3.3.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo tiêu chí lựa chọn BĐS bằngCronbach alpha Cronbach alpha
Kiểm định Cronbach’s Alpha là kiểm định nhằm phân tích, đánh giá độ tin cậy của thang đo. Hệ số tương quan biến tổng là hệ số cho biến mức độ “liên kết” giữa một biến quan sát trong nhân tố với các biến cịn lại; để xem mức độ đóng góp vào giá trị khái niệm của nhân tố của một biến quan sát cụ thể. Tiêu chuẩn để đánh giá một biến có thực sự đóng góp giá trị vào nhân tố hay khơng là hệ số tương quan biến tổng phải lớn hơn 0,3. Tơi tiến hành kiểm định này để tìm hiểu xem các biến quan sát có cùng đo lường cho một khái niệm cần đo hay khơng? Giá trị đóng góp nhiều hay ít được phản ánh thơng qua hệ số tương quan biến tổng- qua đó, cho phép loại bỏ những biến khơng phù hợp trong mơ hình nghiên cứu.
Một thang đo được coi là hợp lệ khi thỏa mãn tất cả ba tiêu chuẩn sau: + Hệ số alpha của thang đo lớn hơn 0,6 (1)
+ Nếu loại bỏ một biến thành phần bất kỳ không làm tăng độ tin cậy của thang đo (3)
Trong quá trình thực hiên kỹ thuật này, nếu gặp các biến thành phần gây vi phạm tiêu chuẩn (2) và (3) tơi sẽ loại từng biến thành phần đó ra theo thứ tự ưu tiên, gây vi phạm nặng loại trước và chạy lại đến khi các tiêu chuẩn đều thỏa mãn thì kết thúc. Nếu như đến cuối cùng mà alpha <0,6 thì nghĩa là thang đo này khơng dùng được- sẽ không sử dụng cho bước tiếp theo.
Thông qua số liệu thông kê mà tôi thu thập được dựa trên kết quả điều tra, tôi tiến hành Tác giả tổng hợp số liệu và sử dụng phầm mềm SPSS và AMOS thực hiện trình tự q trình phân tích cho kết quả như sau:
Bảng 3.4. Đánh giá thang đo tiêu chí vị trí và tiềm năng phát triển BĐS
Nguồn: Tác giả phân tích dựa trên mẫu nghiên cứu (a)Kết quả đánh giá thang đo tiêu chí vị trí BĐS: Hệ số Cronbach’s Alpha tính được cho 6 tiêu chí đánh giá “tiêu chí vị trí BĐS” là 0,859 lớn hơn 0,6. Cả 6 biến quan sát đều có kết quả hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,3 và giá trị Cronbach’s Alpha nếu bỏ biến của từng biến quan sát đều nhỏ hơn 0,859 nên không biến quan sát nào bị loại bỏ. Như vậy, có thể nói rằng thang đo là phù hợp để đo lường yếu tố tiêuchí lựa chọn vị trí BĐS và thang đo yếu tố “tiêu chí lựa chọn vị trí BĐS” sẽ bao gồm 6 biến quan sát trên.
Bảng 3.5. Đánh giá thang đo tiêu chí tài chính
(c) Kết quả đánh giá thang đo tiêu chí tài chính: Kết quả hệ số Crobach’s Alpha tính được cho 6 tiêu chí để đánh giá yếu tố tài chính là 0,904 lớn hơn 0,6. Cả 6 biến quan sát đều có kết quả hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,3 và giá trị Crobach’s Alpha nếu bỏ biến của từng biến quan sát đều nhỏ hơn 0.904 nên không biến quan sát nào bị loại bỏ. Kết luận, thang đo gồm 6 biến là phù hợp để đo lường tiêu chí tài chính.
Bảng 3.6. Đánh giá thang đo tiêu chí chủ đầu tư BĐS
(d) Kết quả đánh giá thang đo tiêu chí chủ đầu tư: Hệ số Crobach’s Alpha tính được cho 3 tiêu chí đánh giá nhân tố chủ đầu tư là 0,876 lớn hơn 0,6. Hệ số tương quan biến-tổng của 3 biến quan sát CĐT1, CĐT2, CĐT3 lần lượt là 0,754; 0,762; 0,770 đều lớn hơn 0,3. Giá trị Crobach’s Alpha nếu bỏ biến của 3 biến quan sát lần lượt là
0,832; 0,824; 0,818 đều nhỏ hơn 0,876. Vậy thang đo 3 biến quan sát để đo lường tiêu chí chủ đầu tư là phù hợp và khơng biến quan sát nào bị loại bỏ.
