CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa
2.3.2. Giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, học viên thu thập giá quy định của Thành phố từ năm 2013 - 2015 và giá đất năm 2018.
Nguyên tắc xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn quận đƣợc xác định theo vị trí nhƣ sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đƣờng, phố.
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đƣờng, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên.
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đƣờng, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dƣới 3,5m
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đƣờng, phố tới vị trí thửa đất) dƣới 2m.
Bảng 2. 2: Giá đất ở quy định trên một số tuyến đƣờng/phố của quận Đống Đa từ năm 2013 - 2015
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Đoạn đƣờng Giá đất TB Giá đất TB Giá đất TB STT Tên đƣờng Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
1 Cát Linh Đầu đƣờng Cuối đƣờng 52 800 24 420 20 070 16 620 28 477,5 52 800 24 420 20 070 16 620 28 477,5 66 000 33 000 26 400 23 100 37 125 2 Chùa Bộc Đầu đƣờng Cuối đƣờng 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 60 000 30 000 24 000 21 000 33 750 3 Chùa Láng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 33 600 18 840 15 480 13 800 20 430 33 600 18 840 15 480 13 800 20 430 39 000 21 060 17 160 15 210 23107.5 4 Cầu Giấy Địa Phận quận Đống Đa 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 43 000 22 790 18 490 16 340 25 155 5 Đào Duy Anh Đầu đƣờng Cuối đƣờng 40 800 21507,5 17 471 14971,5 23 687,5 40 800 21507,5 17 471 14971,5 23 687,5 47 000 24 400 19 740 17 390 27132.5
7 Đƣờng mƣơng Thái Hà Thái Thịnh 24000 14 400 12 120 10 920 15 360 - - - - - - - - -
8 Giải phóng (đối diện đƣờng tàu)
Địa Phận quận Đống Đa
40 800 21507,5 17 471 14971,5 23 687,5 40 800 21507,5 17 471 14971,5 23 687,5 47 000 24 440 19 740 17 390 27142.5
Giải phóng (đi qua đƣờng tàu)
Địa Phận quận Đống Đa
27 600 15 960 13 440 12000 17 250 27 600 15 960 13 440 12000 17 250 32 000 17 600 14 400 12 800 19 200 9 Giảng Võ Cát Linh Láng Hạ 57 600 26 220 20 760 17 760 30 585 57 600 26 220 20 760 17 760 30 585 74 000 36 260 28 860 25 160 41 070 Nguyễn Thái Học Cát Linh 39 600 21000 17 040 14 760 23 100 39 600 21000 17 040 14 760 23 100 46 000 23 920 19 320 17 020 26 565
11 Hàng Cháo Địa Phận quận Đống Đa 40 800 21507,5 17 471 14971,5 23687,5 40 800 21507,5 17 471 14971,5 23687,5 47 000 24 440 19 740 17 390 27142.5 12 Huỳnh Thúc Kháng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 46 800 23 400 19000 15 800 26 250 46 800 23 400 19000 15 800 26 250 56 000 28 560 22 960 20 160 31 920 13 Khâm Thiên Đầu đƣờng Cuối đƣờng 45 600 22 800 18 840 15 480 25 680 45 600 22 800 18 840 15 480 25 680 54 000 27 540 22 140 19 440 30 780 14 Láng Hạ Địa Phận quận Đống Đa 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 60 000 30 000 24 000 21 000 33 750 15 Đoàn Thị Điểm Đầu đƣờng Cuối đƣờng 36000 19 800 16 200 14 220 21 555 36000 19 800 16 200 14 220 21 555 42 000 22 260 18 060 15 960 24 570 16 Khƣơng Thƣợng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 25 200 15000 12 600 11 280 16 020 25 200 15000 12 600 11 280 16 020 29 000 16 240 13 340 11 890 17617.5 17 Ngõ Hàng Bột Đầu đƣờng Cuối đƣờng 36 000 19 800 16 200 36 000 27 000 36 000 19 800 16 200 36 000 27 000 42 000 22 260 18 060 15 960 24 570
18 Nguyễn Thái Học Đầu đƣờng Cuối đƣờng - - - - - - - - - - 80 000 38 800 30 800 26 800 44 100
