CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Quản lý nhà nƣớc về giá đất tại Việt Nam
Luật Đất đai 1993, lần đầu tiên khái niệm giá đất đƣợc chính thức sử dụng tại điều 12 quy định: “ Nhà nƣớc xác định giá của các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi. Chỉnh phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”
Nghị định số 87/CP ngày 17-08-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hƣớng dẫn thi hành nghị định là có Thơng tƣ số 94/TT/LB của Tổng cục Địa chính-Bộ Tài chính-Bộ Xây dựng-Ban Vật giá Chính phủ.
Luật Đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực ngày 01/07/2004, tại khoản 23 Điều 4 có quy định “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất đƣợc hình thành trong 3 trƣờng hợp đó là: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó hệ thống các văn bản đƣợc ban hành nhƣ: Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 26/11/2004 quy định phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập.Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quy định rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 19- 20 điều 3)
Không nhƣ Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm đổi mới nhƣ:
- Khung giá đất đƣợc xây dựng 5 năm một lần. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
- Căn cứ nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trƣớc khi ban hành. Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, Bảng giá đất cũng đƣợc xây dựng 5 năm một lần và đƣợc công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay cho việc xây dựng hằng năm và công bố ngày 01/01 hằng năm.
- Bảng giá đât chỉ áp dụng đối với một số trƣờng hợp thay cho việc áp dụng cho nhiều mục đích nhƣ quy định của Luật đất đai 2003.
Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất. Hƣớng dẫn nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài Ngun và Mơi Trƣờng có ban hành thơng tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất , định giá đất cụ thể, tƣ vấn xác định giá đất.
Thực tế cho thấy giá đất trên thị trƣờng luôn diễn ra sôi động và biến đổi mạnh mẽ theo thời gian và khơng gian, vì thế mà Nhà nƣớc khó kịp nắm bắt kịp thời và chính xác. Để phục vụ cho công tác quản lý đấy, Nhà nƣớc quy định khung giá chuẩn cho các loại đất tại nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ. Theo đó, khung giá đất ở quy định tối thiểu là 1.500.000 đồng và tối đa là 162.000.000 cho khu vực thành phố Hà Nội.