(b) Kết quả đánh giá thang đo tiêu chí chất lượng BĐS: Kết quả hệ số Crobach’s Alpha được tính cho 7 tiêu chí đánh giá chất lượng BĐS là 0,939 lớn hơn 0,6. Hệ số tương quan biến-tổng của cả 7 biến quan sát đều lớn hơn 0,3 nên không biến nào bị loại bỏ. Xét thấy biến quan sát CL6 (Tôi chọn mua BĐS THE SHOW vì trường liên cấp quốc tế nằm ngay dưới chân tòa nhà) đã vi phạm tiêu chuẩn 3 (0,944 > 0,939) nhưng không quá nghiêm trọng và đây là biến quan sát đã được tôi khá cân nhắc nên tôi quyết định giữ lại, khơng loại bỏ. Vì vậy, thang đo yếu tố “chất lượng BĐS” vẫn gồm 7 biến quan sát như ban đầu
3.3.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• Phân tích nhân tố khám phá giúp tác giả xem xét khả năng rút gọn số lượng nhiều biễn quan sát xuống cịn một số ít các biến. Từ đó sẽ dễ dàng xem xét mỗi quan hệ giữa các nhân tố (được tính ra các biến đại diện nếu cần thiết)
• Phương pháp xoay ma trận : Promax
• Tất cả các biến được đưa vào xoay 1 lần duy nhất
Trước khi tiến hành phân tích nhân tố khám phá, tác giả thực hiện kiểm định về sự phù hợp của mẫu điều tra.
Từ bảng kết quả kiểm định KMO and Barlett‟s (Bảng 4.6), hệ số KMO tính được từ mẫu điều tra là 0,946 lớn hơn 0,5. Như vậy, quy mô mẫu điều tra đủ điều kiện thích hợp để tiến hành phân tích nhân tố. Kiểm định Barlett với giả thiết H0: Các biến khơng có tương quan với nhau trong tổng thể (nghĩa là phân tích nhân tố khơng phù hợp). Thấy giá trị P-value (Sig.) xác định được từ mẫu điều tra là 0,00 nhỏ hơn so với mức ý nghĩa 0,05 (hay 5%). Vì vậy, có thể bác bỏ giả thiết H0 hay có thể kết luận các biến quan sát hồn tồn thích hợp với kỹ thuật phân tích nhân tố. Để xác định những nhân tố chính, tác giả sử dụng phương pháp rút trích nhân tố dựa vào giá trị Eigenvalue. Giá trị Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Tiêu chí Eigenvalue tơi sử dụng là 1, tức là chỉ những nhân tố nào có giá trị Eigenvalue lớn hơn 1 mới được giữ lại trong mô hình phân tích
Bảng 3.8. Bảng tổng phương sai được giải thích
Kết quả phân tích cho thấy với 29 tiêu chí đánh giá các thang đo về các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn BĐS The Show thuộc FLC Quảng Bình có thể rút trích
thành 5 nhân tố chính. Theo kết quả tính tốn từ mẫu điều tra, 5 nhân tố này giải thích được 66,589% sự biến thiên của bộ dữ liệu.
Mối quan hệ giữa các nhân tố chính được rút trích với từng biến một được thể hiện thông qua hệ số tải nhân tố (factor loadings) nằm trong bảng ma trận các nhân tố (Pattern Matrix). Hệ số tải Factor loadings là những hệ số tương quan đơn giữa các biến và các nhân tố. Hệ số này nhỏ hơn 0,5 trong EFA sẽ tiếp tục bị loại để đảm bảo giá trị hội tụ giữa các biến. Tôi sử dụng phương pháp xoay các nhân tố Promax (Gerbing & Anderson, 1988) để phản ánh cấu trúc dữ liệu. Kết quả khi xoay các nhân tố được thể hiện trong phụ lục 2, các con số được thể hiện tại các ô là những giá trị hệ số tải nhân tố (factor loading) lớn hơn 0,5.
Như vậy sau khi thực hiện phân tích EFA tơi thu được 6 nhân tố gồm 5 nhân tố độc lập và 1 nhân tố phụ thuộc. Các nhân tố độc lập được đặt tên là Vị trí, Chất lượng, Tài chính, Chủ đầu tư, Mơi trường sống gồm các biến thành phần tương ứng. Nhân tố Vị trí gồm các biến VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6. Nhân tố chất lượng gồm biến CL1, CL2, CL3, CL4, CL5, CL6, CL7. Nhân tố tài chính gồm các biến TC1, TC2, TC3, TC4, TC5, TC6. Nhân tố chủ đầu tư gồm các biến CĐT1, CĐT2, CĐT3. Nhân tố môi trường sống gồm các biến MTS1, MTS2, MTS3, MTS4, MTS5, MTS6, MTS7.