19 Ô Chợ Dừa Đầu đƣờng Cuối đƣờng - - - - - - - - - - 56 000 28 560 22 960 20 160 31 920
20 Đƣờng ven Hồ Ba
21 Lê Duẩn (khơng có đƣờng tàu)
Địa Phận quận Đống Đa
61 200 27 540 21 420 18 360 32 130 61 200 27 540 21 420 18 360 32 130 80 000 38 800 30 800 26 800 44 100
Lê Duẩn (đi qua đƣờng tàu)
Địa Phận quận Đống Đa
30000 17 160 14 160 12 600 18 480 30000 17 160 14 160 12 600 18 480 39 000 21 060 17 160 15 210 23107.5
23 La Thành Ô Chợ Dừa Hết địa phận
quận Đống Đa 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 37 200 20 280 16 500 14 400 37 200 43 000 22 790 18 490 16 340
25 155
24 Nguyễn Lƣơng Bằng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 60 000 30 000 24 000 21 000 33 750 25 Nguyễn Chí Thanh Địa Phận quận Đống Đa 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 60 000 30 000 24 000 21 000 33 750 26 Nguyễn Khuyến Đầu đƣờng Cuối đƣờng 45 600 22 800 18 840 15 480 25 680 45 600 22 800 18 840 15 480 25 680 54 000 27 540 22 140 19 440 30 780 27 Phƣơng Mai Đầu đƣờng Cuối đƣờng 34 800 19 320 15 840 14 040 21 000 34 800 19 320 15 840 14 040 21 000 40 000 21 200 17 200 15 200 23 400 28 Phạm Ngọc Thạch Đầu đƣờng Cuối đƣờng 44 400 22 560 18 480 15 360 25 200 44 400 22 560 18 480 15 360 25 200 52 000 26 520 21 320 18 720 29 640 29 Quốc Tử giám Đầu đƣờng Cuối đƣờng 45 600 22 800 18 840 15 480 25 680 45 600 22 800 18 840 15 480 25 680 54 000 27 540 22 140 19 440 30 780 30 Tôn Đức Thắng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 66 000 33 000 26 400 23 100 37 125
31 Tây Sơn Nguyễn Lƣơng
Bằng Ngã 3 Thái Hà - Chùa Bộc 46 800 23 400 19000 15 800 26 250 46 800 23 400 19000 15 800 26 250 56 000 28 560 22 960 20 160 31 920 Ngã 3 Thái Hà - Chùa Bộc Ngã Tƣ Sở 39 600 21000 17 040 14 760 23 100 39 600 21000 17 040 14 760 23 100 46 000 23 920 19 320 17 020 26 565
32 Thái Hà Tây Sơn Láng Hạ
49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 60 000 30 000 24 000 21 000 33 750
33 Trịnh Hoài Đức Đầu đƣờng Cuối đƣờng 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 49 200 23 640 19 440 16 260 27 135 60 000 30 000 24 000 21 000 33 750 34 Xã Đàn Đầu đƣờng Cuối đƣờng 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 52 800 24 420 20 070 16 620 28477,5 66 000 33 000 26 400 23 100 37 125 35 Văn Miếu Đầu đƣờng Cuối đƣờng 46 800 23 400 19000 15 800 26 250 46 800 23 400 19000 15 800 26 250 56 000 28 560 22 960 20 160 31 920
36 Ngõ Thái Thịnh II Đƣờng Láng Thái Thịnh 22 800 13 920 11 640 10 560 14 730 - - - - - - - - - -
37 Thái Thịnh Đầu đƣờng Cuối đƣờng 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 43 000 22 790 18 490 16 340 25 155 38 Trƣờng Chinh Ngã Tƣ Sở Ngã 3 Tôn Thất Tùng 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 37 200 20 280 16 500 14 400 22 095 43 000 22 790 18 490 16 340 25 155 Ngã 3 Tôn Thất Tùng Đại La 34 800 19 320 15 840 14 040 21 000 34 800 19 320 15 840 14 040 21 000 40 000 21 200 17 200 15 200 23 400
Hình 2. 3: Biểu đồ giá đất ở quy định trung bình của một số tuyến đƣờng lớn của quận Đống Đa
Từ bảng trên ta thấy giá đất của quận Đống Đa năm 2013 và 2014 về cơ bản khơng có thay đổi, nhƣng đến năm 2015 thì giá đất tăng mạnh chứng tỏ giá đất nhà nƣớc quy định trên địa bàn quận Đống Đa đã có nhiều biến động lớn, điển hình nhƣ:
- Từ năm 2014 - 2015, giá đất ngõ Thái Thịnh II đƣợc quy định bằng giá đất trên đƣờng Thái Thịnh. Và giá đất tại khu vực đƣờng mƣơng đoạn từ Thái Hà đến Thái Thịnh đƣợc quy định bằng giá đất của tuyến phố Thái Hà.
