CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3.2. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở địa bàn quận Đống Đa
Đống Đa
- Yếu tố vị trí có vai trị tƣơng đối quan trọng, nó quyết định đến sự khác nhau về giá đất giữa các đƣờng phố. Các tuyến đƣờng khu vực I là các tuyến phố nằm ở khu vực trung tâm có mặt đƣờng rộng, cơ sở hạ tầng tốt và đặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh bn bán, có khả năng kết hợp giữa để ở và kinh doanh cho nên có giá thị trƣờng đặc biệt cao, cá biệt có thửa đất có giá giao dịch trên thị trƣờng là 510 triệu đồng/m2 (đất ở mặt đƣờng Lê Duẩn, đoạn khơng có đƣờng tàu), và cao gấp 6,38 lần so với giá quy định.
Giá đất thị trƣờng tại các đƣờng phố ở khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh bn bán và có cơ sở hạ tầng tốt (khu vực I, II) luôn cao hơn giá đất tại khu vực xa trung tâm (khu vực III).
Trên cùng một tuyến phố nhƣng có vị trí khác nhau thì có giá trao đổi trên thị trƣờng khác nhau.
- Cơ sở hạ tầng: cùng với yếu tố vị trí, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến giá của thửa đất trên địa bàn quận. Những đƣờng phố và khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng hồn thiện, đồng bộ thì có giá thị trƣờng cao.
hoạch giá đất có xu hƣớng cao hơn giá đất tại các khu vực khác.
- Yếu tố về diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, hƣớng đất cũng có vai trị quyết định đến giá thửa đất. Những thửa đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp, độ sâu phù hợp và có hƣớng đất phù hợp thì có giá đất cao và thu hút nhà đầu tƣ hơn.
Giá đất ở chịu sự chi phối nhỏ của hình dạng thửa đất, những thửa đất có hình dạng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu thế có giá cao hơn so với các thửa đất cùng vị trí và cùng khu vực, tuy nhiên, nếu đất có hình thể đẹp nhƣng ở vị trí khơng thuận lợi thì mức giá cũng khơng cao.
Nhƣ vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy định tại khu vực nghiên cứu thì UBND thành phố Hà Nội mới chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố để định giá đất và giá do nhà nƣớc quy định chƣa thực sự sát với giá thị trƣờng. Do việc định giá thửa đất đƣợc điều tra hàng loạt nên UBND thành phố Hà Nội chƣa quan tâm đến các yếu tố cá biệt của thửa đất và thực tế giá nhà nƣớc quy định luôn luôn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trƣờng.