3.3.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA
3.3.3.1. Đánh giá độ phù hợp của mơ hình
Từ kết quả phân tích EFA, có 5 nhân tố chính sử dụng trong mơ hình nghiên cứu. Để đánh giá mơ hình và các thang đo có đạt u cầu của một mơ hình, thang đo tốt hay khơng cần sử dụng phương pháp phân tích nhân tố khẳng định (CFA). Kết quả phân tích CFA như sau:
Hình 3.5. Kết quả phân tích đánh giá độ phù hợp của mơ hình
Mức độ phù hợp của mơ hình được phản ánh qua các chỉ tiêu Chi-square (CMIN); Chi-square điều chỉnh theo bậc tự do (CMIN/df); Chỉ số thích hợp so sánh
(CFI - Comparative Fit Index); Chỉ số Tucker & Lewis (TLI - Tucker & Lewis Index); Chỉ số RMSEA (Root Mean Square Error Approximation). Mơ hình được xem là thích hợp khi kiểm định các giá trị TLI, CFI đều lớn hơn hoặc bằng 0,9; CMIN/df nhỏ hơn hoặc bằng 3; RMSEA nhỏ hơn hoặc bằng 0,08. Như vậy, với kết quả tính toán được CFI= 0,911, TLI=0,901, CMIN/df= 2,506 và RMSEA=0,078 từ dữ liệu nghiên cứu, có thể thấy các chỉ số tính được đều thỏa mãn là mơ hình thích hợp với dữ liệu.
3.3.3.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
Độ tin cậy thang đo được đánh giá thông qua 3 chỉ số: Độ tin cậy Tác giả tổng hợp (CR), tổng phương sai rút trích (AVE) và hệ số Cronbach’s Alpha. Trong đó, hệ số Crobach’s Alpha đã được đánh giá ở mục trên. Thang đo được đánh giá là đáng tin cậy khi độ tin cậy Tác giả tổng hợp có ý nghĩa khi có giá trị lớn hơn 0,5 và tổng phương sai rút trích có ý nghĩa khi có giá trị trên 0.5 (Hair & cộng sự 1995; Nunnally, 1978).
Bảng 3.9. Kết quả CR và AVE
Theo kết quả bảng tính tốn cho thấy độ tin cậy Tác giả tổng hợp (Composite Reliability) - hay các viết khác là CR trong mơ hình đều > 0,5 và Giá trị Phương sai trích Average Variance Extracted (AVE) trong mơ hình cho kết quả >50% nên thang đo được đánh giá là đáng tin cậy.
3.3.3.3. Kiểm định giá trị hội tụ
Thang đo được xem là đạt giá trị hội tụ khi các trọng số chuẩn hóa của các thang đo lớn hơn 0.5 và có ý nghĩa thống kê (Gerbring & Anderson, 1988; Hair & cộng sự, 1992). Ngoài ra, cịn một tiêu chí khác để kiểm tra giá trị hội tụ đó là tổng phương sai rút trích (AVE) của các khái niệm. Fornell và Larcker (1981) cho rằng để nhân tố đạt giá trị hội tụ thì AVE đạt từ khoảng 0.5 trở lên.
Bảng 3.10. Các hệ số chưa chuẩn hóa và đã chuẩn hóa
Theo kết quả phân tích cho thấy, tất cả các hệ số đã chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa đều lớn hơn 0,5; đồng thời các giá trị AVE đều lớn hơn 0,5 nên có thể kết luận các nhân tố đều đạt giá trị hội tụ.
3.3.3.4. Đánh giá tính đơn nguyên
Theo Steenkamp & Van Trijp (1991), mức độ phù hợp với mơ hình với dữ liệu nghiên cứu cho chúng ta điều kiện cần và đủ để cho tập biến quan sát đạt được tính đơn nguyên trừ trường hợp sai số của các biến quan sát có tương quan với nhau. Từ kết quả thu được, mơ hình được xem là phù hợp với dữ liệu nghiên cứu và khơng có tương quan giữa các sai số đo lường nên có thể kết luận nó đạt tính đơn ngun.
3.3.3.5. Giá trị phân biệt
Giá trị phân biệt được đánh giá qua những tiêu chí sau:
(1) Đánh giá hệ số tương quan giữa các nhân tố có khác biệt với 1 hay không
(2) So sánh giá trị căn bậc 2 của AVE với các hệ số tương quan của một nhân tố với các nhân tố còn lại
Đầu tiên, ta đánh giá hệ số tương quan giữa các nhân tố có khác biệt với 1 hay không.
Mỗi giá trị p value trong bảng bên kiểm định 1 cặp giả thuyết sau:
H0: Hệ số tương quan đó bằng 1 H1: Hế số tương quan đó khác 1
Kết quả mong muốn là p <0,05 để bác bỏ H0. Hệ số tương quan giữa các nhân tố khác 1 nghĩa là chúng thực sự phân biệt nhau.
