3.4. Phân tích đánh giá mối quan hệ giữa các biến của mô hình nghiên cứu
3.4.1. Phân tích tác động của các các nhân tố độc lập lên quyết định lựa
Giá trị và độ tin cậy của thang đo được đánh giá qua hệ số tin cậy Tác giả tổng hợp và phương sai trích.
Theo kết quả kiểm định thang đo bằng nhân tố khẳng định cho thấy tổng phương sai trích phản ánh tỷ lệ % sự thay đổi của nhân tố được giải thích bởi sự thay đổi của các item. Độ tin cậy Tác giả tổng hợp (Composite Reliability)- hay các viết khác là CR trong mơ hình đều > 0,5 chứng tỏ thang đo đạt giá trị hội tụ. Giá trị Phương sai trích Average Variance Extracted (AVE) trong mơ hình cho kết quả > 50% đạt độ phân biệt. Do vậy, kết quả CFA cho thấy các thành phần của thang đo đều đạt được giá trị hội tụ, giá trị phân biệt và đạt yêu cầu về giá trị cũng như mức độ tin cậy. Như vậy, kết quả phân thích CFA đạt đủ điều kiện của mơ hình tốt và có thể sử dụng để tiến hành phân tích hồi quy nhị phân đánh giá tầm quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng The Show thuộc FLC Quảng Bình.
3.4. Phân tích đánh giá mối quan hệ giữa các biến của mơ hình nghiên cứu
3.4.1. Phân tích tác động của các các nhân tố độc lập lên quyết định lựa chọnBĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình BĐS dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình
Tính năng hồi quy nhị phân Binary Logitics trong spss thực hiện hàm hồi quy Logit. Xem xét một tập hợp của n biến độc lập x (x1, x2, x3, ..., xn). Các yếu tố ảnh hưởng đến sự xuất hiện xác suất của sự kiện Y. "Xác suất mong đợi của Y bằng 1, với điều kiện x" được biểu thị bằng P (Y = 1 | x). (Ở đây điều kiện x được hiểu là với các gía trị x1, x2, x3,… cho trước). Theo Hosmer và Lemeshow (2000) thì cơng thức mơ tả mối quan hệ giữa P (Y = 1 | x) và n các yếu tố x như sau:
p= P(Y=1|x) = �xp (β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn) / (1 + �xp (β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn)) (1)
Phương trình (1) là mơ hình hồi quy logistic khơng tuyến tính. Tuy nhiên, nó có thể dễ dàng chuyển đổi thành mơ hình xác suất tuyến tính.
Xác suất sự kiện Y xảy ra là p =P (Y = 1 | x), do đó xác suất sự kiện Y khơng xảy ra là 1 - P (Y = 1 | x) = 1-p.
Biến đổi (1) thành p/(1-p) = exp (β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn)
Lây logarit tự nhiên 2 vế được ln[p/(1-p)] =β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn (2) Vế phải của mơ hình là 1 đa thức, như của mơ hình hồi quy đa biến.
Nếu đặt u = β0 + β1X1 + β2X2+⋯+ βnXn thì ta có thể viết lại (1) dưới đạng đơn giản sau, chính là mơ hình logit.
p=expu/(1+expu)
Trong đó: exp là hàm lữ thùa cơ số e, hay viết là e^.
3.4.1.1. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình
Ở đây, tác giả dùng kiểm định Hosmer and Lemeshow, cùng là kiểm định mà Eviews tích hợp sẵn khi ước lượng mơ hình.
Kiểm định cặp giả thuyết sau:
H0: Mơ hình phù hợp
H1: Mơ hình khơng phù hợp
Bảng 3.13. Hosmer and Lemeshow Test
Kết quả mong muốn là sig. > 0,05 để chấp nhận H0. Khi đó, ta kết luận hàm hồi quy hoàn toàn phù hợp với dữ liệu.
3.4.1.2. Kiểm tra ý nghĩa thống kê của các hệ số ước lượng
Các giá trị sig tương ứng với mỗi biến giúp ta kiểm định từng cặp giả thuyết sau
H0: Hệ số hồi quy của biến đó bằng 0 H1: Hệ số hịi quy của biến đó khác 0
Như vậy nếu sig < 0,05 ta bác bỏ H0, khi đó biến đó thực sự có ý nghĩa thống kê và sẽ được đưa vào mơ hình. Ngược lại sig > 0,05 ta chấp nhận H0 - kêt luận biến đó khơng có ý nghĩa thống kê và sẽ loại khỏi mơ hình.
Bảng 3.14. Variables in the Equation
BS.E.WalddfSig.Exp(B)
Step 1a cđtx 1,176 ,593 3,931 1 ,047 3,241 vitrix 1,753 ,644 7,402 1 ,007 5,771 clx 1,788 ,588 9,245 1 ,002 5,980 tcx 1,173 ,410 8,171 1 ,004 3,232 mtsx 2,036 ,665 9,377 1 ,002 7,658 constant -25,035 5,025 24,819 1 ,000 ,000
a. Variable(s) entered on step 1: cđtx, vitrix, clx, tcx, mtsx.
Nguồn: Tác giả phân tích Tác giả tổng hợp
Kết quả từ bảng cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa thống kê (sig < 0,05) và đều có tác động dương (hệ số ước lượng >0).
3.4.1.3. Phương trình của mơ hình và ý nghĩa các hệ số hồi quy
Với kết quả ở bảng 3.16, thế vào mơ hình hồi quy ta có:
Ln[p/(1-p)] =1,176*cdtx +1,753*vitrix +1,788*clx+1,173*tcx+2.036*mtsx -25,035
Ta thấy rằng các yếu tố đều có tác động cùng chiều đến lựa chọn mua BĐS The Show thuộc FLC Quảng Bình. Trong đó, yếu tố mơi trường sống có tác động mạnh nhất đến lựa chọn mua BĐS, hay chính là yếu tố quan trọng nhất. Tiếp theo sau đó là các yếu tố chất lượng BĐS, vị trí BĐS, chủ đầu tư và tài chính theo thứ tự giảm dần tầm quan trọng. Kết quả này có thể được giải thích bởi bất động sản nghỉ dưỡng tại dự án The Show thuộc FLC Quảng Bình là bất động sản nghỉ dưỡng hạng A, với mức giá bán khá cao. Điều đó cho thấy rằng khách hàng của dự án này đều là những khách hàng có tài chính vững chắc. Khi đó, tài chính sẽ khơng phải yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của họ. Hoặc có thể được giải thích bằng việc chủ đầu tư có chính sách thanh tốn làm giảm đi áp lực tài chính với người mua. Yếu tố khiến họ quan tâm hơn sẽ liên quan đến mơi trường vì vấn đề ơ nhiễm hiện nay q trầm trọng, có thể chính yếu tố cơng viên xanh 14ha của dự án đã khiến môi trường
sống trở thành nhân tố quan trọng nhất. Tiếp đến, nhân tố chất lượng cũng sẽ khiến những khách hàng này quan tâm đến vì đơn giản họ muốn nhận lại giá trị xứng đáng với số tiền lớn mà mình đã bỏ ra và thể hiện được đẳng cấp cá nhân.