Nhà nƣớc khơng vƣợt q 50%). Có nhƣ vậy thì cơng tác định giá đất mới thực sự khách quan.
- Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức định giá từ trung ƣơng đến địa phƣơng. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS. Nhà nƣớc có quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của các cơ quan định giá, các chuyên gia định giá, phƣơng pháp, yêu cầu và nguyên tắc định giá, tạo hành lang pháp lý để các tổ chức định giá hoạt động.
- Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đƣa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho ngƣời yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Cần xây dựng chiến lƣợc, định hƣớng, kế hoạch và mục tiêu trung và dài hạn trong quản lý đất đai, đặc biệt trong xây dựng QH phát triển vùng, lãnh thổ, QH phát triển ngành, QH đơ thị… theo hƣớng hiện đại hố, xác định mục tiêu chính gắn với lồng ghép các mục tiêu có liên quan, tránh QH manh mún nhỏ lẻ.
- Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hƣởng đến nhiều mặt của nền kinh tế - xã hội và sự ổn định của ngƣời dân. Vì vậy trong trƣờng hợp giá đất biến động do Nhà nƣớc công bố QH, đầu tƣ cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đơ thị mới,... thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều
chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách tồn diện.
- Việc phân loại đƣờng phố cũng cần đƣợc điều chỉnh, bổ sung thƣờng xuyên, có thể phân loại đƣờng phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,... Cụ thể đối với địa bàn nghiên cứu, UBND thành phố Hà Nội cần xem xét để có thể điều chỉnh mức giá hợp lý hơn.
3.3.3. Hệ thống chính sách về tài chính đất đai và nhân lực định giá
- Trong hệ thống quản lý đất đai của nƣớc ta hiện nay, một số cơng tác tài chính liên quan đến đất đai đều đƣợc áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nƣớc. UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Việc định giá đất cụ thể cho một thửa đất bằng cách nhân giá đất theo Bảng giá đất với một hệ số đƣợc xác định theo Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh là thiếu cơ sở khoa học, không thể định giá cụ thể dựa vào kết quả định giá hàng loạt. Vì vậy, nên xem xét bỏ phƣơng pháp này và UBND Thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đƣa ra phƣơng pháp xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá thị trƣờng.
- Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi những ngƣời làm cơng tác này vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nƣớc cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất. Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trƣờng đại học.
- Giá đất nói chung và đất ở nói riêng chỉ có thể lành mạnh khi có đƣợc sân chơi lành mạnh mà ở đó mọi thơng tin đƣợc minh bạch và cơng khai, đƣợc xem xét, đánh giá đúng đắn và bởi những ngƣời chuyên nghiệp, không đâu khác là thị trƣờng bất động sản. Mọi diễn biến của thị trƣờng bất động sản phải phản ánh đƣợc bản chất và quy luật của hiện tƣợng, của sự vận động, chuyển dịch của dòng tiền đầu tƣ, của sự chuyển dịch và điểm gặp của lƣợng cung và lƣợng cầu làm căn cứ để các nhà hoạch định chính sách đƣa ra các quyết sách phù hợp và hiệu quả.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
(1) Quận Đống Đa là địa bàn có tốc độ đơ thị hoá cao, với nhiều yếu tố thuận lợi về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội. Trên đà phát triển cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, quận đã đạt đƣợc nhiều thành tựu trong công tác quản lý đất đai trên nhiều lĩnh vực: thực hiện giao đất, cho thuê đất trên địa bàn về cơ bản đáp ứng yêu cầu QH, KH SDĐ, đăng ký QSD đất, thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ, tăng cƣờng giải quyết thanh tra khiếu nại, tố cáo, xây dựng hệ thống bản đồ và tăng cƣờng cấp GCN QSD đất cho các thửa đất trên địa bàn, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Tuy nhiên vấn đề quản lý nhà nƣớc về đất đai cịn một số bất cập trong đó giá đất ở là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vƣớng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.
(2) Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa cho thấy giá đất chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nƣớc quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cƣ, nằm trong khu trung