Bảng 3.11. Bảng đánh giá giá trị phân biệtƯớc lượng Ước lượng Estimate (r) Sai lệch chuẩn S.E=SQRT((1- r^2)/(n-2)) Giá trị giới hạn CR = (1- r)/SE P PB <--> FM -0,07 0,057593 18,57852 0,00 PB <--> PS 0,252 0,055872 13,3878 0,00 PB <--> PBC 0,243 0,056004 13,51677 0,00 PB <--> SN 0,293 0,055201 12,8077 0,00 PB <--> ATP 0,368 0,053684 11,7727 0,00 PB <--> CPX 0,299 0,055094 12,72375 0,00 PB <--> INT 0,393 0,05309 11,43351 0,00 FM <--> PS -0,009 0,057733 17,4771 0,00 FM <--> PBC -0,019 0,057725 17,65278 0,00 FM <--> SN -0,124 0,057289 19,61967 0,00 FM <--> ATP -0,206 0,056497 21,34637 0,00 FM <--> CPX -0,052 0,057657 18,24586 0,00 FM <--> INT -0,047 0,057671 18,15463 0,00 PS <--> PBC 0,157 0,057019 14,78454 0,00 PS <--> SN 0,363 0,053797 11,84084 0,00 PS <--> ATP 0,167 0,056924 14,63348 0,00 PS <--> CPX 0,145 0,057125 14,96721 0,00 PS <--> INT 0,297 0,05513 12,75171 0,00 PBC <--> SN 0,26 0,055749 13,27368 0,00 PBC <--> ATP 0,323 0,05464 12,39011 0,00 PBC <--> CPX 0,248 0,055931 13,44504 0,00 PBC <--> INT 0,293 0,055201 12,8077 0,00 SN <--> ATP 0,43 0,052125 10,93528 0,00 SN <--> CPX 0,298 0,055112 12,73772 0,00 SN <--> INT 0,429 0,052152 10,9487 0,00 ATP <--> CPX 0,305 0,054984 12,64002 0,00 ATP <--> INT 0,414 0,052555 11,15025 0,00 CPX <--> INT 0,337 0,054358 12,19696 0,00
Ở mức ý nghĩa 5% ta có thể thấy hệ số tương quan giữa các khái niệm là khác 1 (p<0,05)
Tiếp theo, so sánh giá trị căn bậc 2 của AVE với các hệ số tương quan của một nhân tố với các nhân tố còn lại.
Tiêu chuẩn thỏa mãn khi căn bậc hai của AVE lớn hơn tất cả giá trị tuyệt đối của hệ số tương quan giữa nó với các nhân tố khác. Để đơn giản hơn, ta có thể so sánh AVE với MSV của nó (MSV là giá trị bình phương lớn nhất trong tất cả các giá trị bình phương hệ số tương quan).
Bảng 3.12. So sánh AVE với hệ số tương quan
CRAV E MS V MaxR(H )MSTCLTCVITRI CĐ T MST 0,94 7 0,720 0,582 0,963 0,848 CL 0,94 1 0,700 0,582 0,959 0,763** * 0,836 TC 0,90 4 0,611 0,503 0,913 0,709** * 0,662** * 0,782 VITR I 0,85 9 0,506 0,385 0,870 0,604** * 0,621** * 0,620** * 0,711 CĐT 0,87 6 0,703 0,556 0,878 0,738** * 0,746** * 0,694** * 0,598** * 0,838
Nguồn: Tác giả phân tích Tác giả tổng hợp
Ở bảng trên, các con số trên đường chéo là căn bậc hai của AVE, các số bên dưới là hệ số tương quan. Dễ thấy, các căn bậc hai của AVE lớn hơn tất cả giá trị tuyệt đối của hệ số tương quan giữa nó với các nhân tố khác nên tiêu chuẩn này thỏa mãn.
Kết quả đánh giá tồn bộ mơ hình tổng thể bằng nhân tố khẳng định CFA cho kết quả kiểm định các biến quan sát trong mơ hình nghiên cứu mà tác giả đề xuất tốt hay không tốt, khẳng định lại giá trị hội tụ và phân biệt của bộ thang đo tiêu chí lựa chọn BĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình
Giá trị và độ tin cậy của thang đo được đánh giá qua hệ số tin cậy Tác giả tổng hợp và phương sai trích.
Theo kết quả kiểm định thang đo bằng nhân tố khẳng định cho thấy tổng phương sai trích phản ánh tỷ lệ % sự thay đổi của nhân tố được giải thích bởi sự thay đổi của các item. Độ tin cậy Tác giả tổng hợp (Composite Reliability)- hay các viết khác là CR trong mơ hình đều > 0,5 chứng tỏ thang đo đạt giá trị hội tụ. Giá trị