2.1. Thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kh
2.1.3. Các quy định về điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.3.1. Điều kiện được bồi thường về đất
Như đã phân tích, khơng phải bất cứ mọi trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất cũng được bồi thường mà chỉ khi Nhà nước thu hồi
đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Đồng thời, để được hưởng chính sách bồi thường từ Nhà nước thì người bị thu hồi đất cũng phải đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định cụ thể tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013.
Một điều kiện chung nhất và có tính quan trọng nhất đó là người có đất bị thu hồi phải có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp cùa mình đối với diện tích đất bị thu hồi. Theo đó, pháp luật quy định người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận). Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai thì đây là loại chứng thư pháp lý có giá trị cao nhất để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và là cơ sở để người sử dụng đất có thể thực hiện được các quyền năng do pháp luật quy định (chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho...). Trường hợp, khơng có Giấy chứng nhận thì người bị thu hồi đất phải thuộc các trường hợp đủ điều kiện đề được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại các Điều 100, Điều 101 và Điều 102 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, các trường hợp khơng có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ khơng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); nguồn gốc sử dụng đất không phải là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013).
Khi quy định về điều kiện để người bị thu hồi đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì nguồn gốc sử dụng đất và hình thức thực hiện nghĩa
vụ tài chính cũng là một trong những điêu kiện đê xem xét bôi thường cho các đối tượng. Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể đối với từng đối tượng. Như vậy, đối với những trường hợp sử dụng đất mà có nguồn gốc là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một cách cụ thể và chi tiết về điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với từng nhóm đối tượng. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng ghi nhận cũng là đối tượng được bồi thường về đất nếu đáp ứng điều kiện mà pháp luật đã quy định. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, góp phần tạo sự bình đẳng, cơng bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, bởi cơ sờ tôn giáo cũng là một trong những người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận.
2. ỉ.3.2. Điều kiện được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Thứ nhất, điều kiện được hồ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
Khoản 2 Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện để được hồ trợ ổn định cuộc sống đó là: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng được hồ trợ ổn định cuộc sống theo Khoản 1 Điều 19 Nghị định này; có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
Thứ hai, điều kiện được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 84 Luật Đất đai năm 2013 thì:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp và Nhà nước thực hiện việc bồi thường bàng việc thanh toán bằng tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi thì các đối tượng bị thu hồi đất được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
- Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đât ở kêt hợp kinh doanh dịch vụ, phải có nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ; đồng thời khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến họ phải di chuyển chỗ ở thì sẽ được hồ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp còn trong độ tuổi
lao động sẽ được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tim kiếm việc làm.
2.1.3.3. Điều kiện được hưởng chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để người có đất bị thu hồi được hưởng chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đó là: Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu đế được cơng nhận quyền sử dụng đất ở; đồng thời phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
2.1.4. Các quy định vê các trường hợp được bôi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Quy định liên quan đến chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trà tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhằm đảm bảo sự bình đẳng, công bằng về quyền giữa người sử dụng đất theo hình thức này với người sử dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sừ dụng đất, bởi với hai hình thức sử dụng đất này người sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng đã bổ sung thêm một đối tượng sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; bổ sung quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với cơ sớ tôn giáo, cộng đồng dân cư sử
dụng đất mà nguồn gốc không phải là do Nhà nước giao, cho thuê.
2. ỉ. 4.1. Bôi thường vê đât, chi phí đâu tư vào đât cỏn lại khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại đổi với diện tích đất nơng nghiệp trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế; đối với diện tích vượt hạn mức thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại; đối với diện tích đất nơng nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp săn xuất đất nơng nghiệp nhưng khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều kiện đế được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường khơng vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Điều 80 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường giá trị đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp khơng phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:
Một là, trường hợp đáp ứng đù các điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Đối với đất sử dụng mà có tính thời hạn sử dụng đất thì được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng tương ứng với đất thu hồi và tương ứng với thời hạn sử dụng còn lại của loại đất thu hồi; nếu quỹ đất không cịn thì được bồi thường bàng tiền. Trường hợp người bị thu hồi đất muốn được tăng thời hạn sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với thời hạn sử dụng đất tăng mà cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Hai là, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sừ dụng đất mà nguồn gốc đất đang sử dụng là thuê đất có thu tiền sử dụng đất nhưng thuộc
trường hợp được miễn tiền sử dụng đất thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại (nếu có).
Ba là, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có cơng với cách mạng thì được bồi thường về đất.
Bốn là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp khác có thời hạn sử dụng ốn định lâu dài mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp
luật khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.
Năm là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu khơng có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán nhà ở tái định cư.
Như vậy, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể hơn; đồng thời đảm bảo tốt hơn cho quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, đảm bảo nguyên tắc bình đẳng.
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở
Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể đối với bồi thường về đất ở. Cụ thể như sau:
Thứ nhẩt, trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường theo quy định.
- Trường hợp thu hồi đất ở dẫn đến khơng cịn đất ở hoặc phần diện tích cịn lại khơng đủ điều kiện về hạn mức tối thiểu công nhận đất ờ; và khơng cịn đất ở, nhà ờ nào khác tại địa phương nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường họp khơng có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Trường họp hộ gia đình, cá nhân cịn đât ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỳ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Thứ hai, trường họp không đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường về đất nhưng người bị thu hồi đất khơng cịn chồ ở nào khác tại địa phương nơi có đất bị thu hồi thi sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Thứ ba, trường hợp trong thửa đất thu hồi cịn phần diện tích đất nơng nghiệp khơng phải là đất ở, nếu có nhu cầu được chuyển mục đích sử dụng đất và phù họp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì người có đất bị thu hồi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích đất nơng nghiệp cịn lại không vượt quá hạn mức đất ở tại địa phương.
Thứ tư, trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở mà trên thửa đất thu hồi có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống và họ có đù các điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng hoặc thửa đất thu hồi thuộc quyền sử dụng của nhiều hộ gia đình (đồng sử dụng) thì khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ tiến hành bồi thường cho từng hộ gia đình.
Như vậy, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã có những quy định cụ thế, chi tiết hơn về những trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân; từ đó nhằm đảm bảo tốt hơn cho quyền và lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi.
2.1.4.2. Bồi thường về đất, chì phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức
* Trường họp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Khoản 1, khoản 2 Điều 78 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
- Sử dụng đât nơng nghiệp được Nhà nước giao đât có thu tiên sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đáp ứng đủ các điều kiện đế được bồi thường thì được bồi thường giá trị đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Đối với trường hợp sử dụng đất mà nguồn gốc đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại không phải từ ngân sách nhà nước.
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đẩt ở:
Điều 81 Luật Đất đai năm 2013, Điều 8 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:
Thứ nhất, trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất không phải đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa mà đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi; nếu khơng cịn loại đất cùng loại để bồi thường thì sẽ bồi thường bằng tiền tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại.
Thủ' hai, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định thì được bồi thường bàng loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, trường hợp khơng có đất cùng loại để thực hiện bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền tương ứng với diện tích đất bị thu hồi và thời hạn sử dụng đất còn lại.
Thứ ba, Điều 81 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định tách biệt về việc bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất đối với tổ chức sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Cụ thể:
- Trường hợp là đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đồng thời đáp ứng được đù các điều kiện để được bồi thường thì sẽ được bồi
thường vê đât tương ứng với thời gian sử dụng đât cịn lại. Đơi với đât sử dụng trước ngày 01/7/2014 mà sử dụng đất thì người có đất thu hồi chi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định của Nghị định số