- Năm 2015, hai tuyến phố là Nguyễn Thái Học và Ơ Chợ Dừa đã có quy định cụ thể về giá đất ở tại các VT 1, VT 2, VT 3 và VT 4. Giá đất tại đƣờng Nguyễn Thái Học gần nhƣ là cao nhất của quận Đống Đa với VT 1 - 80.000.000 tr/m2, VT 2 - 38.800.000 , VT 3 - 30.800.000 tr/m2 , VT 4 - 26.800.000 tr/m2, giá đất trung bình là 44.100.000 tr/m2
- Năm 2014 trở đi đã có quy định rõ về giá đất tại khu vực đƣờng ven hồ Ba Mẫu.
Bảng giá đất năm 2015 đã cao hơn so với năm 2013 và 2014, điều này đã làm tăng lợi ích cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất và, đồng thời góp phần giảm tình trạng đầu cơ về đất.
Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng ảnh hƣởng tới khơng ít ngƣời dân khi cấp GCNQSDĐ lần đầu vì sẽ phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trong các trƣờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
2.3.2.1. Giá đất ở quy định năm 2018 của quận Đống Đa
Quận Đống Đa là một quận có diện tích lớn với 21 phƣờng trực thuộc, nhiều đƣờng phố, có những đƣờng phố có nhiều biến động nhƣng cũng có nhiều đƣờng hầu nhƣ khơng có sự biến động.
Để thuận tiện, dễ so sánh trong quá trình nghiên cứu tơi chia các đƣờng phố trên địa bàn quận Đống Đa thành 5 nhóm theo giá đất ở quy định.
a. Giá đất khu vực đặc biệt
Trong địa bàn nghiên cứu, có 2 tuyến đƣờng có giá đất nằm trong diện khu vực đặc biệt là đƣờng Nguyễn Thái Học và Lê Duẩn đoạn khơng có đƣờng tàu. Giá đất tại VT1 trên 2 tuyến đƣờng này là cao nhất của quận 80.000 nghìn đồng/m2. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2. 3: Giá đất ở khu vực đặc biệt quận Đống Đa năm 2018
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng
Giá đất ở năm 2018
(nghìn đồng/m2
)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
1 Lê Duẩn (khơng
có đƣờng tàu) Địa phận quận Đống Đa 80 000 38 800 30 800 26 800 2 Nguyễn Thái Học Đầu Đƣờng Cuối đƣờng 80 000 38 800 30 800 26 800
(Nguồn: UBND thành phố Hà Nội)
b. Giá đất khu vực I
Nhóm này gồm những tuyến đƣờng có giá quy định từ 54 triệu đồng/m2
đến gần cận 75 triệu đồng/m2. Nghiên cứu tập trung vào 5 tuyến phố thuộc nhóm I là: giảng Võ, Xã Đàn, Láng Hạ, Tây Sơn, Quốc Tử Giám.
Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố trung tâm, thuộc các khu phố mới là các trục đƣờng giao thơng chính của cả Thành phố. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cơng ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, cơng trình phục vụ cơng cộng, ... Mật độ và mức sống của ngƣời dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các đƣờng, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Cụ thể nhƣ bảng sau:
Bảng 2. 4: Giá đất ở quy định tại khu vực I trên một số tuyến đƣờng năm 2018
TT Tên đƣờng
phố
Đoạn đƣờng Giá đất ở năm 2018
(nghìn đồng/m2
)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
1 Giảng Võ Cát Linh Láng Hạ 74 000 36 260 28 860 25 160 3 Xã Đàn Đầu đƣờng Cuối đƣờng 66 000 33 000 26 400 23 100 4 Láng Hạ Địa phận quận Đống Đa 60 000 30 000 24 000 21 000
5 Tây Sơn Nguyễn Lƣơng Bằng
Ngã 3 Thái Hà-
Chùa Bộc 56 000 28 560 22 960 20 160
7 Quốc Tử
Giám Đầu đƣờng Cuối đƣờng 54 000 27 540 22 140 19 440
(Nguồn: UBND thành phố Hà Nội)
b. Giá đất khu vực II
Giá đất ở thuộc nhóm II là những đƣờng/phố có giá từ 41 triệu đồng/m2
đến 49 triệu đồng/m2. Đề tài tập trung nghiên cứu cho 5 tuyến đƣờng thuộc nhóm này, cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2. 5: Giá đất ở quy định một số tuyến đƣờng nằm ở khu vực II năm 2018
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Giá đất ở năm 2018
(nghìn đồng/m2
)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
1 Giảng Võ Nguyễn Thái
Học Cát Linh 46 000 23 920 19 320 17 020 2 Láng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 43 000 22 790 18 490 16 340 3 Trần Qúy Cáp Nguyễn Khuyến Nguyễn Nhƣ Đổ 46 000 23 920 19 320 17 020 4 Nguyễn Trãi Đầu đƣờng Cuối đƣờng 43 000 22 790 18 490 16 340 5 Đào Duy Anh Đầu đƣờng Cuối đƣờng 47 000 24 440 19 740 17 390
(Nguồn: UBND thành phố Hà Nội)
Những tuyến phố nói trên có đặc điểm là các tuyến phố cận trung tâm, thuộc các khu phố gần phố trung tâm và giáp ranh với các quận nội thành khác. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng khá tốt, mật độ và mức sống của ngƣời dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các đƣờng, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
c. Giá đất khu vực III
Nhóm III là những đƣờng có giá tối đa giao động từ 32 triệu đồng/m2 đến 40 triệu đồng/m2. Học viên đã nghiên cứu 5 tuyến đƣờng thuộc nhóm III gồm: Phƣơng Mai, Đặng Văn Ngữ, Vũ Ngọc Phan, Trung Liệt, Tôn Thất Tùng và đƣờng ven hồ Ba Mẫu. Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố cận trung tâm, là những tuyến phố ngắn với mật độ dân cƣ đông đúc, hè đƣờng nhỏ hẹp và lƣu lƣợng ngƣời qua lại khá đông.
Bảng 2. 6: Giá đất ở quy định một số tuyến đƣờng nằm ở khu vực III năm 2018
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Giá đất ở năm 2018
(nghìn đồng/m2
)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
1 Phƣơng Mai Đầu đƣờng Cuối đƣờng 40 000 21 200 17 200 15 200 2 Đặng Văn Ngữ Đầu đƣờng Cuối đƣờng 35 000 18 900 15 400 13 650 3 Vũ Ngọc Phan Đầu đƣờng Cuối đƣờng 39 000 21 060 17 160 15 210 4 Trung Liệt Đầu đƣờng Cuối đƣờng 32 000 17 600 14 400 12 800 5 Tôn Thất Tùng Đầu đƣờng Cuối đƣờng 36 000 19 400 15 840 14 040
6 Đƣờng ven Hồ
Ba Mẫu Từ đƣờng Giải Phóng 33 000 18 150 14 850 13 200
(Nguồn: UBND thành phố Hà Nội)
d. Giá đất khu vực IV
Toàn quận Đống Đa có 5 tuyến đƣờng có giá thuộc nhóm IV khoảng từ 26 triệu đồng/m2
đến 30 triệu đồng/m2. Học viên đã khảo sát cả 5 tuyến đƣờng/phố này để phục